所有する農地に家を建てるなど、農地を別の目的に使いたいという方もいるかと思います。
その際はまず農地転用の手続きをし、許可を得られれば農地以外の目的で使用することができます。
別の目的で使用するとなれば、地目変更登記の手続きも必須です。
この記事では農地に家を建てることを前提に、地目変更登記の手続きの流れや費用についてご説明します。
専門家に依頼する際の注意点についても触れていますので参考にしてください。
農地転用って何？手続きにかかる費用は？
はじめに農地転用についてお話をしていきます。
農地転用とは、「農地を別の用途の土地に変えること」をいいます。
原則として、「田」や「畑」の農地は、農地以外の目的で使用することを認められていません。
とはいえ、広大な農地を所有する場合、その一角に家を建てたいと思う方もいるかと思います。
そういった場合は、分筆したうえで農地転用の許可を得る手続きをすることになるでしょう。
農地転用の手続きをする場合、一般的には専門家に依頼することが多いです。
手続き自体にかかる費用は、専門家に依頼する報酬と必要書類を取得するための費用の2つであることがほとんどです。
無事に農地転用の許可が得られれば、農地以外の用途で使用することができるようになりますが、そのとき忘れてはいけないのが地目変更登記です。
これについては次の項でお話ししていきましょう。
農地転用の許可を得たら必須な地目変更登記とは？
農地転用の許可を得ても、その土地の地目が自動的に変わることはありません。
農地転用はあくまでも、「その農地を農地以外の目的で使うことも認めます」というものであり、登記上の地目まで変更してくれるわけではないのです。
そのため、農地転用の許可を得た後には、地目変更登記を行うことが必須です。
不動産登記法でも、土地の地目が変わったら地目変更登記をすることを定めていますので、すみやかに行うことが大切です。
しかし、土地の地目が変わった日をなかなか判断することはできないですよね。
では地目変更登記は、農地転用後からどのタイミングで行うことができるようになるのでしょうか。
これについては次の項でご説明し、後ほど手続きの流れと費用についてもお話しします。
農地転用後から宅地に変わるタイミングはいつ？
農地転用の許可を得たら、農地以外の目的でその土地を利用することができます。
中には家を建てる方もいて、家が建っていればもうその農地だった土地は、「宅地」として扱われます。
しかし、地目変更登記を行わないと、登記上は「田」もしくは「畑」のままです。
そのため、先ほどもお伝えしたように農地から「宅地」に変わった時点で、地目変更登記を行うことが大切です。
では地目変更登記を行うことができるタイミングはいつのでしょうか。
一番分かりやすいのは「家が完成した」時点でしょうが、家を建てる前には農地を造成して整地することになりますね。
整地し基礎工事も終われば「その土地に家を建てることが確実」と判断されますので、地目が宅地になった状態ともいえるのです。
したがって、この時点が農地から宅地へ、地目変更登記を行うことができるタイミングといえるでしょう。
ちなみにこの時点で行うこともできますが、一般的に地目変更登記が行われるのは、家が完成したときに必須の建物表題登記と一緒であることが多いようです。
ではこの地目変更登記の手続きの流れや費用についてを、次の項からご説明していきましょう。
地目変更登記の手続きの流れ
農地転用の手続きは専門家に依頼することが一般的とお伝えしましたが、地目変更登記の申請は自分でも行うことが可能です。
ここでその手続きの流れをご説明しましょう。
地目変更登記を申請するには、まず必要な書類を集めます。
どのような書類が必要かは、次の項で費用と合わせてご説明します。
書類を集め終わったら、つぎは登記申請です。
登記申請は大きく、「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」の3つが挙げられます。
窓口申請の場合、向かう先は農地転用の許可を得た土地を管轄する法務局です。
窓口に必要書類を提出できれば、申請は完了です。
