マンションやアパートあるいは事務所・店舗といった賃貸物件の家賃は、毎月決められた期日までに支払うことになっています。
電気代や水道料とは異なり、いつも同じ額を支払うため、いつの分なのかを意識しないままに支払っている方もいらっしゃるかもしれません。
毎月支払っている家賃は「先払い」なのでしょうか、それとも「後払い」なのでしょうか。
家賃は先払いになっているケースが多い
家賃は先払いになっているケースが多いです。
「当月分を当月支払い」としている物件も見受けられますが、「当月に翌月分を支払う」先払いになっている場合がほとんどです。
なぜ、家賃は先払いなのでしょうか。
諸説ありますが、管理会社や大家さんにとって前もって次月の家賃を徴収できるのはありがたいことです。
賃貸借契約は入居審査を経て、契約するのが適切と判断された相手と締結します。
しかしながら、何らかの理由で支払いが滞ったり、急に夜逃げしていなくなったりといった事態も起こりかねません。
後払いですと、連絡が取れなくなった借主から家賃が回収できなくなりますが、先払いですと最悪でもその月の家賃は回収できます。
借主にとっても、先払いすることによって翌月の利用権を手にできる形となります。
双方にとってメリットがあるわけです。
家賃の後払いは少ない
家賃が後払いになっている物件も全くないわけではありません。
逆に、民法では家賃の支払いは後払いとなっています。
後払いにすれば、たとえば、6月分の家賃は7月に支払いとなります。
しかし、家賃の支払いは必ずしも民法の規定に従う必要はなく、賃貸借契約で先払いとして契約していれば、賃貸借契約が優先されます。
現状では、賃貸借契約で先払いにしているところが大半です。
理由は前述した通り、管理会社や大家さんあるいは借主にとってメリットのある先払いが定着したと思われます。
家賃が後払いだと、解約して退去する時に最後の家賃を敷金などで精算する方法もありますが、後で振り込みで支払ってもらうケースも発生するかもしれません。
管理会社や大家さんにしてみれば、退去して遠方に引っ越した方がきちんと家賃を支払いするのか、といった不安もつきまといます。
借主にとっても、退去した後も家賃を支払うのは面倒かもしれません。
管理費や共益費だけ後払いになっているケースもある
管理費や共益費がなしで、家賃が賃料のみの物件もありますが、通常は「賃料と管理費」あるいは「賃料と共益費」を足した金額が家賃となっていることが多いと思います。
管理費や共益費は賃料と同様に先払いとなっている契約がほとんどですが、事業用の古い契約書では共益費のみ後払いになっている場合があります。
共益費は、共用部分の水道光熱費やエレベーターのメンテナンス費あるいは清掃代など建物の維持管理に使われます。
月によってかかる費用が変動するので、かかった分を後払いで精算するといった形です。
近年はあまり見かけることはなく、賃料と一緒に定額を先払いにしているのが大半です。
月によって変動しますが、年間でかかる費用を12等分して定額の共益費にするわけです。
入居中のテナントと変更覚書を交わして、定額に切り替えている事業用物件もあります。
定額先払いのほうが、管理会社や大家さんだけではなく、テナントにとっても事務作業が楽で分かりやすいかもしれませんね。
先払いか後払いかを確認したい時はどうすればいいのか
支払っている家賃が先払いなのか、後払いなのかを確認したい時は、どうすれば良いのでしょうか。
支払いが口座振替で、自動的に引き落としされていると、いつの分が引き落としになっているのか、普段あまり気にしない方もいらっしゃるかもしれません。
もちろん、管理会社や大家さんに聞けばわかりますが、入居してから何年も経ってから聞くのは気後れするかもしれません。
そんな時は契約書を見てください。
借りている物件で何か不明点が生じた時は、まず契約書を確認することです。
契約書には、いつの分をいつ支払うのか、ということだけではなく支払い方法や支払い期日も明記されています。
契約書を探すと、入居した時に支払った初期費用の明細や領収証も出てくるかもしれません。
人によっては、入居した月の日割り分と先払いの翌月分家賃が明細に載っていると思います。
入居時からずっと先払いになっていることが明細からも分かるでしょう。
家賃を一年分まとめて先払いするのは可能なのか
家賃は一ヶ月分を毎月支払うのが一般的ですが、時には一年分をまとめて先払いしたいと申し出る借主もいらっしゃいます。
家賃一年分の先払いの可否は、管理会社や大家さんによって対応が異なります。
受け入れるところもあれば、断るところもあります。
通常の契約書では家賃は一ヶ月ずつの支払いとなっていますので、契約とは異なる支払いになります。
一年分の先払いにするには、予め契約書の特約事項などで取り決めをしなければなりません。
二年目以降も同様に一年分まとめて先払いなら特約事項通りで問題ないのですが、二年目からは毎月の支払いに変更したいとなれば特約事項と違ってきます。
また、予定と異なり一年が経たないうちに何らかの理由で解約するとなった場合、管理会社や大家さんはいったん収められた家賃を返還しなければなりません。
残りの月数に加えて、退去月の家賃も日割りする契約になっていれば、計算がややこしくなってしまいます。
どちらかと言えば、一年分先払いは断られるケースが多いです。
また、言うまでもありませんが、一年分を後払いする契約は不可能と言ってよいと思います。
一年間住んだ末に、夜逃げして行方が分からなくなったら困ります。
賃貸借契約が貸主と借主間の信用に基づく契約とはいえ、管理会社や大家さんはそこまでのリスクを負いません。
先払いを把握していないと解約時に多く支払い過ぎることも
引っ越しや移転などで部屋を解約することになったら、まずは契約書に基づいて退去通知を管理会社や大家さんに提出します。
退去する日が決定したら「いつの分まで家賃を支払いしなければならないか」が分かりますが、支払っている家賃がいつの分なのかを把握していないと、多く支払い過ぎる可能性があります。
たとえば、3月末日解約の場合は、先払い家賃は2月に支払う分で終わりになります。
口座振替の場合は、管理会社や大家さんが引き落としをとめてくれる可能性がありますが、振り込みの場合は、自分で判断しなければなりません。
当月分当月払いあるいは後払いと勘違いして、3月にも家賃を支払ってしまう方が時々いらっしゃいます。
もちろん、払い過ぎた家賃は返還されますが、敷金精算などの退去精算が分かりにくくなって迷惑をかけることになります。
毎月支払っていたら家賃がいつの分なのかは、特に解約時にはきちんと把握しておくのが大切です。
家賃は先払いになっている契約が多い
家賃は先払いになっている契約が多いです。
入居前に不動産会社から重要事項説明を受ける機会がありますので、その時に説明があります。
入居後にわからなくなったら、管理会社や大家さんに聞いても結構ですし、契約書でも確認できます。
先払いの場合、よく把握していないと退去時に支払い過ぎのミスが生じる原因にもなります。
毎月の家賃がいつの分なのかは、把握しておきたいものです。
