公衆用道路は、その地目名からして民間人が個人で所有しているという印象はあまり無い土地でしょう。
そのような印象ゆえ、所有を忘れてしまっている場合も多く、それが関係して売買の際には不利益に繋がってしまうことも予想されます。
それを防ぐ方法はあるのでしょうか。
今回は、地目が公衆用道路である土地の所有確認方法や売買の際の注意点についてご説明していきます。
売買においては安さが魅力！？公衆用道路など馴染みのない地目
土地を売買する際には、その地目も重要となります。
土地の地目と聞くと、多くの方にとっては宅地や田畑、山林などが馴染み深いのではないでしょうか。
しかし、土地の地目にはこれら以外にも多くの種類が存在します。
ここでは参考までに、私たちにとってあまり馴染みのない地目についてご説明しましょう。
・池沼
灌漑用水以外の水の貯留地として利用された土地です。
その名の通り、地盤が水分を多く含んでいることが考えられるため、売買の際は地盤改良などをして、その土地を良い状態にすることが不可欠となるでしょう。
また、地盤が不安視されることが一般的なため、宅地など地盤が強いとされる土地に比べ、売買の際の価格も安くなります。
・墓地
墓地の周辺にある土地は心理的に購入を避ける傾向があり、売買の際にも価格が安いのが一般的です。
・公衆用道路
個人で所有している道路であっても、それが一般の交通に利用されている場合には公衆用道路に該当します。
次項では、上記の地目の中でも公衆用道路についてご説明します。
地目・公衆用道路の定義とは？ポイントは「利用が一般か特定か」
道路と聞くと、高速自動車道、国道や市町村道など、道路法で定められているものを思い浮かべますよね。
しかし、公衆用道路として該当するものの中には、農道や林道などの道路も含まれます。
つまり、どのような形状の道路であっても、一般の交通として利用されているものであれば、公衆用道路に含まれるということが言えます。
また一方で、一般ではなく特定の方のみの交通に利用されている道路も存在しますよね。
そのような道路の中には、個人所有のものはもちろん、公有のものもあります。
特定の方のみの交通に利用されている道路の場合、所有が個人であれ公有であれ、その道路がどのように利用されているかの判断により、地目を公衆用道路以外に設定することができます。
次項では、所有する土地や建物を売買する際の公衆用道路に関する注意点をご説明しましょう。
地目・公衆用道路は忘れがち！？売買成立にも繋がる所有確認方法
地目が公衆用道路である土地は、その利用状況などにより、自身が所有者であることを忘れてしまっている方も少なくありません。
特に、自身が所有する土地や建物などを個人で売買する際、公衆用道路を所有していることを忘れたまま、売買を行ってしまう恐れもあります。
公衆用道路が売買に含まれることで、売買成立にも大きく関わることも考えられます。
このような状況を防ぐためにも、自身が所有する不動産の中に、地目が公衆用道路である土地が含まれているか否かを確認しておくことが大切です。
その方法としてまず挙げられるのが、登記権利証による確認です。
この登記権利証には、所有する土地や建物はもちろん、それらの使用に関わる公衆用道路の記載も含まれています。
登記権利証を確認することで、公衆用道路の所有が一目にして明らかになるということです。
ただし、現在の登記権利証は登記識別情報として様変わりしており、近年登記された土地や建物などに関しては公衆用道路所有の有無は確認できないため注意してください。
公図による地目・公衆用道路所有確認！デメリットは何か
所有している土地や建物などの使用に、地目が公衆用道路である土地が含まれているか否かは、公図によっても確認することができます。
公図は法務局によって管理されているもので、地番で表された地図のことです。
その土地の位置や形がしっかり確認できる、法的な図面です。
この公図を見て、所有している土地から公道へ行くまでの間に、公道以外の道を通らなければならないかどうかをまず確認してください。
その際、そこの土地を通らなければ公道へ行けないことが明らかになった場合は、その土地の地番を確認しましょう。
そして、その地番で登記事項証明書を取得することで、所有者が誰であるかを特定できるのです。
また、公図により地目が公衆用道路である土地を自身が所有しているか否かの確認には、注意点もあります。
公図は専門家は別として、素人では読みにくいのがデメリットです。
それだけでなく、所有者を特定するために取得する登記事項証明書には手数料がかかるので、むやみに取得すると余分な出費になってしまいます。
次項からは、地目が公衆用道路である土地の売買における難点についてご説明します。
一般利用ならでは！？地目・公衆用道路の売買が難しいわけ
地目が公衆用道路の土地を所有している方の中には、その売買を考えることもあるでしょう。
しかし、述べたとおり地目が公衆用道路の土地は一般の交通として利用されているものであり、それを自身が所有していたとしても、簡単には売買を行えないのが実情です。
特に注意したいのが、その公衆用道路にどのような権利関係が定められているかです。
その権利関係に様々な方が関わっている場合、所有者個人の独断では売買を行えないでしょう。
また、地目が公衆用道路の土地は、一般の交通として利用する際に通行料が発生していることもあります。
もしその土地を所有する方が売買を行う場合、通行料について今後どうするかなどの協議も必要となるでしょう。
このように、一般利用である地目が公衆用道路の土地は、それゆえ多くの事柄や人々が関わっていると言えます。
地目・公衆用道路を共同所有！慎重な話し合いで売買トラブル回避
地目が公衆用道路の土地は、個人ではなくそれを近隣住民などと共同で所有している場合もあるでしょう。
このような場合、自身は土地の売買を考えていたとしても、共同の所有者であるその方も同じ考えとは限りません。
また、もし売買するとなった際にも、土地を共同で所有している場合には慎重な話し合いを重ねることが重要です。
まず、地目が公衆用道路である土地を、どれほどの金額で売買するかということについて話し合いが必要でしょう。
土地に対する価値感は人それぞれのため、自身が提示した売買金額に相手が納得するとは断言できません。
それだけでなく、晴れて売買成立となった際にも、それぞれの持ち分をどのような割合にするかについても話し合いが必要です。
このような、土地の売買による金銭についての話し合いは、お互いが納得するまで行うことが望ましいでしょう。
状況によっては、地目が公衆用道路である土地を売買しようとしたことがきっかけで、近隣住民との関係に亀裂が入る可能性もあります。
そのような状況を防ぐためにも、慎重な土地の売買に関する話し合いはもちろん、その内容を書面に記録しておくなども大切です。
売買において地目・公衆用道路には価値がある！
地目が公衆用道路である土地を売買する際には、様々な点に注意する必要があります。
所有が個人か共同かによっても、売買に関する話し合いに有する時間が変わることも理解しておきましょう。
また、公衆用道路は一般の交通として利用されるもののため、人によっては売買の際に大変価値の高いものと判断することがあります。
そのため、所有する土地や建物の個人売買を考えている方は、それらの使用に関わる公衆用道路を所有しているか否かを事前に確認しておくと不利益を防ぐことができます。
