賃貸契約における連帯保証人が決定することは、借主にとって一つの安心材料となります。
しかし、賃貸における借主のトラブルの大きさによっては、連帯保証人がその責任を負いきれないと判断するケースもあるのです。
今回は、借主が発生させたトラブルによる連帯保証人解除の可否はもちろん、それによる賃貸契約解除の可否についてもご説明していきます。
賃貸の連帯保証人は責任重大！家賃滞納で契約解除も
賃貸の連帯保証人になった方は、連帯保証人制度の定めによって、借主に何か起こった場合、その責任を借主同様負う義務があります。
例えば家賃滞納に対する支払い義務が挙げられますが、数か月分滞納されているとあれば、ある程度まとまった資金を連帯保証人は用意しなければならないでしょう。
滞納した家賃の支払いが連帯保証人でも難しい場合には、その賃貸契約が解除される恐れもあります。
また、連帯保証人と類似した言葉として保証人があります。
賃貸契約における保証人は、借主に家賃の滞納が見られた場合、支払い能力が皆無な状況でのみ代わりに支払うことが求められます。
そのため、一か月分など借主が取る手段次第で支払ができるような状況では、保証人がそれを代わりに支払う必要はありません。
それだけでなく、貸主が保証人に滞納している家賃の支払いを求めた場合、自分が支払う前にまず借主にそれを催促することができます。
一方、連帯保証人にはこのような権限は認められていないため、保証人とは負う責任の重さが違うことが分かります。
賃貸契約解除後に居座るケースも！連帯保証人が負う様々な義務
賃貸契約における連帯保証人の義務は、前項で述べた家賃滞納に対する支払い義務だけではありません。
借主がその賃貸を退去する際、契約当初に支払った敷金を現状回復費として充当しますよね。
その充当では賄えないほどの修繕費用が発生した場合、その不足分を支払うことが借主に求められます。
それがスムーズに行われれば問題はありませんが、もし借主によって不足分が支払われない場合、代わりとして連帯保証人に支払い義務が発生します。
また、賃貸契約を解除してもなお借主がそこに居座るなどの行為には、契約解除日から数えて立ち退くまでの間、およそ家賃2か月分の損害賠償請求が借主に請求されることがあります。
借主が支払うのが難しい場合、代わりとして連帯保証人が支払う形となります。
それだけでなく、借主の過失により賃貸の設備を損傷させたり、火災をおこしてしまったなどの場合にも、同様の支払いが連帯保証人に求められます。
賃貸契約における連帯保証人決定の定義
先述した、借主による家賃滞納時の支払い義務を見ても分かる通り、賃貸契約においては連帯保証人が多額の資金を用意せざるを得ない場面も想定されます。
つまり、万が一の場合にその支払いを行う能力も連帯保証人には求められるのです。
また、連帯保証人と聞いてまずイメージするのは親ですよね。
しかし親が高齢の場合、収入が少ないなどの理由から支払い能力に不安があると判断され、連帯保証人として認められないケースがあります。
親よりも借主と関係が遠いと思われる友人であっても、その方の収入が安定していれば、連帯保証人として認められるケースもあるのです。
このように、賃貸契約における連帯保証人の決定には、借主との関係の近さではなく、支払い能力の高さが重要視されることが分かります。
友人であっても親であっても、連帯保証人を請け負うと決めた方は貸主から渡される書類に勤務先などや年収などを記載する必要があります。
それだけでなく、それが事実であることを証明するための書類を提示することも求められます。
次項では、賃貸契約における連帯保証人の解除についてご説明していきます。
賃貸の連帯保証人引き受けには覚悟を！自ら解除はできない
借主に賃貸の家賃滞納が見られる場合、その分の支払いを連帯保証人が行ったとしても、すぐに問題が解決しないことも少なくありません。
