所有する地目が農地（田や畑）の土地に、住宅を建てたいと考える方もいるでしょう。
ですが、そのためには農地転用の許可を得なければなりません。
それではこの農地転用とはどのようなもので、許可を得るにはどのような基準があるのでしょうか。
また、住宅を建てようと考えている場合、建築面積にも基準があるのでしょうか。
この記事でご説明していきます。
所有する農地に住宅を！農地転用とは？
所有している地目が田や畑といった農地に、住宅を建てたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
かなり広い面積の農地を所有していれば、そこに住宅を建てても問題はないと思うでしょう。
しかし、「自分が所有する土地だから何に使っても良いだろう」ということはなく、農地の場合は農地転用という手続きをし、許可を得なくてはいけないのです。
それでは、この農地転用とはどのようなものなのでしょうか。
農地転用は、簡単にご説明すれば、「農地を農地以外の土地」にすることをいいます。
そもそも田や畑のような農地は、「耕作の目的に供される土地」なのです（農地法2条1項）。
その中には、「今は耕作が行われていないが、耕作をしようと思えば可能な土地」も含まれます。
反対に、以前は農地として利用していた土地でも、もし耕作放棄地と認定をされていれば、その土地は農地とはされません。
農地であるかどうかは原則現状を基に判断され、登記謄本の地目には、「田」もしくは「畑」と記されていることが一般的です。
この農地の使用目的でもある耕作とは違った使い方の土地にすることを、農地転用というのです。
農地転用をするための手続き
住宅を建てるために農地転用をするには、原則都道府県知事もしくは指定市町村の長の許可が必要であると、農地法で規定されています。
そのため、所定の手続きを行わなくてはなりません。
まず、農林水産省令の定めにしたがって、転用許可申請書およびその他必要書類を用意します。
これらの書類は、農業委員会を経由したのち、都道府県知事などに提出することになります。
おおよそ、農地転用申請における事務作業は3～4週間ほどで終わるでしょう。
ただし、以下の農地であれば、転用許可の申請をしなくても、適法に農地転用することが可能です。
・あらかじめ農業委員会に届出をした市街化区域内の農地
・農地法4条1項但書、5条1項但書が定める例外にあたる農地
それ以外の土地であれば、規則に従って転用の手続きをしなければなりません。
農地転用の許可を得るには、許可基準を満たさなくてはなりませんが、その基準にはどのようなものがあるのでしょうか。
また、住宅の建築面積なども基準があるのでしょうか。
これにつきましては、次項からお伝えしていきます。
建物の面積も含まれる！？農地転用の許可基準①
それではここから、農地転用の許可基準についてお話をしていきましょう。
農地転用の許可基準は、大きく2つあります。
1つめの許可基準は、立地基準です。
立地基準とは、営農条件や周辺の土地の状況から5つに区分して、その区分に従って転用の許否を判断する基準をいいます。
農業上の重要性が高い農地であればあるほど、転用を厳しく制限されています。
反対に、低い農地であるほど、比較的容易に転用の許可を得ることが可能です。
農地の5つの区分は、以下のとおりです。
1、農用地区域内農地
これは、市町村が定める農業振興地域整備計画上で、農用地区域とされた農地を指します。
この農地に当てはまる場合、原則農地転用の許可が下りることはありません。
2、甲種農地
市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった8年以内の農地など、特に優良な営農条件を備えている農地が、これに該当します。
こちらも原則許可が下りませんが、例外的に許可される場合があります。
例えば、集落接続の住宅になる場合などです。
このとき、敷地面積は500㎡以内と決められていますのでご注意ください。
3、第1種農地
10ha以上の規模の一団の農地や土地改良事業等の対象となった農地など、優良な営農条件を備えている農地が第1種農地に区分されます。
こちらも原則は許可されない区分ではありますが、土地収用法対象事業等のために転用する場合は認められます。
4、第2種土地
第2種土地には、鉄道の駅が500m以内にあるなど、市街地化が見込まれる農地もしくは生産性の低い小集団の農地が区分されます。
こちらに関しては、周辺の他の土地に住宅などの建築物が立地できない場合、許可されます
5、第3種農地
鉄道の駅が300m以内にあるなど、市街地の区域もしくは市街地化の傾向になりつつある区域にある農地が第3種農地に区分されます。
この区分の農地であれば原則、農地転用が許可されます。
建物の面積も含まれる！？農地転用の許可基準②
2つめの許可基準は、一般基準です。
こちらは立地に関わらず、申請書などに基づき農地転用の許可をするかどうか判断します。
基準は3つあり、農地法で規定されています。
1、申請する農地を当該申請の使用用途に供することが確実であること
2、周辺の農地に関わる営農条件に支障をきたす恐れがないこと
3、一時的な利用のために転用を行い、利用したのち、その土地が耕作の目的に供されることが確実であること
都道府県によっては、これらのほかにも基準をプラスしているところもあります。
さらに、住宅を建設するとなればこの2つの基準にプラスして、住宅の建築面積にも基準が設けられています。
この面積も基準を満たしていないと、農地転用の許可を得ることはできません。
この面積については次項でお話をしていきます。
住宅を建てるにはどのくらいの建築面積が必要なの？
農地転用の許可基準は2つありますが、住宅を建てるとなれば、その建築面積も重要な要素となります。
面積も満たしていなければ、農地転用の許可を得ることはできませんから、こちらも頭に入れておくようにしましょう。
それでは、一般住宅を建てようと考えている場合、必要な面積はどのくらいなのでしょうか。
農地転用許可の基準は、建築面積の22分の100以内の面積としています（物置や車庫等を含める）。
上限も決められており、おおむね500㎡とされています（法面や進入路などを除く有効面積）。
ただし、公共事業の代替地の場合であれば、効率的な土地利用計画のものに限り、区画整理前の土地の面積を限度として許可されます。
この審査を受けるためには、建物等施設の平面図と土地利用計画図を提出しなければなりませんので、用意しておきましょう。
農家住宅を建てる場合の面積はどのくらい？
住宅は住宅でも、農家住宅を建てようと考えている方もいるかもしれませんね。
その場合は、先ほどの面積とは変わってきます。
上限はおおむね1000㎡です（法面、進入路などを除いた有効面積で、甲種農地の場合はおおむね500㎡以内）。
ただし、住宅に付帯し、農作業所や農業用の倉庫が必要な場合は、別途考慮されることもあります。
こちらも農地転用の審査に必要な書類は、建物等施設の平面図と土地利用計画図の2つです。
先ほどまでもお話ししてきたように、農地転用の許可を受けるには、立地基準や一般基準など多くの基準を満たさなければなりません。
どれか一つでも満たしていなければ不許可となりますので、農地を転用したいと考える場合は、慎重に手続きの準備を進めるようにしましょう。
農地転用の許可を得るには多くの基準が！慎重に手続きを進めよう
所有する農地に住宅を建てたいと思っていても、農地転用の許可を得ない限りはすることができません。
許可を得るにも、立地基準や一般基準を満たさなくてはなりませんし、住宅を建設となれば建築面積にも基準があります。
どれか一つでも基準に満たされていなければ、農地転用の許可を得ることはできませんから、手続きをする際は慎重に進めるようにしましょう。