不安な方は、法務局で登記申請の確認や相談をすることもできますので、利用してみる良いかもしれません。
ただし、事前予約制としていることが多いので、行く前に確認しておきましょう。
郵送申請の場合は、必要書類を郵送するだけです。
こちらも不安な方は、郵送する前に書類に不備がないか、法務局に電話をして確認しておくと良いですね。
オンライン申請は、登記申請専用のサイトから申請する方法です。
電子証明証を持っていれば、家の中で登記申請をすることができます。
どのように申請するかもサイトで説明がされていますので、確認してみてください。
どの申請方法でも、登記完了まで1～2週間はかかるとされています。
地目変更登記に必要な書類とかかる費用
地目変更登記の手続きの流れについてお話をしたところで、ここでは地目変更登記に必要な書類についてお話しします。
必要書類は下記のとおりです。
●地目変更登記申請書
法務局のHPからダウンロードできます。
●土地の案内図
地目変更をしたい土地の場所が確認できる地図を用意します。
●農地関連書類
農地転用許可証などの書類を添付します。
●その他
身分証明証など必要な場合、一緒に提出します。
もし窓口申請の場合は、印鑑も用意しておきましょう。
郵送申請の場合は、これらの書類をコピーをしておき、手元に保管しておくことをおすすめします。
そして、「登記申請書→案内図→農地関連書類」の順にホチキス止めします。
その他のものはホチキス止めせずに、上記の書類とともに封筒に入れましょう。
さらに切手を貼った返信用封筒も一緒に入れて、封が開かないようにしっかり止めます。
郵送する際はできれば、書留郵便で送るようにすると良いですね。
つぎに、地目変更登記にかかる費用についてもお話ししていきます。
地目変更登記の申請は自分でもできますから、自分で登記申請を行う場合は、実費のみしかかからないといえます。
この実費に含まれるのは、必要書類を集めるための費用や切手などの郵送申請のための費用、法務局までの交通費などです。
もし、専門家に登記申請を依頼する場合は、専門家への報酬もかかります。
報酬は登記にかかる費用の中でも大部分を占め、1つの登記に数万円かかることが一般的です。
そんな登記費用の中でも高額な専門家への報酬ですが、依頼する際には注意しなければいけないことがあります。
それについては次項でご説明していきます。
費用の大部分を占める専門家への報酬！依頼する際の注意点
専門家に依頼する場合、地目変更登記にかかる費用の大部分を占めるのが、「専門家への報酬」といえます。
数万円かかることが一般的ですから、少しでも節約するために自分で登記申請を行う方も多くいます。
とはいえ、自分で行うには時間も手間もかかり、専門的な知識が必要になってくることもあります。
そのため、「自分では無理」という方は、専門家に依頼することをおすすめします。
その際、行政書士や司法書士、土地家屋調査士といった資格を有する方に依頼することになりますが、このとき注意が必要な点があるのです。
それは、目的によって誰に依頼するかが異なるという点です。
例えば、この記事のはじめで触れた「農地転用」の手続きを依頼する場合は行政書士に依頼することになるでしょう。
しかし、地目変更登記の場合は、土地家屋調査士でないと依頼することはできないのです。
以上のように、目的によって依頼する人は異なりますので、誰に依頼すれば良いのかは前もって確認しておくようにしましょう。
また、どの事務所に依頼するかで費用も異なりますので、複数の事務所から見積もりをもらい、依頼する人を決めると良いでしょう。
自分でも可能な地目変更登記！依頼する場合は土地家屋調査士に
所有する農地に家を建てたい場合はまず農地転用の手続きをし、許可を得られれば可能となります。
そのとき忘れてはいけないのが地目変更登記で、これは自分でも申請することが可能です。
この記事で手続きの流れや費用などについてお話ししてきましたので、参考にしてみてください。
専門家に依頼する場合は資格によって依頼できる内容が異なりますので、地目変更登記の場合は土地家屋調査士に依頼するようにしてください。
