購入前に知っておこう!土地の売買契約の流れと注意点とは?

マイホームを建てるためには、土地が必要なのはいうまでもありませんね。

しかし多くの方にとって土地の購入ははじめての経験かと思いますので、どのように購入するかわからない方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、土地を購入するまでの流れについてお話ししていきます。

購入するためには売買契約を締結しなくてはなりませんので、締結する際の注意点などについてもご説明します。

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土地を購入するにはまずは売買契約!締結までの流れ

家を注文住宅で建てるとなれば、その前に土地の購入をしておかねばなりません。

しかし、多くの方にとって土地を購入することははじめての経験になるでしょうから、どんな流れで購入にいたるのかを知らない方も多いかと思います。

気になる土地があっても、どんな手続きが必要になるのかという不安から、しりごみしてしまう方もいることでしょう。

ですからまずは、土地を購入する流れを知ることからはじめてみましょう。

ここで注意点をひとつお伝えすると、土地の購入は、購入する意思が固まってもすぐに購入できるわけではないということです。

購入するためには売買契約を締結しなくてはなりませんが、その売買契約を締結するまでの大まかな流れは以下のとおりです。

①気になる土地の買付証明書(購入申込書、買付申込書など)を提出

②住宅ローンの事前審査を受ける

③重要事項説明を受ける

④売買契約を締結

この内容については次の項からくわしくご説明していきます。

買付証明書って何?注意点とあわせて解説

土地を購入するには、まず売買契約を締結させることが重要です。

売買契約締結までの流れはお伝えしたとおりですが、その中身を注意点とともに、ここからくわしくご説明します。

【①気になる土地の買付証明書(購入申込書、買付申込書など)を提出】

土地を購入しようと考えたとき、いくつか土地を見ていくことが多いかと思います。

その中でも特に気に入った土地があれば、買付証明書を提出しておくことが大切です。

この買付証明書とは、不動産会社に対して「この土地の購入を前向きに検討します」ということを紙面で意思表示するためのものをいいます。

そのため、買付証明書を提出しておくことで、その土地をキープすることができるというわけです。

この段階では売買契約にはいたっていませんので、お金を支払うことはありませんし、買付証明書を提出した後にキャンセルすることも可能です。

注意点としては、購入したいという意思を伝えるだけではだめだということです。

土地を購入したいという問い合わせを先にしたとしても、買付証明書を先に提出した人が優先的に土地の交渉ができることがほとんどです。

ですから、気に入った土地が見つかれば、まず買付証明書をFAXやメールで提出しておくと良いでしょう。

住宅ローンの事前審査が通らないと土地の売買契約は難しい?

引き続き、土地の売買契約締結までの流れをくわしくご説明していきます。

【②住宅ローンの事前審査を受ける】

買付証明書を提出した後は、住宅ローンの事前審査を受けておきます。

正式な住宅ローンの申し込みは土地の売買契約締結後に行われますが、銀行などの金融機関がいくらまでお金を貸してくれるかを前もって確認できるのが、この事前審査です。

事前審査で自分が必要とする借入額が可能であれば、本審査でも同額借入れられることがほとんどといえるでしょう。

住宅ローンの事前審査で必要となる書類は、下記のとおりです。

・審査申込み用紙
・源泉徴収票
・身分証明書(運転免許証)の写し
・健康保険証の写し

比較的手続きも簡単に済みますので、担当の方に教えてもらいながら申込みしましょう。

しかしここでも注意点があります。

それは、この住宅ローンの事前審査が通らないと土地の購入どころか、売買契約までにいたらないこともあるということです。

ある土地では、購入希望者の住宅ローンの事前審査が通らず、なかなか買主が決まらなかったということもあったそうです。

また、状況によっては事前審査ではOKが出ても、本審査でNGとなる場合があるということも頭に入れておきましょう。

例えば、事前審査と本審査の間に転職もしくは退職をしていたり、また住宅ローンの借入額を増やす必要が出てきたりしたとき、事前審査との条件が違うということで借入れが不可になることがあるようなのです。

これらの点に注意して、土地の売買契約まで進みましょう。

特に重要なのは重要事項説明!注意点はある?