なぜなら、一度賃貸の家賃を滞納した借主は、その支払いが済んだ後にもまた同じことを繰り返し続ける傾向があるからです。
これでは、家賃滞納に対する支払い義務が連帯保証人にあると言えど、それを行い続けるのは困難と言えます。
しかし、上記のようなケースを含め、原則として連帯保証人がその立場を自ら解除することはできません。
連帯保証人の解除ができないということは、つまり借主がその賃貸を退去するなどしない限り、支払いに追われ続けるという状況が考えられます。
親しい人から賃貸の連帯保証人を依頼された場合、快く承諾してあげたいと思うのが心情でしょう。
しかし、それを引き受けたことで、自らの生活が困窮する可能性も否定できません。
そのため、借主から賃貸の連帯保証人を依頼された場合、まず借主が信頼のおける人物であるかなどを今一度考えた上で決断することをおすすめします。
連帯保証人の訴えにより賃貸契約を解除できるのか
前項で述べた通り、借主の代わりに連帯保証人が滞納している家賃を支払っている場合、退去などしない限りそれが続くことが考えられます。
このような状況を悲観して、連帯保証人が貸主に賃貸契約の解除を求める場合もあるでしょう。
連帯保証人になるにはある程度の覚悟が必要ですが、それでも連帯保証人にお鉢が回るのは本来あるべき形ではありません。
支払い義務を負い続けることが困難な場合もあるでしょう。
その際、貸主の合意、協力が得られれば、賃貸契約を解除できる可能性があります。
まず、連帯保証人は貸主との間で賃貸契約解除の合意を得たことを借主に使え、その手続きを求めましょう。
この段階で話が済めばとくに問題はありませんが、これで解決しない場合は別の手段をとる必要があります。
具体的には、貸主に契約解除のための裁判を起こしてもらうというものです。
しかし、借主の代わりに連帯保証人が滞納している家賃を支払っている状況は、貸主にとって実害がありません。
そのため、そのまま貸主に裁判を起こしてもらっても、契約解除は難しいです。
賃貸契約解除には「当事者の信頼関係の破壊」必要で、それには貸主にとっての実害が必要なため、連帯保証人は家賃支払いを3か月分ほど止めて、あえて貸主にとっての実害をつくる必要があります。
家賃1か月分などでは実害として認められないことが多いため、3か月分という点がポイントです。
その実害を理由とし、貸主が裁判を起こすことで賃貸契約の解除が決定するでしょう。
決定後も安心できない？賃貸契約解除における連帯保証人の義務
前項の続きですが、賃貸契約解除が決定した場合には、その後の連帯保証人が負う義務にも注意してください。
まず、実害を作るためにあえて支払いを止めた3か月分の家賃は、借主の支払いが難しい場合、連帯保証人が支払う必要があります。
また、賃貸契約の解除が決定したとしても、すぐに借主がそこを退去することは難しいでしょう。
ライフラインの解除手続きはもちろん、荷造りなど引っ越し業者に依頼するまでの期間も必要です。
そのため、借主が引っ越しを終えて部屋が空くまでの間の家賃は、借主の支払いが難しい場合、連帯保証人が支払う義務があります。
それだけでなく、連帯保証人が賃貸契約の解除を求めたことがきっかけの裁判は、その訴訟費用をだれがどの割合で負担するのかなど貸主とよく相談することが大切です。
この費用については、貸主とトラブルにならないためにも訴訟前に話し合いをしておくことようにしてください。
デメリットを理解した上で賃貸の連帯保証人引き受けを
借主から連帯保証人の依頼を受けた場合、自身が所有している資金などを改めて確認し、家賃滞納など不足の事態にも対応できるのか、よく考えてから引き受けるようにしましょう。
それだけでなく、借主と連帯保証人との間にこのようなトラブルが発生した場合、後の双方の関係が悪化することも考えられます。
そのようなデメリットが連帯保証人にはあることも念頭に置いた上で、それを引き受けるか否かを考えるようにしてください。
