地目変更手続きはどこで何を行う?専門家に依頼した際の費用

地目変更の手続きは、必ずしもプロに依頼しなければいけないというものではありません。

自分で行えば、その分の費用を節約することができるでしょう。

しかし、農地法に関わる登記になると長期間かかりますし、専門的な知識がないと難しいでしょう。

そうでなくても、土地家屋調査士などに依頼したほうがスムーズではあります。

まずは、「地目はどのような時に変更されるのか」「どこで何を行うのか」「完了までにかかる期間はどのくらいか」などのことについてご説明していきましょう。

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地目変更の手続きの必要性?どこで行う?

地目とは、土地の用途によって分けられる区分を示す名称で、数多くの種類があります。

宅地、田、畑、山林、雑種地(どの地目でもない)、公衆用道路、公園、牧場、池沼、ため池、鉄道用地、堤、境内地、鉱泉地、墓地、水道用地、学校用地、原野、用悪水路、運河用地、保安林、井溝、塩田。

この23種類以外の地目を定めることはできません。

また、土地1筆につき、1つの地目となります。

不動産登記法の準則によって、それぞれの基準が定められています。

しかし、登記で土地の種類を変更することができる場合もあります。

登記されている内容と現況とで変更点があった場合、所有者が地目変更の申請をすることができるのです。

たとえば、「田」として登記された土地ですが、売却されて建物が建築されたら、「宅地」として登記する必要があります。

1つの地目において、道路のある宅地にした場合には、道路と宅地、それぞれの地目を定めることになります。

そして、地目を登記することを地目認定と呼びます。

地目に変更があったら、変更した日から1ヶ月以内に変更登記を行うことが求められます。

その手続きは、法務局で行うことができます。

全国どこの法務局でもよいというわけではなく、その不動産を管轄している法務局で取り扱われます。

地目変更手続きは管轄法務局で!まず取り掛かることは

地目変更を行いたい場合、まずは管轄している法務局がどこか知らなければいけません。

お近くの法務局に電話することで、すぐに教えてもらえます。

もしも、地目変更の対象となる土地の所有者が亡くなってしまっている場合は、相続人が申請を行うことになります。

相続人名義になっていない場合は、確かに相続人だということを証明する書類が必要になります。

相続人すべての戸籍謄本などが必要になるでしょう。

本来であれば、所有者が亡くなったら早めに相続人を確定し、協議のうえで名義変更の手続きをするものです。

所有者が生きていて、地目変更の手続きを行う場合には、まず行うことは現地の状態や資料を確認することでしょう。

法務局で登記事項証明書(登記簿謄本)、登記事項要約書などの資料を調べ、現況を見て地目変更が可能なのか見極めることが必要です。

登記申請の際に面積について詳細の記載が必要な場合には、土地の地積測量図も必要になるでしょう。

地目変更手続きの流れと専門家に依頼する場合の料金

土地の現況確認の際には、利用されている目的と、変更したい地目とがきちんと一致しているか確認します。

そして、地目変更登記を管轄法務局へ申請します。

本人(資格を持っていない一般の方)が申請する場合は、法務局の担当者が現地を調査することになります。

土地家屋調査士が申請した場合には、専門家が判断したとみなされて、現地までは見に来ない場合が多いでしょう。

補正次項がないのなら、1週間~2週間くらいで手続きは完了します。

地目変更にかかる費用は、本人申請であれば書類取得費用や交通費などだけで済みますが、土地家屋調査士などに依頼して代理申請した場合、その分の費用がかかります。

料金は土地の筆数によって違ってきます(約5万円~8万円)。

とはいえ、専門家にお願いすることで得られるメリットも少なくありません。

手間がかかりませんし、間違えた箇所を補正されて時間がかかる、といった面倒な事態を避けられるかもしれません。

時は金なり!プロの手を借りて手続き

地目変更の手続きは、書類を書いて終わりというわけにはいきません。

申請書を作成するだけでなく、調査や実務などを行いながら進めていく必要があります。

タイムイズマネーという意識をお持ちなら、専門家の手を借りて手続きしたほうが満足できる可能性が高いでしょう。

ほとんどの場合は、法務局での調査や書類作成を、登記が終わるまですべてお任せするという形になるかと思います。

しかし、できる限り自分で行って、どうしても難しい部分だけをお願いするという方法もあります。

土地家屋調査士にとっては少し複雑な仕事になるため、あまり喜ばれないことがあるのではないかと思います。

部分的に依頼したいなら、快く承諾してくれる土地家屋調査士や行政書士を選びましょう。

また、プロ監修・登記申請ソフトというものもあります。

こうしたソフトを使った地目変更の登記も、自分ですべて調べながら行うよりは楽に済ませられるかもしれません。

農地法がからむ手続きは面倒!行政書士に依頼

地目変更手続きには、1週間~2週間くらいの期間がかかると前述しましたが、これは「田」や「畑」と関係ない土地についてのケースです。

もし農地がからんでいる地目変更なら、その倍近くの期間、1ヶ月前後の期間がかかることも考えられます。

例えば「田」から「宅地」、または「畑」から「山地」などの場合です。

なぜなら、農地法の手続きも必要になるからです。

ケースバイケースですが、農地法の手続き完了まで、農業委員会に書類を提出してから10日以上はかかることが想定されます。

農地転用許可が必要なケースになると、もっと時間がかかります。

不許可になれば変更手続きができないこともあるのです。

また、登記情報を調べたり現況の調査や書類作成の時間も考えると、もう数日間加えて予定を立てておいたほうがいいでしょう。

農地法が関係する手続きの場合は、行政書士に依頼して時間を短縮することをおすすめします。

地目変更手続きができない!?不許可になるケースとは

さきほど、「地目変更の手続きができないことがある」とお伝えしました。

どのような場合に変更登記が不許可になるのか、くわしくご説明します。

●「田」、あるいは「畑」から、農地以外に地目変更する場合で、農業委員会から農地の状態に回復させるべきという旨の命令(原状回復命令)がある場合

もし現況が農地以外だったとしても、この命令が発せられている場合には認定されません。

●「山林」から「宅地」の地目変更で、工事している最中の土地の地目を「雑種地」とする場合

土地の用途を変えたくても、工事中の地目が雑種地なら、宅地にはできません。

変更されている最中の土地(中間地目)については、利用状況を判断しにくいため、地目を確定することは難しいからです。

●農林水産大臣による指定解除がされていない「保安林」の場合

「保安林」は、竹や木が育たなくなったとしても、勝手に変更登記することができません。

これについては、現況とは関係がないとされています。

地目変更は自分でもできる

地目変更は、専門知識を学んで調査していけば、ご自分でもできる手続きです。

時間を惜しまずに手続きできるのであれば、挑戦してみてもいいでしょう。

法務局で分からないことを聞いたり、インターネットで方法を調べることができますし、登記申請ソフトというものもあります。

ただ、費用の節約のために部分的に専門家にお願いすることもできますので、一度相談してみるといいかもしれません。