土地の売買契約締結までで特に重要ともいえるのが、ここでご説明する「重要事項説明」です。

【③重要事項説明を受ける】

住宅ローンの事前審査の申込みが済むと、次は不動産会社と土地の売買契約に移ります。

売買契約を結ぶ前には、重要事項説明がされます。

土地の売買時には、売主から買主に対して、土地に関する重要なこと(重要事項)を説明することが、宅地建物取引業法で義務づけられています。

購入する土地に家を建てる場合は、例えば、

・現在の土地の所有者はだれか

・水道は土地に引き込んであるのか

・地盤改良は必要か

・セットパックは必要か

ということを説明されると思いますので、必ず確認しておきましょう。

これらがどういう状態かによって、土地代のほかにも費用が余分にかかってしまう場合もあります。

難しい言葉が多くて大変かもしれませんが、不明点がなくなるまでじっくり説明を聞き、確認しましょう。

【④売買契約を締結】

重要事項説明が終わり、契約内容の説明を受け納得できたら、土地の売買契約を結びます。

売買契約が無事締結されれば、その土地を他の人のものになることはありません。

このとき必要になるものは、以下のようなものが挙げられます。

・印鑑
・手付金
・印紙代
・身分証明書(運転免許証)の写し

重要事項説明と契約内容の説明が終わると、契約書に署名・捺印をします。

そして、手付金と印紙代を支払えば、売買契約は無事に締結されたことになります。

このときの注意点をお伝えすると、売買契約を締結してしまったら、簡単に引き返すことはできなくなるということです。

そのため、ここでお話しした重要事項説明であったり、契約書の内容であったりは、もれなくチェックするようにし、不明点がなくなるまで確認するようにしましょう。

土地の売買契約後から購入までの流れ

土地の売買契約が締結されても、まだ完全に購入したというわけではありません。

売買契約締結後から土地購入までの流れは以下のようになるでしょう。

⑤住宅ローンの本審査を申し込みます。

⑥金銭消費貸借契約を結びます。

⑦残金決済ができたら、土地の購入が完了し、引渡しがされます。

住宅ローンの事前審査を受けているので、本審査の申込みに行きます。

このとき必要になるものは金融機関によって変わりますが、下記のものなどが挙げられます。

・身分証明書(運転免許証)
・保険証
・源泉徴収票
・所得証明書
・実印
・印鑑証明書
・住民票謄本
・売買契約書、重要事項説明書
・土地に関する支払い済みの領収証
・返済用通帳
・通帳届出印

そして、金銭消費貸借契約、つまりお金を借りる契約を結びます。

住宅ローンの申込みは、あくまでも審査をしてもらうための申込みです。

この金銭消費貸借契約が、正式な借入れ契約となります。

必要なものは、

・実印
・返済用通帳
・認印
・運転免許証の写し

などが挙げられるでしょう。

この後にはいよいよ引渡しが行われます。

引渡し前の注意点もありますので、次の項でご説明します。

いよいよ引渡し!その前までの注意点とは

金銭消費貸借契約を結んだ後は、土地の残金決済を行います。

銀行がお金の引き出しができないことにより、平日の昼間に行われることが一般的です。

残金の決済ができれば、土地の購入が完了したことになり、いよいよ引渡しがされます。

その引渡し前までに確認しておくべき注意点がありますので、ここでお話ししていきます。

まず、売買契約書に「引渡し前までに」「土地の代金全額受領までに」などと書かれた条件が記載されている場合があります。

この条件が引渡し前までに実行されているか確認することが、まずひとつめの注意点です。

もうひとつは、引渡し前までに隣地との境界が明示されているか確認することです。

引渡し時点でも、隣地所有者との間で境界に対する認識が違っていることが少なくはありません。

将来、隣地所有者とトラブルになる恐れもありますから、必ずはっきりと確認しておくようにしましょう。

注意点を把握して土地の購入に踏み切ろう!

マイホームを注文住宅で建てる場合、家を建てるための土地が必要です。

土地の購入は「購入したい!」と思ってもすぐにできるわけではなく、いくつかの段階を踏み、売買契約を締結してから可能になるのです。

この記事では注意点とともに土地の購入までの流れをご説明しましたので、土地購入の際の参考になれば幸いです。