家を建てるために土地を購入した場合、その土地によっては建築に制限があったり、建築できなかったりする場合があります。
購入してから後悔しないためにも、土地購入の際には、その土地の地目が登記上どうなっているのかを調べる必要があります。
ここでは地目が畑である場合、家を建てるにはどういった手続きが必要なのか、安心して住める家を建てるにはどうしたらいいのかをご紹介します。
地目とは何か
土地の登記事項証明書を取得すると、「地目」という項目があります。
この地目とはどういったものなのでしょうか。
地目とは、土地の用途などによって分類された、それぞれの土地の区分のことです。
この登記上の地目と、実際に使われている土地の用途が異なる場合もあります。
地目には、田・畑・宅地・学校用地・鉄道用地・公園・公衆用道路・山林・原野・雑種地など23種類のものがあります。
売買される土地の中で最も多く、一般的なものが「宅地」です。
一戸建てやアパート、マンション、商業施設、工場などに使われるのもこの「宅地」です。
実際に取引される土地の地目を見てみると、宅地以外にも、畑や田、雑種地なども多く見られます。
そういった宅地以外の地目でも、家を建てることができるのでしょうか？
家を建てることができる地目とできない地目
地目が宅地の土地以外でも、家を建てることができるものもあります。
山林や原野、雑種地では特に規制がないため、そのまま建築することができます。
雑種地とは、田、宅地、畑などの法律で決められた地目のどの種類にも該当しない土地のことです。
地目の中でも、家を建てるための土地を購入する際に、注意しなくてはならないのは田や畑などの地目です。
これらの地目の土地は、農地法という法律の制限を受けるため、現状の地目のままでは家を建てることはできません。
農地法とは、農地を保護したり耕作者の権利を守るための法律で、土地の売買や賃貸借、転用に規制が設けられています。
地目が田や畑ではなくても、実際に果樹園や大きな畑や田んぼとして使用されている場合には農地法が適用されます。
また、家庭菜園用のような小さな土地でも、農作物を作っていれば農地法が適用される場合があるので注意が必要です。
家を建てる目的で土地を購入する際には、地目を確認することが重要です。
地目が畑の土地に家を建てるには
農地法の制限を受ける地目に関して先述してきましたが、実際に地目が畑の土地に家を建てる場合にはどのようにしたらいいのでしょうか。
地目が畑であっても、家を建てることができるので、その手続き方法などをご紹介します。
地目が畑の土地は、その地目のまま売買することが可能です。
ただ、そのままでは家を建てることはできないため、まず農業委員会に農地転用の届出、または許可の申請をします。
届出、または許可が必要なのかは、その土地がある場所が市街化区域なのかそうでないかによって異なります。
なお、その区域は管轄の役所で確認ができます。
届出が完了、または許可が下りた後にする手続きは以下の2つです。
まず市の農業委員会に農地転用事実確認願を申請し、証明書を交付してもらうことです。
そして、その証明書を持って管轄の法務局へ行き、畑を宅地に地目変更登記をすることの2点です。
農地転用の申請には多くの書類や証明書が必要となります。
どのような書類が必要なのか、またその土地が本当に許可が下りる土地なのかもあらかじめ確認するために、最初に農業委員会に相談に行っておくとスムーズです。
また、申請受付から許可が下りるまで通常1～2か月ほどかかるため、日にちに余裕のあるスケジュールを組んで早めに動くことをおすすめします。
家を建てるタイミングと地目を畑から宅地に変更するタイミング
地目が畑である土地に家を建てるためには、様々な手続きが必要です。
その手続きや申請はどのタイミングでするのがよいのでしょうか。
また、どの時点で着工できるのかも併せてご紹介します。
土地を購入したら、すぐに着工して早く新築の家に住みたくなりますが、着工できるのは、農業委員会に農地転用の届出あるいは許可を申請して許可が下りた後になります。
そういった申請などの手続きが完了してから、工事を始めます。
続いて、地目を畑から宅地に変更するタイミングです。
農地転用の許可が下りても、現況で建物の敷地であることが確認できないときは、畑から宅地に地目変更はまだできません。
宅地への地目変更は、基礎工事が完了し、水道やガスなどが通った段階でできるようになることがほとんどです。
実際には、建物が完成したときにしなくてはならない建物の登記と同時に、地目変更をするのが一般的です。
ただ、住宅ローンを組む場合などは基礎工事が終了した段階で地目変更をした方がいい場合もあるため、事前に調べて必要なタイミングで地目変更をしてください。
地目が畑だった土地に家を建てるときに必要なこと
地目が畑であった場所に家を建てる場合、多くの方が地盤に関して不安を抱かれるのではないでしょうか。
川や田んぼほどではないにしても、水を多く使っていた場所なので、地耐力があるのかは気になるポイントです。
そこで、家を建てる前に地盤調査をします。
どんなに耐震性に優れた強い家を建てても、地盤が弱くては地震や大雨で家が沈んでしまうかもしれません。
地盤調査は、スウェーデン式サウンディング試験という方法が用いられるのが一般的です。
地面にロッドを打って掘っていき、地盤の強度や硬さをチェックする方法です。
地盤調査と同時に、地質調査も必要になります。
土の種類によっては、セメントなどが固まりにくいといった問題が出てくることも考えられるからです。
注意が必要なのは、地目が畑であった土地を購入し宅地に自分で転用した場合ではなく、既に地目が宅地として売買されていた土地を購入した場合です。
過去にどのような地目であったのかは、法務局で土地登記事項証明書を取得すると知ることができます。
土地の過去を知り、地盤調査、地質調査をしておくと安心して家を建てることができますね。
地盤改良工事で安心安全な家を建てる
地盤調査が済み、必要であれば地盤改良工事になります。
地目が畑であった土地に家を建てる場合は、ほぼ地盤改良工事は必要です。
地耐力が弱い土地では、地盤改良工事の費用も大きくなってしまうことがほとんどなので、複数の業者から見積もりを取っておくことをおすすめします。
地盤改良工事には、様々な工法があります。
軟弱地盤が浅い場合の表層改良工法、8メートルくらいまでであれば柱状改良工法、それ以上であれば鋼管杭による工法で地盤改良工事をする場合が多いようです。
土地の広さ、軟弱地盤の深さなどによって工期も費用も大きく変わってきます。
日本は地震大国であり、また近年はゲリラ豪雨などということもよく耳にします。
費用は抑えたいところですが、地盤改良工事は、長く快適に住み続けるために必要な工事です。
購入した土地がどのような状態なのかをしっかり把握して、業者とも相談し、適正な地盤改良工事をしてください。
地目が畑の土地でも家を建てることは可能！
地目が畑の土地であっても、農地転用の届出や許可などの手続きをし、地盤改良工事をすることによって家を建てることができるようになります。
気に入った場所に購入したい土地があり、そこの地目が畑であっても、夢のマイホームは建築可能です。
手続きや地盤改良に時間がかかることが多いため、いい土地を見つけたら早めに農業委員会に相談に行くなど、計画的に行動するとスムーズに着工まで進めることができます。
気に入った土地で素敵なマイホームを建ててください。
