マイホームを購入する際、家づくりに必要な知識を少しでも深めておくことは、理想的なマイホーム実現への近道です。
その中でも、土地の広さに対して建築する家の規模を制限する「建ぺい率」や「容積率」は、知らずにいると後悔するケースも多いことから、土地選びの段階から身に付けておきたい知識と言えます。
そこでこの記事では、家づくりに関わる建ぺい率や容積率、そしてその計算方法について詳しくお話ししていきます。
家づくりに重要な建ぺい率・容積率！建ぺい率とは？
建売でも注文住宅でも、マイホームを購入する多くの方が、「建ぺい率」や「容積率」、その計算方法について詳しい知識を身に付けているかというとそうではありません。
ほとんどの方が大まかな概要を把握している程度ではないでしょうか。
これから土地を買って家を建てようと検討している方は、ぜひこの機会に知っておきましょう。
まず、「建ぺい率」は、その土地の広さに対する建築面積の割合を指し、その建物を上空から確認した際の水平投影面積（水平と推定した面積）から求められます。
マイホームの建築を検討している方の中には、「せっかくマイホームを建てるのだから」と敷地面積めいっぱいに建築面積を充てたい方も多いでしょうが、建ぺい率は建築基準法によって制限が設けられています。
と言うのも、例えば、敷地面積ギリギリまで建築面積を充ててしまうと、風通しや日当たりなどの住宅環境に悪影響が出たり、万が一火災が発生した際に延焼拡大のリスクが高くなります。
そこで、家同士にある程度のゆとりをとる目的で設けられたのが、建ぺい率の制限です。
また、建ぺい率の制限は、都市計画や用途地域によって30～80％の間で定められているため、土地選びにはその地域の建ぺい率を考慮した検討が必要になってきます。
建ぺい率から建築面積の上限を計算するには？
では、実際に建ぺい率を使ってどのような計算ができるのでしょうか。
前項で述べた通り、建ぺい率は都市計画のもと、用途地域ごとに定められているため、購入を検討している土地があった場合にまずチェックしたいのは、その地域が指定する「指定建ぺい率」です。
例えば、150m＆sup2;の敷地面積に対し、指定建ぺい率が60％である場合、建築面積の上限は「敷地面積×建ぺい率」の式から求めることができます。
150m＆sup2;×60％＝90m＆sup2;
つまり、敷地面積の90m＆sup2;まで建築面積を充てることができます。
以上の計算方法を踏まえて、次に建売住宅の「使用建ぺい率」について見ていきます。
「使用建ぺい率」とは、敷地面積に対して既に建築されている建物が占める割合を指します。
例えば、150m＆sup2;の敷地面積に対し、建築面積が45m＆sup2;である場合、使用建ぺい率は「建築面積÷敷地面積」で求めることができます。
45m＆sup2;÷150m＆sup2;＝30％
したがって、使用建ぺい率は30％ということになります。
仮に指定建ぺい率が60％であれば、現在の使用建ぺい率は制限をオーバーしていないことが分かります。
このように計算することで、建売住宅が建ぺい率をオーバーしていないかチェックしたり、増築する際に建ぺい率のオーバーを防ぐことができます。
建ぺい率の計算方法が分かったところで、次項からは容積率についてご説明していきます。
容積率とは？
購入した土地にマイホームを建てる際、建ぺい率以外にも注意したいのは「容積率」です。
「容積率」とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指します。
つまり、敷地面積に対して平面的な広さを制限する「建ぺい率」に対し、「容積率」は各階の床面積を考慮する「空間的、立体的な割合」を算出します。
容積率も建ぺい率と同様、都市計画をもとに用途地域に合わせて制限が設けられていますが、厳密には少し複雑で、「指定容積率」と「基準容積率」の2種類に照らし合わせて割り出されます。
まず、「指定容積率」は、都市計画で指定された容積率の上限で、用途地域ごとに50～1300％の制限が設けられています。
それに対し、「基準容積率」は、建築基準法の規定をもとに算出された割合です。
