「住宅を新築する」などの際に、地目変更を行わなければならない場合があります。
これは登記の一環ですので、土地家屋調査士などに依頼すると費用がかかってきてしまいます。
その費用は、どれくらいなのでしょうか。
また、費用ができるだけかからないようにする方法はあるのでしょうか。
地目とは？地目変更が必要になる理由
普段の生活で、あまり耳なじみのないため、「地目変更」と言われてもピンとこない方もいるかと思います。
地目変更の費用についてお話しする前に、「地目変更」がどのようなものなのかについてお話ししていきましょう。
地目変更は簡単に言うと、土地の種類を変える登記のことを言います。
土地はその使い方によって、「地目」というもので種類が分けられています。
その種類は23種類と、数がとても細かく分類されています。
その例は、身近なものでいえば、以下のようなものがあげることができますので一部ご紹介しましょう。
・田
・畑
・宅地
・山林
・牧場
・公園
・学校用地
このように、その土地の使われ方によって地目が分かれているのです。
現在は地目が「雑種地」になっている土地も、住宅を建てて地目変更を行い「宅地」にすれば正しく登記されます。
では、そんな地目変更ですが、どれほどの費用がかかるのか次項から見ていきましょう。
地目変更の費用はどれくらい？
地目変更は登記申請をする必要があるため、やはり少なからず費用がかかってきます。
地目変更は、基本的には、その土地の所有者が行わなければなりません。
所有者が申請を行うことを「本人申請」といいます。
しかし、手続きが難しいことから本人申請を行う人は少なく、土地家屋調査士などの専門家に依頼するのが一般的です。
このような申請の仕方を「代理申請」といいます。
土地家屋調査士などに依頼して地目変更を行う場合、依頼するための費用もかかってきます。
専門家に依頼すると、地目変更の費用は約5万円～となります。
これは、土地1筆の費用で、土地の数が増えればその分費用はかかってきます。
もし、3～4筆の地目変更をするのであれば、約7～8万円の費用がかかることになるでしょう。
代理申請を行う場合には、費用は余裕を持って用意しておく必要があります。
地目変更を自分で行った場合の費用はどれくらい？
前項では、地目変更を土地家屋調査士などの専門家に依頼した場合についてお話しました。
では、本人申請で行った場合には、費用はどうなるのか見ていきましょう。
実は自分で地目変更を行うと、費用はほとんどかかりません。
かかるのは、地目変更に必要な登記謄本の取得にかかる費用や、地積測量図の取得費用などのみとなります。
地積更正登記申請は、自分だけでは行えませんので、これについては土地家屋調査士などに依頼することになります。
地積更正登記申請の費用は6万円程度になりますが、境界確定測量と合わせると多額な費用がかかってきてしまいます。
先ほどもお話したように、地目変更は手続きが難しいです。
専門的な知識が必要となる場面もあるため、土地家屋調査士などの専門家に依頼するよりも、時間と労力が必要となります。
また、専門家ではないので、いくら時間や労力をかけて書類を作っても、何度も補正が必要となってしまうことも考えられます。
さらに、地目が「田」や「畑」である土地を「宅地」などに変更する場合には、地目変更の他に、「農地転用」も必要となり、手続きはさらに複雑となってしまいます。
この場合では自分で地目変更をするのは難しくなってしまうでしょう。
このように、専門家に依頼をしたりすると費用が高額になってしまいますが、自分で行うと比較的安く抑えることができます。
次項からは、さらに詳しくお話していきましょう。
地目変更で費用を節約！登記申請ソフトもおすすめ
地目変更で費用をできる限りかけないようにするには、先ほどもお話したように、自分で行う方法が一番です。
実は、「農地」以外の地目変更の登記申請そのものは、決して難しいものではありません。
手続きの大まかな流れとしては、土地の今の登記内容の確認を行い、申請書類を作成・提出するという実にシンプルなものです。
しかし、ルールが存在するため、それに従いつつ、決まった手順で行わなければいけません。
素人が地目変更を行おうとすると、時間と労力がかかってしまいます。
このことから、多少の費用がかかったとしても「地目変更は専門家に依頼しよう」という考えになるのです。
それでも、中には「せっかくの機会だから、自分で地目変更をしてみたい」「お金をかけたくないから自分でやろう」という方もいるでしょう。
このような方におすすめなのが、「登記申請ソフト」です。
これは、地目変更を行うために必要な知識や手順の補助として使うことのできるソフトです。
全く地目変更委に関しての知識がなかったとしても、このようなものがあれば、比較的簡単に手続きを終えることができるでしょう。
地目変更にかかる時間はどれくらい？
ここまでのご説明で、地目変更にかかる大まかな費用はお分かりいただけたでしょう。
費用の次に気になるのが、「地目変更が完了するまでにはどれくらいの時間がかかるのか」ということではないでしょうか。
これは、地目変更前の土地が農地かそうでないかによって、期間に差が出てきます。
農地でない場合（雑種地から宅地に地目変更するなど）では、約1～2週間程度とされています。
ちなみに、この期間には登記申請書類の作成時間や、登記情報の事前調査・現況地目調査などの時間は含んでいません。
つまり、書類が受理されてから地目変更が完了するまでが約1～2週間ということです。
地目変更前が農地であった場合（田から宅地に地目変更するなど）の場合では、地目変更の手続きの前に、先ほども触れた「農地転用」という農地法に基づいた手続きを行わなくてはなりません。
これは、田や畑を、宅地を始めとする農地以外の地目に変更する場合に必要となります。
この手続きの中にも種類があり、その土地に合った方法で行わなければなりません。
手続きが比較的簡単とされている「農地転用届出」であれば、約10日～2週間ほどで手続きが済みます。
この後に地目変更を行いますので、全ての手続きが済むまでには約1ヶ月ほどとなるでしょう。
時間がかかり、困難だとされているのが「農地転用許可」です。
この場合では、土地によって手続き方法が異なってくるため一概に「どれくらいの時間がかかる」と言えません。
農地転用許可を行ってから地目変更をするとなると、数か月はかかると考えておいていいでしょう。
地目変更が完了するまでの流れ
ここまで、地目変更の費用や時間などについてご説明してきましたが、最後に、地目変更が完了するまでの大まかな流れについてご紹介します。
地目変更は大きく3つの段階を経て行われます。
【準備】
まずは、地目変更を考えている土地の情報収集を行います。
土地の権利書などで登記情報を確認しましょう。
地目変更に必要となる書類も法務局でも確認します。
そして、土地の現状を確認し、地目認定を行いましょう。
【申請書の作成】
「申請書はどこで手に入れるの？」と考える方も多いと思いますが、実は特定の用紙があるのではなく、コピー用紙などで作成して申請書を用意します。
申請書は、登記事項要約書を見ながら作成をしましょう。
費用をかけないように、自分で申請書を作成する場合には、先ほどご紹介したような「登記申請ソフト」を使うと比較的簡単にできます。
【書類の提出】
登記申請書が完成したら、法務局に提出します。
提出をするのは、その土地を管轄している法務局となりますので注意しましょう。
これで、不備などがなければ手続きは終了となります。
地目変更は費用はかかるけど自分でやれば安くなる
地目変更は、慣れているものではないため、費用がかかったとしても自分で行わずに土地家屋調査士などに依頼する方も多いでしょう。
しかし、自分で行うことで、費用を抑えることも可能です。
もし、「せっかくの機会だから」と思っている方は、「登記申請ソフト」を使うなどしてチャレンジしてみてもいいでしょう。
