注文住宅で家を建てようと考えている場合、土地を探すことからはじめるでしょう。
土地ひとつひとつには地目が設定されており、家を建てる場合、一般的には「宅地」を選ぶことが多いです。
ほかの地目でも家を建てることは可能ですが、場合によっては工事が必要になる土地もあるようです。
この記事では、地目の中でも特に「雑種地」に家を建てる場合の流れと注意点についてお話をしていきます。
地目って何？
注文住宅で家を建てることを考えている場合、土地探しからはじめなくてはなりません。
このとき重要となるのが「地目」です。
土地のひとつひとつには地目が設定されており、地目によっては家を建てられない場合もあるので注意しなければなりません。
ここではまず地目についてお話をしていきます。
地目とは、不動産登記法に基づいて定められている土地の区分のことをいいます。
わかりやすくいうならば、「何に使う土地なのか」や「どんな土地であるか」といった土地の目的を、ひとことで表したものが地目です。
地目は全部で23種類あり、1つの土地に1つの地目がつきます。
代表例をご紹介すると、「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」があります。
・宅地：建物の敷地および、その維持または効用を果たすために必要な土地
・田：農耕地で用水を用いてお米などを耕作する土地
・畑：お農耕地で米以外の農産物などを用水を用いずに耕作する土地
・山林：耕作の方法によらず、竹木を生育する土地
・雑種地：建物も建っていない、耕作もしていない、特に使われている形跡のない土地（ほかの22の地目に該当しない土地）
家を建てる際は、地目が「宅地」の土地を選ぶことが一般的です。
しかしながら、ほかの地目でも家を建てることは可能です。
宅地以外の地目でも家を建てることは可能！雑種地はどうなの？
家を建てる際は地目が「宅地」の土地を選ぶのが一般的といえますが、ほかの地目でも建てられないことはありません。
例えば、「田」や「畑」、「山林」の土地でも家を建てることができないわけではないのです。
家を建てられるようにするための工事やいくつかの手続きを踏まえたうえで可能となりますが、必ず家を建てられるというわけではないようですのでご注意ください。
では、地目が「雑種地」の土地はどうなのでしょうか。
雑種地にも家を建てることは可能です。
土地の状態によっては、工事不要で家を建てることができる場合もありますので、田や畑などよりは家を建てやすいことが多いといえます。
では雑種地の土地に家を建てる場合の流れを、次の項からみていきましょう。
雑種地に家を建てる！まずは都市計画区域を確認
地目が雑種地の土地に家を建てる場合の流れを、ここからみていきましょう。
流れとしては、
①都市計画区域を確認
②用途地域を確認
③家を建てる
④地目を変更
以上が、大まかな流れとなるでしょう。
順番にご説明していきます。
【①都市計画区域を確認】
はじめに、都市計画区域を確認することからはじめましょう。
都市計画区域とは、自然的および社会的条件、人口や土地利用などに関する現況や推移を考え合わせて、一体の都市として総合的に整備・開発・保全を進める地域をいいます。
都市計画区域は、必要に応じて「市街化区域」「市街化調整区域」に分けられます。
都市計画区域が「市街化区域」である場合は特に問題はありませんが、「市街化区域以外」である場合は注意が必要です。
市街化区域以外の場合、家を建てるのに都市計画法上の制約を受けることがあるのです。
そのため、市街化区域以外の雑種地であった場合は、まずは市区町村の都市計画課にくわしく話しを聞いてみると良いでしょう。
ちなみに都市計画区域を確認する際は、ブルーマップを活用すると便利といえますので参考にしてみてください。
都市計画区域の確認後は用途地域を確認しよう
引き続き、地目が雑種地の土地に家を建てる場合の流れについて、ご説明していきます。
【②用途地域を確認】
都市計画区域を確認したあとは、用途地域を確認します。
用途地域とは、都市計画法による地域の区分のことをいいます。
用途地域には、下記のようなものが挙げられます。
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域…唯一家を建てることができない用途地域
・田園住居地域
都市計画法では、用途地域ごとに容積率や建ぺい率、高さの制限など、建物の建築や用途に対しての規制や制限が定められています。
家を建てる場合は、工業専用地域以外の用途地域であれば可能とされています。
しかし、容積率などの細かい項目に関しては用途地域ごとに決まりがありますので、建てたい家のプランがある程度決まっている場合は、雑種地がどの用途地域かを確認しておくことをおすすめします。
基本的には、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域のどれかであれば、問題はないようです。
家を建てた後は地目変更を！
【③家を建てる】
都市計画地域と用途地域を確認し、問題がなければ家を建てられます。
理想の家を建てられるよう、設計士の方とよく相談しながら間取りなどを決めてくださいね。
【④地目を変更】
無事家が完成したら、地目の変更をします。
不動産登記法には、登記地目が別の地目に変更された場合、地目変更登記を行うよう規定がされています。
また、地目を「雑種地」のままにしておくと、住宅ローンの融資が受けられないことがあるようです。
家を建てる際、多くの方が住宅ローンを組むことになるでしょうから、問題なく融資を受けられるよう、地目を雑種地から宅地に変更することを忘れずに行いましょう。
地目変更の手続きは、法務局の無料相談を活用すると、司法書士に依頼しなくても自分で行うことができます。
基本的に予約制ですので、活用する場合は管轄の法務局に問い合わせてみましょう。
雑種地に家を建てる場合の注意点
最後に、地目が雑種地の土地に家を建てる場合の注意点についてお話をしていきます。
注意点としては大きく2点あり、「地盤」と「固定資産税」についてです。
まず地盤についてですが、現況は雑種地でも、それまでは何に使われていた土地なのかは分からないことがほとんどです。
以前は田んぼとして使われていたかもしれませんし、ため池だった可能性もあるでしょう。
そのため、この雑種地の土地が、本当に地盤が良い土地なのかをしっかりと確認するためにも、地盤調査は必ず行っておくことが重要です。
つぎに固定資産税についてですが、中には「地目を雑種地のままにしておけば固定資産税が安くなる」と思っている方もいるでしょう。
23種類ある地目の中で、宅地は最も固定資産税が高い地目といわれていますので、少しでも税金を安くするために雑種地のままにしたいと思う人もいるかもしれません。
しかし固定資産税は、登記上の地目で課税部分が決まるのではなく、現況の地目で決まることが一般的といえます。
登記上は雑種地であっても、家が建った時点でその土地の現況の地目は宅地となるのです。
そうなれば固定資産税も宅地として課税されます。
また、先ほども触れましたように、登記上の地目を雑種地のままにしておくと、住宅ローンの融資を受けられない可能性もありますから、やはり家が建ったときに雑種地から宅地に地目変更するのが賢明といえるでしょう。
これらの点に注意したうえで、家を建てる土地として雑種地を選んでみてはいかがでしょうか。
注意点を把握したうえで雑種地に家を建てよう！
土地ひとつひとつには地目がつけられており、家を建てる場合は「宅地」を選ぶのが一般的です。
しかしほかの地目であっても家を建てられないことはなく、雑種地であれば比較的建てやすい地目といえるでしょう。
ただし注意しなければいけない点もありますので、この点を理解したうえで、家を建てる土地として雑種地を選んでみてください。
