賃貸物件を退去する際、入居時に貸主に支払った敷金の返金が多いほど嬉しいものですね。
一般的に賃貸物件の場合、原状回復などにかかる費用が請求され、その部分が敷金から差し引かれた金額が借主に返金されます。
ただ、これ以外にも敷金から差し引かれてしまう「敷金の償却」という特約が存在するので、意味などを含めてご紹介しましょう。
敷金償却の意味を知る前に！敷金とは？
敷金の償却の意味についてご説明する前に、まずは敷金についてお話ししていきます。
敷金は、賃貸物件に入居する際、初期費用の1つとして貸主に支払うものです。
借主の故意や過失などによってできた傷や破損などを修繕する「原状回復」のための費用として貸主が退去時まで預かります。
これに加えて賃貸契約書に記載がある場合は、敷金から退去時のハウスクリーニング代を支払うケースも多いようです。
また、敷金を預かることで、借主が万が一家賃の滞納をした際の「担保」にもなります。
家賃の滞納といったことも無い場合、上述したような原状回復にかかった費用が敷金から差し引かれて借主に返却されるというのが通常の考え方でしょう。
とはいえ、敷金が「いくら戻ってくるのか」などは、賃貸借契約書には明確に記されていないため、いざ退去するまでは分かりません。
余分な修繕費用を請求されないためにも「入居時からある傷や破損」は入居した時点で写真に収め、管理会社に送っておくなどすることで退去時のトラブルをさけることができるでしょう。
敷金と共によく耳にする「保証金」の意味とは？
前項では、敷金についてご紹介しました。
賃貸物件の原状回復費用については、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を見て事前に確認しておくことをおすすめします。
退去時の退去費用の負担を軽くできる場合もあるようです。
続いて、賃貸物件の「保証金」についても触れておきましょう。
賃貸物件の入居時に敷金とともに耳にすることが多いのが「保証金」です。
では、敷金と保証金の違いはどこにあるのでしょうか。
敷金と保証金は、地域ごとに呼び方が異なり、意味合いとしてはほとんど同じであるといえます。
一般的には関東地方では「敷金」、関西地方では「保証金」と呼ばれることが多いようです。
また、退去時に「償却」の特約がある場合の支払い方なども変わりないので後程ご紹介しましょう。
次の項では、「敷金の償却」の意味についてご説明していきます。
敷金の償却！その意味とは？
では、敷金の償却の意味をご紹介しましょう。
敷金の償却は、「賃貸借契約が終了する時に、修繕費用などの負担問題とは関係なく、貸主が預かった敷金から一定額を控除する旨の特約」を意味します。
簡単にいうと「貸主が契約書の特約で定めた額の敷金が、借主に返金されなくなる特約」のことです。
ご説明してきたような方法にのっとり、敷金は退去時、借主に返金されるのが一般的です。
しかし、賃貸借契約書に「敷金1か月分を償却する」といった特約が明記されている場合は、部屋の状態がどんなに良くてもその敷金1か月分の返却はなされません。
このように「敷金を償却すること」を「敷引き」と呼びます。
また、前の項でお話しした保証金を償却する際の呼び名を「解約引き」といいます。
償却されたお金を「償却金」といい、償却金は「経年劣化」の修繕に使用されるようです。
では、賃貸借契約書の特約にどのように記載されているのか、例を挙げて確認してみましょう。
・退去時には、敷金2か月分の中から1か月分を償却する
・ペットを飼っている場合、退去時には敷金2か月分全てを償却する
このように記載されています。
中には、「契約更新時に、敷金30パーセントを償却する」というように年数に応じて敷金を償却していく物件もあるようです。
経年劣化の修繕に使用される償却金！経年劣化の範囲とは？
敷金の償却の意味について、ご紹介しました。
続いて、償却金の使い道について確認しましょう。
償却金は経年劣化の修繕に使用されるとお伝えしました。
借主の故意や過失により付いてしまった汚れや傷に対する賃貸物件の原状回復費用は、償却金とは別に改めて退去する際に請求されることになります。
ではここで、償却金で修繕する範囲についてお話しします。
契約書の特約で敷金の償却に関して明記されていない場合は貸主の負担になる、経年劣化の代表的なものを挙げていきましょう。
・日焼けによる畳やクロスの変色
・テレビや冷蔵庫の裏側にある壁の電気やけ
・画びょうやピンによる壁の穴
・エアコンを設置したことによるビス穴
・耐用年数が経過したことによる設備品の故障
・鍵の取りかえ（紛失や破損以外）
・家具を設置したことによる床やカーペットのへこみや設置跡
・次の入居者のための畳の裏返しと表替え
・次の入居者のための網戸の張り替え
・地震などで破損してしまった場合のガラス
・フローリングのワックスがけ
・タバコによるにおいが付着していない場合のエアコン内部の洗浄
・トイレや台所の消毒
このような経年劣化による修繕費用が、敷金の償却金で賄われることになります。
敷金の償却！借主に返される金額の計算方法！
敷金償却の意味や償却金の使い道が分かったところで、借主に返される敷金の金額についてご説明します。
退去の際、契約書の特約でこれについて明記されていない場合は、敷金から原状回復にかかる費用などが差し引かれて借主の元に返金されます。
しかし、契約書の特約で「敷金の償却」が明記されている場合は、まず敷金から償却金が差し引かれます。
その残金から貸主から請求された原状回復のための費用を支払い、残った金額が借主に返される形になります。
前述したように、保証金の場合でも返金の仕方は同じです。
賃貸借契約書の特約で定められた償却金が保証金から差し引かれた後、原状回復にかかる費用が引かれ、残金が借主に返金されます。
このような特約は、借主側からすると負担に感じてしまうこともあるでしょう。
借主側からしたら決して嬉しいとは言えないこの特約ですが、「高額過ぎない」といった条件のもと、法的にも認められています。
それについては事項でご説明します。
敷金の償却は高額過ぎなければ違法ではない！
賃貸借契約に記載されている敷金の償却に関しての特約は、よほど不合理な内容ではない限り法的にも認められています。
過去の裁判で、敷金の償却は「消費者契約法」に違反しているのではないかについて争われました。
これに対し平成23年に最高裁判所では、「敷引き金の額が高額過ぎると評価されない場合は有効」であるといった判決を下しました。
具体的には、「賃料の2倍弱から3．5強」の敷金の償却特約を有効と判断したのです。
このように、一般的に賃貸借契約の特約に、ここで記されている「高額過ぎない」金額の償却金が載っている場合は支払わなくてはいけません。
償却金の用途は、前述したように「経年劣化」の修繕です。
契約書の特約で敷金の償却が明記されていない場合に貸主が支払う経年劣化にかかる費用を、借主が支払うことを意味します。
償却金の有無やその金額などは、賃貸借契約を結ぶ前に管理会社に直接確認しましょう
敷金の償却に関して疑問点や不安点などある場合は、入居を決める前に解決することで退去時のトラブルを未然に防ぐことができます。
敷金の償却については必ず契約前に確認してトラブルを未然に防ごう！
敷金の償却などについて、いろいろとご紹介しました。
借主側からすれば、敷金が多く返金されることを望む方が多いと思います。
契約書の特約に敷金の償却についての明記があり、その額が高額過ぎない場合は支払わなくてはなりません。
退去時に敷金償却の特約に気づいても遅いので、それについては契約時に必ず確認しましょう。
貸主側とトラブルにならないためにも、不安点は全て入居前に解消しておきたいですね。
