「農地を相続したが農業を続ける気がない」「高齢で農業が続けられない」など、農業従事者の後継者不足や高齢化によって、放置されている農地が増えています。
農地を活用するために、地目が畑になっている土地を売買するにはどのようにしたら良いのでしょうか。
今回は、農地の売買についてご紹介していきましょう。
地目が畑の土地を売買するには農地法が関わってくる
地目が畑になっている土地を売買する場合には、農地法という法律が関わってくるので、まずはそこをクリアにしなければなりません。
農地法とは、1952年に施行された農業生産の基礎となる法律で、「農地の保護」や「耕作者の地位の安定」、「農業生産力の増進」などに関するものです。
農地法では、農地の売買や貸し借り、また、農地以外のものに転用することなどが規制されています。
しかし、農地法に沿った手続きを踏んでいけば、農地の売買や貸し借り、転用などができる場合があります。
①農地のまま取引を行う場合→農地法第3条の許可が必要
②農地を他の用途に転用する場合→農地法第4条の許可、あるいは届け出が必要
③農地を転用する目的で取引を行う場合→農地法第5条の許可、あるいは届け出が必要
以上のような手続きが必要になります。
この場合の「許可」と「届け出」は、ごく簡単に言えば、許可を得るのは難しく、届け出は比較的簡単な手続きということです。
地目が畑の土地を売買する時の基準とは？
それでは、地目が畑になっている農地を売買する場合の基準を見ていきましょう。
農地を売買する時には、ふたつのケースが考えられます。
ひとつは、「農地のまま取引」するケースで、前項の①にあたります。
もうひとつは、「農地を別の地目に転用して取引」するという場合で、前項では③になります。
「農地のまま取引」する場合は、取引されたあとも、その土地が農地として使われ続けなければなりません。
そのため、農業従事者同士の売買ということになります。
次に、「農地を別の地目に転用して売却」する場合は、まず農地転用してから売買するので、「立地基準」と「一般基準」をクリアする必要があります。
「立地基準」とは、農地区分で次のように分けられています。
・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
・第2種農地
・第3種農地
このうち、転用することができる可能性があるのは、原則「第2種農地」「第3種農地」のふたつのみです。
「一般基準」とは、転用後に効率的に、且つ速やかに、土地が利用されるかどうかということで、転用許可の基準になります。
「立地基準」と「一般基準」のどちらかが欠けていても、転用は許可されません。
「農地のまま」地目畑の土地を売買する場合
農地の地目を変えずに、畑のまま売買する場合には、「農業委員会」に許可申請を行います。
ただし、相続や財産分与などで権利を移動する場合は、農業委員会の許可は要りません。
農業委員会は、原則として各市町村に置かれている行政委員会のことで、地方自治法第202条に従い、農地などの利用関係を調整をはじめとした、農地に関することの事務を執行します。
農業委員会への申請が受理されると、農地法第3条に基づいて審査が行われます。
特に問題がなければ、許可指令書が交付されて、農地売却の許可が下りることになります。
買い手を探す時には、近所の農家などに働きかけて自分で探すか、その地域の農業関連機関に紹介してもらうと良いでしょう。
買い手が見つかったら、契約を交わし、農地の引き渡しをして、所有権移転登記をすれば終了です。
このように、基本的に農地のままで売買するための手続きはシンプルなので、掛かる費用も登記にかかる「登録免許税」などで済みます。
これまでは、農地のままの売買は成立しにくいと言われてきました。
しかし、2012年に「青年就農給付金」がはじまったことで、20代30代の人たちが、脱サラをして農業従事者になるケースが増えてきたことで、以前よりも農地の需要は高まってきています。
地目畑の土地を「農地転用」して売買する場合
地目が畑の土地を農地転用して売買する場合、農地転用できる可能性があるのは、原則「第2種農地」「第3種農地」のふたつのみだとお話ししました。
それは、農地法の他に「都市計画法」の制限を受けることになるからです。
「第2種農地」とは、これから市街化することが見込まれる農地で、生産性が低い農地もこれにあたります。
「第3種農地」とは、市街化が進んでいる地域にある農地のことです。
このふたつ以外のもので、「農用地区域内農地」は、市町村が定める農業振興地域整備計画に区分されているので、原則として転用はできません。
また、市街化調整区域内で特に良好な農地である「甲種農地」、大規模で良好な農地の「第1種農地」は、農業を進める上で重要な土地と認められているので、こちらも転用は難しくなります。
まずは、自分が売買取引をしようとしている土地の区分を調べましょう。
市街化区域内であれば、農地転用は難しくありません。
しかし、市街化区域外ですと、農地転用は難しくなります。
次に農地転用の申請についてご紹介しましょう。
農地転用の申請の流れ
前述したように、農地法に沿って地目が畑の土地の売買を行う場合には、農地法第5条の許可、あるいは届け出が必要です。
この場合、申請を行うのは農業委員会ですが、許可を出すのは「都道県知事」あるいは「指定市町村の長」になります。
では、申請までの流れを見ていきましょう。
①現状を把握する
売買取引を行おうとしている土地を、登記簿や公図を元にして、現在どのような状況になっているのか確認しておきましょう。
②農業委員会へ相談に行く
申請をする前に、農業委員会へ相談してください。
前項で、「市街化区域外は農地転用は難しい」と話しましたが、農業委員会に相談することで何かヒントをもらえるかもしれません。
現状がどうなっていて、どのようにしたいのか、それにはどのような書類や手続きが必要なのかなど、分からないことを教えてもらいましょう。
③申請をする
農地転用をするために必要な書類を揃えて、農業委員会へ申請書を提出します。
その後の手続きは、すべて農業委員会が行ってくれるので、申請をしたら後は待つだけです。
通常、6週間ほどで手続きが終了するので、農地転用が完了したら、不動産会社を利用するなどして土地の売買取引を行いましょう。
地目が畑であっても実際「農地」でない場合はどうなる？
「親からの農地を引き継いだはいいが、農業を続けず荒れ放題の畑」や、「農作業ができなくなって放置しっぱなし」の農地を売買する場合の手続きについて見ていきましょう。
上記のように、地目は畑のまま変更していないので農地のままですが、現状は農作業ができない状態の土地はどのような扱いになるのでしょうか。
地目は登記上の土地区分のことで、土地の用途が変わった場合には、不動産登記法に従って速やかに地目変更をしなくてはなりません。
しかし、実際には、地目を変更しないままになっている土地は多くあります。
地目と現況が一致しない場合、課税評価は現況で行われます。
先程お話ししたような、農地を放置して、耕作しようとしてもすぐにはできない土地は、「雑種地」あるいは「原野」に該当します。
では、土地の売買取引を行う場合は、どうなるのかについても見てみましょう。
この場合は、地目が畑であれば農地とみなされ、地目が雑種地などであっても、課税評価が畑であれば農地として扱われます。
いずれにしても農地法が関わってくることになります。
地目が畑の土地を売買する手続きは煩雑！
畑という農地には「農地法」があり、他のものに変更する場合には、別の法律「都市計画法」も絡んできます。
また、地目に関しては、登記上と現況が一致していない場合も多く、売買取引をする場合、手続きは煩雑になり、分かりにくくなってしまいます。
そのため、農地に関することは、まず、その地域の農業委員会に相談することをおすすめします。
