「宅地」と書かれている看板を見たことがある方もいるかもしれませんね。
この宅地は、土地の地目の一種で、どのような目的で土地が利用されているかを示したものです。
そんな地目の中には「原野」というものもあり、これはどんな利用状況を示す土地なのでしょうか。
また、原野の土地に家などを建築することはできるのでしょうか。
この記事でご説明していきます。
宅地や原野という地目はどんな利用状況の土地なの？
はじめに、地目についてみていきましょう。
地目とは、土地の登記簿に記載されているもので、一つ一つの土地にどのような用途で使われているかや土地の現状などを示したものです。
代表的な地目を挙げれば、「宅地」「田」「畑」「山林」といったものがあります。
ほかにも20種類近くの地目があり、一つ一つの土地に不動産登記法に基づいて地目が定められています。
田や畑、山林などであれば、言葉を聞けばどのような土地かはわかるかと思います。
では、地目が宅地の土地とはどのような土地を指すのでしょうか。
宅地は、「建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地」を示しています。
そのため、住宅やアパートを含め建物が建築されている土地の地目は、宅地であることがほとんどです。
では、所有する土地の地目が「原野」とされている場合、家などの建物を建築することはできるのでしょうか。
これについては、次の項でご説明します。
所有する土地が原野！住宅を建築することは可能？
それではもし、所有する土地の地目が原野だった場合、住宅などを建築することは可能なのでしょうか。
ちなみに原野は、「耕作の方法によらないで雑草・灌木類の生育する土地」を指します。
先程お伝えしたとおり、住宅を含め建物が建っていれば、その土地の地目は宅地となります。
地目が原野の場合も宅地同様、住宅などを建築することは可能です。
というのも、建築基準法では、地目が原野の土地に対して制限があまり設けられていないのです。
田や畑などの地目の土地では、農地法によって土地の使用目的に制限があります。
しかし、原野にはそれがないため、家を建てることもできてしまうのです。
では仮に原野の土地に家を建築したとして、その場合は宅地に地目を変更しなくてはいけないのでしょうか。
これについては、次の項でお話をしていきます。
住宅を建築したら地目変更は必要？
所有する土地の地目が原野でも、住宅などを建築できることをお伝えしましたね。
しかし、建物が建っている土地の地目は基本宅地ですから、原野の土地に建物を建てた場合、地目を宅地に変更しなければいけないのでしょうか。
その答えは、「しなくても問題がない場合もある」です。
先ほどもお話ししましたように、原野には法律上で使用制限が設けられてはいません。
そのため、仮に家を建てたとしても、地目変更の手続きはしなくても問題ないことがほとんどです。
もちろん、中には宅地へと地目変更しなければならないケースもあります。
それは、住宅の建築費用などを銀行に借りた場合です。
このとき、銀行からも「宅地に地目変更してください」といわれることもありますので、その際は地目変更の手続きをしに行きましょう。
原野から宅地に地目変更！その流れとは？
原野から宅地に地目変更する場合は手続きが必要です。
その手続きの流れをここでご説明します。
原野から宅地に地目変更を行う場合は、まずは管轄の法務局を調べることからはじめます。
というのも、法務局は全国の地域ごとにあるため、土地の所在する場所で管轄の法務局が決まっているのです。
管轄ではない法務局で申請しても受け付けてくれませんから、必ずあらかじめ確認しておくようにしましょう。
管轄の法務局が特定したら、地目変更のための書類を準備します。
地目変更に必要となる書類は以下のとおりです。
・登記申請書
・公図の写し
・土地の案内図
登記申請書には、土地の所在や地番、登場の地目、変更後の地目、申請人の住所氏名、登記の原因などを記載します。
基本的に登記は、細かい部分まで決まり事がありますから、多少のミスでも補正もしくは却下となってしまいます。
そのため、申請書類を作成する際は、十分に注意して行うようにしてください。
作成後は法務局の申請窓口へ提出し、補正などがなければ1週間程度で登記は完了となります。
ちなみに地目変更を行うのにも期限があり、建物が建築された日から1ヶ月以内と決められています。
守らない場合、過料に処されることもありますので、申請の期限も守るようにしてくださいね。
地目変更を行わない場合の注意点！
原野から宅地へ地目変更するときの手続きの流れをお話ししましたが、前述のとおり、地目変更を行わなくても支障はありません。
むしろ、地目変更をする場合は登記費用が必要になりますので、建物を建築したからといって、お金を払ってまで変更したくないという方もいることでしょう。
ですが、地目変更をしない場合も注意しなければいけないことがあります。
それは、固定資産税についてです。
固定資産税の税額は、土地の地目も関わっていて、税額の高い地目は宅地とされています。
そのため、「宅地に地目変更して固定資産税を高くしたくない」と考える方もいるでしょう。
ですが、地目の変更をしてもしなくても、家などの建物を建ててしまえば、固定資産税の税額は高くなってしまうことが多いです。
なぜなら、その土地の固定資産税評価額は宅地並みと評価を受けることになるからです。
建物を建てても地目を原野のままにしておく場合のほうが固定資産税が高い場合もありますので、この点も注意が必要です。
宅地や原野以外で建物を建築できる地目はある？
宅地や原野の地目に建物を建築できることはお伝えしてきましたが、ほかの地目でも建築できるのでしょうか。
以下の地目であれば、住宅などの建物を建築することが可能です。
・山林
・雑種地
・農地（田・畑）
山林や雑種地においては原野同様、建築基準法で使用目的が制限されていません。
そのため、家などの建物を建てても支障はありません。
しかし、農地の場合は少し厄介です。
なぜかというと、農地は原則として家を建てることは不可となっているからです。
許可を得ることができれば、宅地に整備し次第、家を建てることができます（地目変更も必ず行います）。
ここでも注意しなければいけないのが、固定資産税です。
特に山林や農地の場合は、元々の固定資産税評価額は比較的低いので、地域によっては100倍以上もの税額になることもあります。
せっかくの思いで住宅などを建てたのに、固定資産税が支払えないなんてことになったら大変ですから、この点もよく考慮したうえで、建築するかどうか判断してください。
固定資産税を考慮したうえで家を建てよう
所有する土地の地目が原野の場合でも、家などを建てることができます。
このとき、銀行からお金を借りたりしなければ、地目変更を行わなくても問題はありません。
しかし、固定資産税においては、宅地並みの評価を受けることになりますから、原野のときよりも税額は高くなるでしょう。
その点をしっかり頭に入れたうえで、原野の土地に家などを建てることをご検討ください。
