マンションは売るべきか貸すべきか?賢い不動産投資とは

マンションなどの不動産は、利益率の高い投資資産として知られています。

初期費用のかかる1棟マンションやサラリーマン大家で副収入を狙える区分マンションなど、そのやり方はさまざまです。

マンション投資で重要なのは、どこまで貸すか、どこで売るかというタイミングを見極めることといっても過言ではありません。

不動産投資で手堅く稼ぐために、心がけておくべきポイントを整理しておきましょう。

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マンションを売るか貸すかで何が違うか

マンションは大きく分けて、1棟マンションか区分マンションの2種類になります。

マンションの価値は、物件の築年数や立地などによって変化するものです。

建物自体は、購入以降誰か人が1度でも住めば、その瞬間から価値が下落します。

そのため、売却を考えるのであれば建物の価格で儲けることは難しいでしょう。

マンションの売却で利益がでるのは、土地の価格が上昇した時です。

例として、マンションを5,000万円で購入したとしましょう。

計算をわかりやすくするために購入価格の内訳は建物代が3,000万円、土地代が2,000万円と仮定します。

購入した時点で、建物自体の価値が自動的に上がることはありません。

しかし、土地の市場が活性化して4,000万円まで値上がりした場合、建物価格が2,000万円に下落していたとしても6,000万円で売却できることになります。

つまり、手残り1,000万円となるのです。

マンションを売るということは、土地の価値で稼ぐといえます。

このような手法はキャピタルゲインとよばれますが、この逆がインカムゲインです。

不動産投資においては、貸すことで利益を得るのはインカムゲインになります。

マンションを売るケースとは

1980年代のバブル経済ではよく「土地を転がす」という言葉が使われていましたが、一般的にはマンションなどの建物や土地を売る・買うことを意味しています。

マンションを売るケースは、主に土地の価格が下落する直前でしょう。

不動産市場の相場は、株などのように需要と供給のバランスで成り立っています。

保有している時点で土地の価格が大きく下がってしまうと、結果的に高値掴みとなってしまい「負動産」になってしまうでしょう。

土地の価格が下落する直前、つまり、もっとも需要が高いうちに売ることができればマンション投資の成功といえます。

市場の流れを把握し、適切なタイミングでマンションを売ることが不動産投資の利益につながります。

マンションを貸す場合と比べると、相場感を読む力が求められるでしょう。

マンションを売るなら知っておくべきリスク

マンションを売ることでキャピタルゲインを得るのは、資産を一旦無くすということにもなります。

そのため、マンションを売るには必ずリスクがついてくるでしょう。

そのリスクのひとつとして、建物部分の減価償却が挙げられます。

これは、建物の経年劣化分の価値が下がるというものです。

建物の保存状態がどれだけよくても、この減価償却は法律である程度基準が決まっています。

そのため、この価値下落を考慮せず安易にマンションを売ってしまうと、むしろ損失になることが少なくありません。

建物の価値は、オーナーの努力に関係なく確実に年々下落していくものということは、しっかり理解しておきましょう。

ちなみに、この建物価値の下落部分は減価償却費用として経費計上できるため、節税対策として役に立ちます。

不動産投資では大きな金額が動くため、かかる税金も必然的に高額になるものです。

マンションを購入する費用においても、諸費用の内、事務手数料なども経費計上でき、ローン残債も金利部分は経費として扱うことができます。

税金もリスクのひとつと考えると、節税することは不動産投資のリスクヘッジにつながるといえるでしょう。

マンションを貸す場合も税金対策は必須で、税務の知識は蓄えておくべきです。

手堅い収入を得るならマンションを貸すこと

よく不動産投資と不労所得はセットで扱われます。

この不労所得は、マンションなどの賃貸業であることがほとんどでしょう。

マンションを売る場合は、出費も収益も瞬間的なものであるため不労所得の側面は薄いといえます。

一方、マンションなどの不動産を他人に貸すのであれば、自分の労働とは関わりなく自動的に収益が発生するのです。

インカムゲインを得る狙いで不動産投資をするのであれば、マンションを貸すことで収益化を狙いましょう。

ここで気をつけるべきポイントとして、マンション経営に関する諸費用とどう向き合うかという点があります。

継続的なマンション経営では、一定期間ごとに壁やフローリングなどの修繕費用が必要になるのです。

その他、ガスや水道、電気などのインフラ整備、維持管理にもコストがかかります。

それらを考慮してリターンが望めるのかというシミュレーションをしておくべきでしょう。

つまり、表面利回りではなく実質利回りを意識して資金計画を立てるということです。

人に貸すなら1棟マンションで収益化を狙う

不動産投資でインカムゲインを狙おうとして、区分マンションや一戸建住宅を人に貸しても利益率は低いでしょう。

住居を人に貸すことで収益を狙おうとしても、これらの物件ではどうしても相手にする顧客が少なくなるのです。

たとえば、区分マンションであれば1世帯ごとの家賃収入が得られますが、ひとつしか所有していないのであれば十分な家賃収入はありません。

仮に家賃がひと月あたり6万円としても、年間で72万円の収益となります。

これではせいぜい、購入費用のローンを建て替えてもらうくらいにしかならないでしょう。

分母が少ないと、空室リスクも跳ね上がります。

入居者がいないと、即赤字が決まるのが区分マンションや一戸建への投資でしょう。

こうなると、売る方が収益につながるケースもあるかもしれません。

そのため、人に貸すのであれば、1棟マンションを購入したほうが良いでしょう。

1棟マンションであれば、初期費用はかかりますが利益率は高く、空室リスクも分散できます。

部屋の稼働率が高くなれば、収益が加速度的に上がるという側面を秘めているのが1棟マンションの特徴です。

ここで注意しておきたいのは、サブリース契約でしょう。

お得に見えますが、蓋を開けると収益の実態がない自転車操業だったという事例も少なくありません。

こうなると、もう破綻は目に見えているでしょう。

このような事態を避けるためにも、安易な家賃保証には注意しておくことが望ましいです。

短期で大きなリターンを狙うならマンションを売るべき?

株やFXなどの投資では、短期売買や長期売買という考え方があります。

保有資産の価値が長期的に上がることを見込んで溜め込んでおくスタイルは、長期売買です。

それに対して、短期の価格変動に合わせて資産を大量に売り買いするのが、短期売買になります。

不動産投資において、マンションを売るということはこの短期売買にあたるでしょう。

マンションを貸すことは長期売買的な考え方に似ています。

短期売買であれば、ある程度の流動性が重要です。

流動性の低い資産では、売るタイミングを逃すなど機会損失のリスクが高いでしょう。

たとえば、地方で立地の悪い土地にあるマンションは流動性が低いため、売りたいタイミングで売り手がつかないことは少なくありません。

逆に立地さえよければ、区分マンションや一戸建住宅などで売却益を狙うのも可能でしょう。

1棟マンションなど費用がかかる物件は動かしにくいため、短期売買には向いていないといえます。

マンションで賢く稼ぐなら売る・貸す両方の側面からシュミレーションする

マンション投資で賢く稼ぐためには、売る・貸すという両側面から資金計画を立てることが肝要です。

マンション経営における節税項目を整理しておくことも、リスク軽減につながるため税務の知識も蓄えておくことも欠かせません。

不動産市場の流れを把握し、確実な収益化を狙いましょう。