建築基準法によると、前面道路の幅が12m未満の建築物が制限の対象となり、用途地域に応じて割合が算出されます。
この両者の容積率を照らし合わせたとき、比率の低い方がその家の「容積率」として適用されることになっています。
つまり、容積率は以下のようにまとめることができます。
・指定容積率＞基準容積率：基準容積率が適用される
・指定容積率＜基準容積率：指定容積率が適用される
以上のように、容積率は都市計画をもとに、用途地域に加えて「建築基準法」が規定する道路の幅などが考慮され算出されます。
次項からは、容積率の計算方法を見ていきます。
容積率の計算方法は？延べ床面積の上限も計算してみよう
では、建ぺい率と同様に、容積率を使って計算方法を見ていきましょう。
・容積率＝延べ床面積÷敷地面積×100％
上記の式をもとに、100m＆sup2;の敷地面積に対して、1階床面積50m＆sup2;、2階床面積25m＆sup2;の場合の容積率を求めてみます。
（50m＆sup2;＋25m＆sup2;）÷100m＆sup2;×100＝75％
したがって、容積率は75％であることが分かりました。
では、容積率が200％の用途地域において、100m＆sup2;の敷地面積を所有している場合、最大でどのくらいの延べ床面積の家を建てることができるのか計算していきます。
延べ床面積の上限は、「敷地面積×容積率」の式で求めることができます。
100m＆sup2;×200％＝200m＆sup2;
つまり、延べ床面積は200m＆sup2;までを上限に家を建てることが可能です。
言い換えれば、200m＆sup2;以上の延べ床面積は認められないということです。
指定容積率が異なる地域をまたぐ敷地！計算方法は？
建ぺい率と同様に容積率の基本的な計算方法を見てきましたが、ここで気になるのは指定容積率が異なった地域をまたぐ敷地の場合です。
一見、計算するには複雑そうなイメージがありますが、それぞれの地域ごとに計算した延べ床面積の上限を、合算して算出する形になります。
例えば、300m＆sup2;の敷地が以下のような2つの土地から成っていると想定します。
①100m＆sup2;の土地で指定容積率は500％
②200m＆sup2;の土地で指定容積率は200％
まずは、両者の延べ床面積の上限を計算します。
①100m＆sup2;×500％＝500m＆sup2;
②200m＆sup2;×200％＝400m＆sup2;
次に両者の延べ床面積を合算し、敷地面積である300m＆sup2;で割ります。
500m＆sup2;＋400m＆sup2;＝900m＆sup2;
900m＆sup2;÷300m＆sup2;×100＝300％
したがって、この敷地の容積率は300％であることが分かります。
ただし、実際は前面道路の幅員や容積率の緩和が考慮される場合もあり、計算もやや複雑になるので注意してください。
建ぺい率と容積率に算入されない箇所も！
これまでに建ぺい率と容積率の詳しい解説から、その計算方法までご説明してきました。
ここで注意したいのは、建ぺい率や容積率を計算する際、その面積に含まれない箇所があるということです。
これはつまり、「建築面積、もしくは延べ床面積として算入されない箇所」ということなので、よく確認しておきましょう。
・バルコニー、ベランダ
【建築面積】
外壁面から1m以内の突出幅であれば、建築面積には算入されません。
1mを超えて突出した幅だけが建築面積とみなされます。
【延べ床面積】
外壁面からの突出部が2m以内の場合は、延べ床面積に含まれません。
2mを超えて突出した場合、2mを超えて突出した部分だけが延べ床面積としてみなされます。
また、以下の箇所も延べ床面積に算入されません。
・ひさし
・玄関ポーチ
・全床面積の1／3未満の床面積を持つ地下室
土地選びの際は建ぺい率・容積率の確認を
建ぺい率や容積率の計算方法は、そのやり方さえ分かってしまえば難しくはありません。
覚えておきたいことは、その地域の都市計画や特殊な規定によって、上限が変わってくるということです。
購入を検討している土地があれば、不動産会社や各自治体のホームページなどで確認すると良いでしょう。
