土地の売買を行う場合、一般的には不動産会社が仲介することが多いです。
不動産会社が仲介すると、仲介手数料がかかることは多くの方がご存知でしょう。
その仲介手数料、どう計算して算出されるかご存知ですか？
ここでは、土地売買に伴い不動産会社に支払う仲介手数料について解説していきます。
最後に仲介手数料以外にかかる費用についても触れていますので参考にしてください。
土地売買にかかる仲介手数料とは？
仲介手数料は媒介手数料とも呼ばれ、「仲介してもらったら」手数料を不動産会社に必ず支払わなくてはならないとお思いの方も中にはいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、仲介手数料はあくまでも「成功報酬」となりますので、売買が成立しない限りは支払いの必要がありません。
そのため、契約締結前に取引が頓挫してしまった場合は、仲介手数料は発生しません。
ただし、契約締結後に契約を解除するような場合は仲介手数料の支払いが求められることもありますので覚えておきましょう。
取引が成立しましたら、売買代金の金額に応じて「仲介手数料の上限」が決まります。
仲介手数料は売買代金の金額によって、さらには不動産会社によっても変わってくるのです。
土地を売買するとなると売買代金は高額になることが多いですから、かかる費用については前もって計算しておきたいものです。
土地売買仲介手数料の計算方法
それでは、仲介手数料はどう計算して算出されるのかみていきましょう。
少し複雑ですが、順を追ってご説明いたします。
まず、仲介手数料を計算する際には売買代金の金額ごとで乗ずるパーセンテージが変わり、最後はすべてを合算します。
①売買代金が200万円以下分
□万円×5％＋消費税
②売買代金が200万円超400万円以下分
□万円×4％＋消費税
③売買代金が400万円超分
□万円×3％＋消費税
そして、最後にすべてを合算します。
このままだと分かりにくいので、具体例を出してみます。
土地の売買代金が800万円と仮定します。
この場合、①の200万円以下分、②の200万円超400万円以下分、③の400万円超分というように、800万円を分割して計算します。
①200万円×5％＋消費税（8％）＝108，000円
②200万円×4％＋消費税（8％）＝86，400円
③400万円×3％＋消費税（8％）＝129，600円
①108，000円＋②86，400円＋③129，600円＝324，000円
つまり、800万円で売買成立したら324，000円の仲介手数料がかかる可能性があるということになります。
ただし、先ほども少し触れましたが、この場合の仲介手数料324，000円はあくまでも「上限」になります。
これは、宅地建物取引業法に定められていますので、上限以上の手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料のより簡単な計算方法
土地などの不動産売買の仲介手数料計算方法を具体例を挙げてご説明したものの、やはり計算は複雑で面倒でもあります。
そこで、先ほどの計算方法より簡単に仲介手数料を算出できる計算式がありますのでご紹介いたします。
ただし、売買代金が400万円を超える取引のみ該当となりますのでご注意ください。
●売買代金×3％＋6万円＋消費税
先ほどの具体例と同じ金額で計算してみましょう。
（800万円×3％＋60，000円）×1．08＝324，000円
前項の例では3段階に分けて計算をし、最後にそれらを合算する必要がありましたが、この計算式に当てはめると簡単に仲介手数料の上限を算出することができます。
ここで、大まかな金額の仲介手数料の上限を記載しますのでご参考ください。
（消費税は8％で計算しております）
売買代金500万円：226，800円
売買代金1，000万円：388，800円
売買代金1，500万円：550，800円
売買代金2，000万円：712，800円
売買代金2，500万円：874，800円
売買代金3，000万円：1，036，800円
売買代金3，500万円：1，198，800円
売買代金4，000万円：1，360，800円
売買代金4，500万円：1，522，800円
売買代金5，000万円：1，684，800円
土地売買時の仲介手数料の他に広告宣伝費は必要！？不動産会社選びは慎重に
例えば不動産会社と媒介契約して土地を売る場合には、何らかの媒体で広告を出すケースが多いでしょう。
その場合、もちろんコストが発生します。
それでは、このような広告宣伝費は仲介手数料とは別に支払わなくてはならないのでしょうか。
答えはNOです。
広告宣伝費など、物件の販売における必要経費については仲介手数料に含まれるということになっています。
そのため、仲介手数料とは別に支払う必要はありません。
仲介手数料は先ほどご紹介した計算式で算出された金額を上限として、不動産会社は契約者に請求できるものとされています。
中には上限いっぱいの仲介手数料がかかる不動産会社もあるものの、上限の半分ほどの金額の仲介手数料の設定額である不動産会社もあります。
費用は少ない方が嬉しいものですから、仲介手数料がお手頃な不動産会社を選びたいと思われる方も多いことでしょう。
しかし、不動産会社によってどのような販売戦略ですすめていくのかということや、これまでの取引成立実績などを踏まえて検討することが重要です。
勘違い注意！土地売買成立までになんでも依頼できるわけではない！
これまで仲介手数料の計算方法などをご説明してきましたが、ここで一点注意していただきたいことがあります。
仲介手数料は、売買が成立した報酬として支払うものです。
また、前項でご説明したように別途広告宣伝費の支払いの必要はありません。
ただし、売買成立まで不動産会社になんでも依頼できるわけではありません。
例えば、自分が売主側で、土地購入を検討している購入希望者の方が遠方の場合、そこまで移動するための経費などは不動産会社に支払う必要があります。
また、広告の仕方が一般的には行わないであろう方法であるような場合なども、仲介手数料とは別に請求される可能性があります。
仲介手数料はあくまでも一般的な業務に関してかかる費用ですので、特別なケースでかかった費用については支払いが必要になることもあると念頭に置いておきましょう。
仲介手数料以外の事前に計算をしておくといい経費とは？
土地を売買する際、不動産会社に仲介してもらうのであれば、これまでお話ししてきましたように仲介手数料の支払いが必要になります。
しかし、土地を売買する際には仲介手数料の他にも支払いが必要になる経費がいくつかありますので、その件について少し触れておきましょう。
●土地売却時
・土地の測量費用
・土地の整地費用
・収入印紙代
・登記費用
・税金 など
●土地購入時
・土地の測量費用
・収入印紙代
・登記費用
・税金 など
売却時も購入時も登記にかかる費用が必要となりますが、もしも登記を司法書士に依頼する場合はその分費用が上乗せになります。
また、土地の売却時に土地を整地しなければならない状況のとき、土地の広さなど条件によって異なるものの、数十万円の費用がかかる可能性がありますのでご注意ください。
土地売買の際にかかる費用を計算すると、案外多いことに驚かれるかもしれません。
しかし、かかる費用を事前に見当つけておくことで、資金計画をしっかりと立てられるのではないでしょうか。
仲介手数料の支払いとともにかかる費用の見当をつけておこう
土地売買の仲介を不動産会社に依頼し売買が成立すると、成功報酬として仲介手数料の支払いが必要になります。
実際の計算式は複雑ですが、ここでご説明したように簡単に算出できる計算式を参考に、どれぐらいが仲介手数料の上限なのかを前もって調べておくといいでしょう。
また、土地売買の際は仲介手数料の他にもかかる費用がさまざまあります。
場合によっては費用が高額になることもありますので、土地売買をご予定されている方はどれぐらいの費用になるか見当つけておくことをおすすめします。
