土地の登記簿を見ると「地目」の記載があります。
地目とは、登記簿上の土地の種類を示し、土地の利用目的から地目の種類を判断します。
土地の利用目的が変わると、地目を変更登記しなくてはなりません。
この記事では、地目変更登記についてご紹介します。
地目の種類は23種類！主な5種類の地目とは？
土地をその利用状況によって区別した「地目」の種類は、不動産登記上23種類存在します。
その中でも主な地目を5つご紹介します。
・宅地
・田
・畑
・山林
・雑種地
一口に「宅地」といっても家を建設するためだけの土地ではなく、店舗や工場などに使われている土地も宅地に含まれます。
日常生活で私達が目にする土地のほどんどが、「宅地」に該当すると言ってよいでしょう。
一般的な土地活用をする場合、「宅地」への地目変更登記を行います
ただし、都市計画法・建築基準法・農地法・森林法などで、宅地にすることを認められない土地もあります。
次の項では、前述した「宅地」以外の主な4つの地目についてと、「宅地」への変更登記についてご紹介しましょう。
主な地目を解説！宅地にするには地目変更が必須！
地目の「田」に該当するのは田んぼで、農耕地で用水を使って耕作する土地のことをさします。
「畑」に該当するのは、用水を使わないで耕作する土地です。
「畑」には、果樹園や牧草栽培地なども含まれます。
「田」や「畑」の土地は「宅地」に変更することも可能ですが、農地法上の手続きをや農地転用の許可が必要です。
地目の「山林」に該当するのは、耕作をせずに竹や樹木が生育する土地です。
登記の地目が山林でも、保安林に指定されている土地の場合、保安林の解除をしなくては地目変更はできません。
そのため、山林から宅地に変更したい場合は、保安林に指定されていないか確認しましょう。
雑種地は、他の22項目のどの地目にも当てはまらない土地をさします。
「宅地」に地目変更登記することで、住宅を建てることも可能ですが、農地に該当する場合は農地転用が必要なので、注意しましょう。
地目変更登記の手続きは大きく分けて2種類！分筆する場合は手続きが複雑！
前述したように地目を変更する場合、地目変更登記を行います。
不動産登記法では、地目に変更があった日から1か月以内に地目変更登記の申請を行うよう定められています。
万が一期限が過ぎてしまった場合、速やかに地目申請登記の申請を行いましょう。
地目変更は、大きく2種類に分けることができます。
まずは、前の項でお伝えしたような、その土地全体の地目変更の場合です。
土地全体の地目変更であれば、地目変更登記申請を行います。
しかし、所有している山林の一部をさら地にして住宅を建設する場合は手続きが複雑になります。
山林を「宅地」と「山林」に分筆登録した後、建設した住宅部分の地目を「山林」から「宅地」に地目変更登記をする流れになるでしょう。
これらは、書面や調査だけではなく、境界測量と土地地積測量図面の作成も必要となるため一般的に専門家に頼むことが多いようです。
地目変更登記に必要な書類！
次に、地目変更登記に必要な書類を確認していきましょう。
地目変更に必要な書類は、「地目変更の登記申請書」と「土地の案内図」です。
しかし、場合によってはこれらの他に書類を用意する必要があるのでご紹介しましょう。
1．土地の持ち主が亡くなっている場合
2．土地の持ち主の登記住所が、現住所と違う場合
3．農地の土地を農地以外の地目にしたい場合
4．土地家屋調査士が代理人申請する場合
では、1つずつ詳しくご説明します。
1のような場合、亡くなっていることを証明する「戸籍謄本」または「除籍謄本」を用意しましょう。
また、相続する方の戸籍謄本と住民票も必要です。
2のような場合には、土地の所有者の住民票か戸籍の附票が必要です。
登記上の住所から現住所への経緯を証明する必要があるため、住民票であれば繋がりのわかるものを用意してください。
3のような場合、現在その土地が、農地以外として使われている場合には「非農地証明」を得る必要があります。
また、現在その土地が「田」や「畑」などの農地のときは、「農地転用書類」を用意しましょう。
4のような時には、土地の所有者から土地家屋調査士への委任状と、土地家屋調査士に頼んだ場合のみ出さなければならない書類もあるので用意しましょう。
地目変更登記手続きの流れ！
ここでは、農地から宅地に地目変更をする場合を例に挙げます。
農地の所有者は原則として、勝手に農地から宅地に変えることはできないため、「田」や「畑」などの農地を宅地に変える場合、まず農地転用の許可を得る必要があります。
その際、注意しなければならないのが、その土地の区域区分です。
市街化区域であれば、農業委員会に農地転用の届出を提出することで、問題なく進められるでしょう。
しかし、市街化調整区域に属する土地の場合、原則として建築が認められていません。
また、市街化区域外の場合は農地転用の許可を申請し、許可を得ることができれば農地転用が可能です。
そのため、宅地に変更したい土地がどの区域なのかを事前に確認しましょう。
農地転用の手続きが完了したら、宅地にするための基礎工事を始められます。
基礎工事が終われば、宅地と認められるので、地目変更登記を行うことができます。
登記申請書類を作成し、「土地の案内図」とともに、その土地が管轄する法務局の窓口に提出します。
前述した1から4の状況にあてはまる場合は、それらも用意しましょう。
書類に不備などがなければ、提出してから10日ほどで登記が完了します。
もし宅地に変更した後そのまま住居を建てた場合は、住居完成後1か月以内に地目変更申請をしてください。
次項では、この地目変更を申請する申請人についてご紹介します。
地目変更の登記申請！申請人とは？
一般的に、地目変更の申請人となる人は、その土地の所有者です。
ここでいう所有者とは、「その土地の所有権の登記をしている権利者」をさします。
ごく稀に、所有権の登記がされていない土地があります。
このような場合の申請人は、登記簿の表題部に所有者として記載されている人です。
しかし、土地の所有権の登記名義人や所有者がすでに亡くなってしまっている場合もあります。
そのような時には、「その土地の所有者の法定相続人」が申請人になることができます。
ただ、相続登記を行っていない場合は、地目変更申請より先にそちらを行いましょう。
相続登記をすることによって、その土地は相続人名義になり、相続人から地目変更の登記申請を行うことができます。
では、土地の所有者が2人以上いる場合、地目変更の申請は誰が行うのでしょうか。
このような場合、所有者のうち一人が申請をします。
また、申請は第三者に依頼することが可能です。
申請人が高齢であったり、多忙であったりするなど何らかの事情で申請を行なえないこともあるでしょう。
そのような場合には、「土地家屋調査士」という代理人を立てることができます。
土地の地目が変わったら必ず地目変更申請をしよう！
地目や地目変更登記などについてお伝えしました。
土地の地目が変わったら、速やかに登記申請を行いましょう。
地目が「田」や「畑」、「山林」などから「宅地」に変更する際は、手続きが複雑になり時間もかかります。
ご自身が行えない場合は代理人にお願いすることも1つの方法ですね。
