土地や建物といった不動産は、人生で最も高価な買い物であると言われています。
現在は色々なところでネットでの取引が増えている中、不動産の売買は直接相手と会って話をし、相手の人となりや取引の安全性を確かめてから売買を行います。
準備すること、やることはとても多いでしょう。
大切なのは、土地購入までの流れを理解して、しっかりと準備することです。
それでは、土地購入の流れを見ていきましょう。
土地購入までの流れ
まずは土地購入までの流れについてご説明します。
一般的な流れは以下になります。
①資金計画と物件検討
②買付証明書の提出
③重要事項説明書の説明
④売買契約書の締結
⑤所有権移転登記などの引き渡し手続き
資金計画については、購入資金を自己資金で準備できる人は、銀行で住宅ローンの申込を行う必要はありません。
住宅ローンを申し込まない場合は、買付証明から重要事項説明を受けて、売買契約だけで済みます。
住宅ローンの申込については、金融機関によって最初の事前審査から借り入れまで1ヶ月以上かかる場合がありますので、早め早めの対応が必要です。
また、売買契約は一度契約してしまうと解約するのは非常に時間と費用がかかりますので、しっかり契約の中身と土地の詳細について確認しましょう。
次の項では、土地購入の際に用意するものを確認していきましょう。
土地を購入する際に用意するもの
土地を購入する際に用意しておくものを見ていきましょう。
①実印
売買契約書に押印する際に使用しますので、大事です。
引き渡し時に使用する印鑑は実印である必要はありませんが、登記の申請時に使用する印鑑は実印である必要があります。
また、金融機関に申し込むローンの手続きも実印を使用するので、統一しておくと便利です。
②身分証明書
不動産の売買契約に際して、本人確認が義務付けられていますので、身分証明書を用意しておきましょう。
運転免許証や健康保険証などです。
③購入資金
土地を購入するにあたり、代金の支払いタイミングは複数あります。
売買契約に手付を納め、引き渡し時に残金を一括して支払うのが一般的です。
④印鑑証明書
発行から3ヶ月以内のものが有効ですので、注意してください。
⑤住民票
発行から3ヶ月以内のものが有効ですので、注意してください。
土地購入の取引がスムーズに流れるためには、必要となるものを事前に用意することが大切です。
土地の購入の流れにおいて資金計画が大事
土地を購入する不動産取引の流れにおいて、最初は資金計画から始まります。
自己資金をどれだけ用意できるのか、銀行などの金融機関からいくらのローンを組むのか、そもそも対象とする土地の価格は妥当なのかどうかを考える必要があります。
一般的に買主は資金面よりも、「ここに住みたい！」などの条件面を優先しがちです。
その場合、どうしても高望みとなってしまいますし、取引が上手くいかなくなることが多々あります。
取引が上手くいくためにも、まずは物件検討と資金計画は同時に開始するか、もしくは資金計画を先行して行うことが大切なのです。
資金計画では、住宅ローンの事前審査を行い、資金手当の準備を始めましょう。
住宅ローンの借入申込書と購入したい土地の物件概要を用意して、銀行に持っていきましょう。
通常、事前審査は1週間程度で回答をもらえますが、審査内容によっては回答に時間がかかることがありますので、早めの対応を心がけましょう。
ネット審査なら翌日には回答をもらえます。
買付証明書を提出して土地購入の意向を表明しよう
土地を購入する不動産取引の流れについて、先程は資金計画についてご説明しましたが、次に買付証明書についてご紹介します。
購入したい土地があったら、買付証明書を提出しましょう。
買付証明書とは、その土地を購入する意欲があることを売主に表明するもので、不動産業者によっては不動産購入申込書や買付申込書と呼ばれている場合もあります。
買付証明書を提出することで、土地購入の取引が本格的に開始します。
このタイミングでは、売主はすでに土地を「売る」という決断をしていますが、買主は買付証明書に署名捺印をすることで、「買う」という大きな決断をすることになるのです。
また、不動産は相場ものです。
良い土地はすぐ購入されてしまうので、早めに買付証明書を提出して、売主に対して買う意思をアピールすることが大切です。
具体的に買付証明書には、購入希望額や引き渡し日、ローンの利用予定の有無などの条件を記入します。
あくまで購入の意向を表明する書類なので、法的拘束力は発生せず、買付証明書を提出したからといって、絶対に購入しなければならないわけではありません。
購入希望額なので、売値を下回る額で記入しても大丈夫です。
不動産取引においては、不動産業者が売り主と飼い主の間に入ることがよくありますので、提出した買付証明書を元に不動産業者と条件面等の交渉を進めていきます。
重要事項説明書と売買契約書で取引の流れは最終段階へ
土地の購入の取引内容がまとまり、いざ契約となりますと不動産業者は「重要事項説明書」と「売買契約書」を作成して、買主に説明とその交付を行います。
「重要事項説明書」とは、不動産業が取引の当事者（売主と買主）に、対象とする土地の権利状況など最低限伝えなければならない重要なことを書面でまとめたものです。
「そのことを知っていれば、買わなかった」など、不測の事態に陥らせ、取引の当事者が不利益を被らないことを目的としているのです。
宅建建物取引業法では、宅建業者から取引の相手方へ、もしくは媒介の場合には各当事者へ、売買契約前に説明することが義務付けられています。
「売買契約書」は、土地の購入にかかる取引条件をまとめた書面ですので、説明義務はなく書類の交付で終わることが多いです。
実務的には、重要事項説明書と売買契約書は同日に行われることが多く、買主がローンを利用する場合には、売買契約後すみやかに住宅ローンの本審査に入れるように準備しましょう。
土地購入の一連の流れは、ここまでくると最終段階にきたと感じるはずです。
引き渡し手続きで土地購入の流れは終了
住宅ローンの本審査も無事に終わり、ローンを利用した場合には、金銭消費貸借契約と呼ばれる借り入れの契約を行います。
契約日と同日に土地購入の資金決済が行われますので、手続きの利便性からも金融機関の応接室が主な決済場所になります。
土地の購入代金の支払いとその他の費用の支払い、所有権の移転登記の申請を持って完了です。
登記手続きは、司法書士に委任します。
決済日のその日のうちに司法書士から法務局へ登記関係書類が提出され、だいたい1～2週間後には、買主に所有権が移転した登記別情報が発行されますので、実際に買主の手元に届くまでにライムラグが発生します。
引き渡し時までの条件については、先ほどの売買契約書で確認しておきましょう。
ここまでが、土地購入にかかる不動産取引の一連の流れになります。
土地購入は取引の流れを理解することが成功のポイント
土地を購入するまでには、①物件の検討と資金計画、②買付証明書の提出、③重要事項説明書と売買契約書、④引き渡し手続きといった、取引の流れがありましたね。
土地の購入はとても大きな買い物ですので、後悔せずに納得した取引にしたいものです。
そのためには、土地購入の取引の流れをしっかり理解しましょう。
