土地の分筆を考えている人にとって、最も気になることの1つが、費用に関することでしょう。
一体土地の分筆登記には、どれくらいの金額が必要なのでしょうか。
そこで今回は、土地の分筆登記にかかる費用の相場について、詳しく解説していきます。
分筆登記の手続きについても紹介していますので、併せて参考にして下さい。
土地の分筆登記とは？
マンションの平均的な広さについて見ていく前に、マンションの広さはどうやって算出するのについてご説明します。
分筆登記とは、分かりやすく言うと、1つの土地を複数に分割する手続きのことです。
土地を数える単位は「筆（ふで、ひつ）」というのですが、その最少の単位が、1筆（ひとふで、いっぴつ）になります。
つまり分筆は、「1筆の土地を2筆以上に分けること」という言い方ができます。
分筆が行われた土地は、それぞれ独立した土地として新しい地番が割り振られ、公図にも新たな線が引かれます。
分筆を行う目的はさまざまですが、主なところでは次のようなものがあります。
・土地の一部を売却する場合
・土地の一部に異なる地目がある場合
・相続地を相続人同士で分ける場合
・共有地を分割して単独所有にしたい場合
・境界線の越境がある時に、隣地との清算を行う場合
分筆登記を申請できるのは、基本的にその土地の所有者に限られます。
ただし所有者が亡くなっている場合は、申請人の名義は元の所有者のままで、実際の登記申請は存命の相続人が行うことができます。
また共有地の場合は、原則として共有者全員が分筆に賛同している必要があります。
土地を分筆するメリット・デメリットは？
土地の分筆を行うことには、メリットとデメリットの両方があります。
ここでは、その両面について見ていきましょう。
まずは分筆のメリットですが、以下のような点が挙げられます。
・権利関係の変更が可能になる
・地目の変更が可能になる
・節税効果が見込める
このうちの1つ目についてですが、例えば土地の一部を売却する場合や、共有の土地の一部を単独所有に変えたい場合などには、所有権の変更が必要になります。
その場合、1筆の土地のままでは不可能ですが、分筆することで権利の変更が可能になるわけです。
2つ目のメリットの地目については、宅地や山林といった土地の用途ごとの区分のことで、1筆に1つの地目と決められています。
ですから、土地の一部を別の地目にしたい場合は、分筆することでそれが可能になります。
3つ目の節税効果に関しては、例えば大通りに面した1筆の土地がある場合、通りに面していない一部を分筆して分けることで、その部分の評価額を下げて固定資産税等を安くすることができます。
続いてはデメリットについてですが、主なデメリットには以下のようなものがあります。
・分筆することで、土地の評価額が下がる場合もある
・分筆に伴う費用がかかる
1つ目についてはメリットのところでも説明しましたが、これは節税目的以外ではデメリットとなることもあります。
特に、分筆した土地を将来売却する可能性がある場合は要注意です。
2点目については、後ほど細かく説明していきましょう。
土地の分筆登記の手続きは？
ここでは、土地の分筆登記に関わる手続き方法についてご説明していきます。
分筆登記に必要な書類は、以下のようなものです。
・申請書
・筆界確認書（境界確認書・境界の同意書・境界の協定書）
・地積測量図
またこれら以外にも、「現地案内図」や、代理人が申請を行う場合は「代理権限証書」が必要になります。
以上の書類を用意したら、分筆したい土地を管理している登記所に申請を行い、手続きが完了した時点で分筆登記も終了となります。
ただし、これは分筆する土地の境界確定が完了している場合で、まだ確定が済んでいない場合は、こちらから着手する必要があります。
さらに、必要であれば「地積更正登記」を行わなくてはなりませんし、境界標の設置も必須となっています。
こうした事前の手続きの必要から、土地の分筆登記に関しては、専門家（土地家屋調査士）に依頼するのが一般的です。
その分費用はかかりますが、登記に関する手続きを全て個人で行うことは、現実的には難しいと言わざるを得ません。
手続きに要する期間は、境界確定が済んでいる場合は通常で約1週間、長い場合で2週間ほどとなっています。
境界確定がまだの場合は、境界確定が済むまでに、通常2～3ヶ月の時間を要します。
土地の分筆登記の費用は？
それでは、土地の分筆登記を行う際の費用はいくらぐらいなのでしょうか。
これに関しては、場合によって異なるというのが実際のところです。
最も大きな要因となるのが、境界確定が済んでいるかどうか、という点です。
このうち現況測量と境界標の設置に関しては、これも場合によって金額の差はありますが、一般的な宅地であれば大体15万円ほどかかります。
このうち現況測量と境界標の設置に関しては、場合によって金額の差があります。
一方登記申請の費用は、これも多少の差はあるものの、およそ5～6万円ほどが相場となっています。
それに対し境界確定が済んでいない場合には、現況測量から境界標の設置、官民境界確定図の作成などさまざまな工程がかかることから、さらにかなりの費用が必要です。
条件などによって金額は異なるものの、一般的な宅地では、大体25～30万円くらいが相場となります。
これらの金額は、あくまでおおよその目安で、実際には個々のケースでかなり変わってきます。
そのため、詳しい金額を知りたいという場合は、専門家に直接確認するのがおすすめです。
土地の分筆登記費用を抑えるには？
前項でご説明したとおり、土地の分筆登記には、かなりの費用が必要になります。
続いては、こうした費用をなるべく安く抑える方法について見ていきましょう。
まずおすすめなのが、分筆する土地の測量に際して、その土地を以前測量した経験のある専門家に依頼するという方法です。
なぜならば、土地家屋調査士は以前の測量データのほとんどを保管してあるので、新たな作業の手間を減らしてコストを下げられるためです。
その土地が売買によって取得したものであった場合は、登記所に備え付けの「地積測量図」によって、測量図の作成者を調べることができます。
その土地家屋調査士に連絡して測量を依頼すれば、費用をいくらか抑えられるはずです。
もう1つのコスト削減法が、登記申請を自分で行うというものです。
前にも述べた通り、分筆関係の手続きを全て1人で行うことは、現実的には難しくなっていますが、登記申請だけであれば、素人でも全く無理というものではありません。
もちろん簡単とも言えませんが、自分で分筆登記申請書を用意することで、数万円の手数料を削減することもできます。
土地の分筆登記の費用には税金が必要？
ここまで土地の分筆登記の費用についてご説明してきましたが、これ以外にも必要な費用があります。
実は、土地の分筆登記を行う際には、「登録免許税」という税金が必要になるのです。
一体、登録免許税とはどのようなものなのでしょうか。
分かりやすく言えば、「登記に際して必要になる税金」になります。
これは土地などの不動産に限らず、会社の定款を変更する際などの登記でも同様です。
そのため、分筆や合筆を行った際にも、この登録免許税がかかることになります。
分筆登記の際に必要な登録免許税は、分筆後に残る土地の数×1，000円となっています。
つまり、分筆して1つの土地を3つに分けた場合は、3×1，000円で3，000円の税金が必要なわけです。
5つに分けた場合は、5×1，000円で5，000円の税金がかかることになります。
土地の分筆を行う際には、この費用についても注意しておいた方が良いでしょう。
土地の分筆登記の費用はケースによって異なる
以上、土地の分筆登記の費用について解説してきました。
このように、土地の分筆登記には、決して少なくない金額が必要になります。
費用を抑えるには、以前測量した経験のある専門家に依頼したり、自分で登記申請書を用意する方法がありますので、検討してみてはいかがでしょうか。
