不動産売買で気を付けなければならないことのひとつに「私道持分」があります。
一見、公道と思われるものでも、私道の場合があるので注意が必要です。
また、その私道を誰が所有しているのか、個人なのか、共有なのかでも、「私道持分」が変わってきます。
それでは、不動産売買で大切な「私道持分」について、詳しく見ていきましょう。
私道と建築基準法について見てみよう
私道とは、個人や会社などが持っている道路のことです。
私道であっても、公道と同じように人や車が通行している場合もありますが、基本的には土地の所有者が許可しなければ、通行することはできません。
私道に関して重要なのは、「建築基準法における位置づけ」です。
建築基準法第43条では、都市計画の地域内に家を建てる場合、「接道要件」と言って、「敷地が道路に2メートル以上接していなければならない」という決まりがあります。
この条件を満たすための道路として、私道を指定する場合があるのです。
分譲地などでよく見られるケースで、道を作り、道を中心に家が建てられているものがこれにあたります。
この場合の私道は、その土地のオーナーがひとりで持っている場合と、周辺住民が共同で持っている場合があります。
また、その私道は、周辺住民の接道要件を満たし、交通用としても設定されているもので、公道に準じて基本的には誰でも通行ができる場合がほとんどです。
このように、私道の権利が含まれている土地を「私道負担」と言います。
私道負担のある土地を売買する場合には、自分の私道の持分について「建築条件付き宅地」とします。
私道に面した土地の「私道持分」について
不動産売買取引では、一般的に私道に接した土地には、「私道持分」がついています。
この私道持分は通常、土地の価格には含まれません。
しかし、土地としての価格はなくても、私道持分はとても重要です。
先程もお話ししたように、家を建てるときには「接道要件」を満たしていれば、基本的には建てられます。
そして、家を建てるときに必要な上下水道管やガス管などの埋設、引き込み工事のための掘削作業を行うときには、その土地を所有している人に許可を取らなくてはなりません。
公共のものであれば、市町村などに申請をすることになります。
では、その道路が私道だった場合、どうしたら良いのでしょうか？
自分に私道持分があれば、私道共有者との間で話し合い、お互い埋設工事などが必要なことから、了解を得やすくなります。
しかし、私道持分がないと、了解を得るのが大変だったり、「承諾料」や「使用料」などを要求される場合もあるのです。
また、通行に関しても私道持分があれば、私道共有者と「お互いさま」で済ますこともできるでしょう。
このことから、その土地が私道のみに接していて、しかも私道持分がない場合は注意が必要です。
土地売買のときにどう考える？「私道負担」と「私道持分」
「私道持分」についてお話ししましたが、「私道負担」と何が違うのでしょうか？
これは、基本的には土地の売買についての考え方の違いです。
「私道負担」は、土地を購入した場合、「接道要件」を満たすために自分の土地を私道とすることです。
自分の土地ですが、道路なので建物を建てたり、物を置いたりすることはできません。
また、「接道要件」については、道路の幅も問題になってきます。
道路の幅によっては「セットバック」といって、思った以上に自分の土地を私道として使わなくてはならない場合があります。
土地を購入するときには、このことも考えて検討しましょう。
このように「私道負担」は、自分の土地を私道として提供するという意味合いが強くあります。
一方「私道持分」ですが、すでに私道ができている土地を購入するときには、「私道負担」ではなく、「私道持分」として私道ごと購入することになります。
「私道持分」ですと、「土地を買ったら、私道持分がついてきた」ということになり、同じ私道でも「私道負担」とはだいぶイメージが変わってきます。
このように土地の売買を行う場合には、私道のあり方がその時々によって変わってくるのです。
不動産売買では私道の名義に注意
「私道負担」と「私道持分」について、おわかりいただけたかと思います。
次は、不動産売買で気を付けなければならない、私道について見ていきましょう。
私道に面して何軒か家が建っている場合、前面の道路がひとつの土地として登記されていることがあります。
この場合、特定の人が所有しているケースと、関係者が全員で共有しているケースがあります。
例えば、もともとその一帯の土地を地主が所有していた場合、宅地の所有権が別の人に移ったとしても、私道部分だけは、地主名義のままになっていることがあります。
このようなときは、私道の通行料や使用料などを要求されることもあるので、事前に誰がその私道を所有しているのか確認しましょう。
また、開発分譲地などは、道路部分が自治体などへ移管されず、開発業者名義のままになっている場合があります。
その場合は、維持管理がきちんと行なわれているか確認しましょう。
名義が残ったまま開発業者が倒産すると、私道の取り扱いが面倒になります。
また、ひとつの土地として登記されている私道が、敷地所有者全員の共有になっているケースがあります。
この場合、共有持分が均等である、あるいは敷地面積に比例していれば、問題が起こることはあまりないでしょう。
さらに、私道を共有で持つ住宅が建ち並ぶ中で、両端の公道に接している家の場合などは、私道の共有持ち分がないケースもあります。
その場合は、玄関の位置や車庫の位置に配慮が求められることもあるため、心得ておくことが必要です。
売買される私道持分の位置や範囲にも注意
前述したように、私道がひとつの土地として登記されている場合もあれば、私道持分がそれぞれ登記されている場合もあります。
このとき、最も一般的なのは、自分の敷地の前を私道持分とするものです。
これが一番わかりやすいですし、問題も起こらないように思えるでしょう。
しかし、敷地の前面が私道持分だとすると、「自分の土地だから何をやってもいい」という意識を持つ人が少なからずいます。
私道部分に鉢植えを置いたり、日常的に駐車スペースとして使う人もいて、近隣トラブルの原因になっているのです。
このようなことを防ぐために、敷地とは離れた部分に私道持分を設定するケースがあります。
敷地と私道持分を離すことで、間違った解釈や利用などによる、近隣トラブルが起きる可能性を低くくするためです。
しかし、このようなケースで、私道持分がどこなのかわからないまま売買が行われてしまい、私道持分の名義が以前の所有者のまま残ってしまっている、という事例もあります。
これを調べるのには手間がかかり、処理も面倒になるので、土地を売買するときには気を付けましょう。
私道持分について「特殊なケース」
これまで、不動産売買で気を付けたい私道持分について見てきましたが、最後に特殊なケースをご紹介しましょう。
それは、実際には私道があるのに、公図を見ると敷地と私道部分がひとつの土地になっていて、私道がないというケースです。
このような場合、土地の境界線と実際にある私道の中心線が一致していれば、あまり問題はありません。
しかし、どちらか一方に片寄っているなど、私道持分が不均等でない場合があります。
また、もっと大変な場合は、きちんとした境界線による区画ではなく、土地の境界線が入り組んでいるケースです。
土地が入り組んでいるようなケースでは、私道部分だけでなく、敷地の形も不整形なことが多いでしょう。
いずれにしても、このような私道の場合には、私道持分が不明瞭になってしまうので、土地の登記簿面積と実際の敷地面積が、大きく変わってしまうことも少なくありません。
場合によっては、土地の境界を確定するのも難しいでしょう。
土地の売買するときには、実際の土地の様子と測量図面が合っているか、確認することが大切です。
「私道持分」の確認は不動産売買に不可欠
「私道持分」とひと口に言っても、いくつものケースがあり、気を付けなくてはならないことがたくさんあります。
大切なのは、不動産売買をするときに、「私道持分」があるかどうか、それは現在誰が所有しているのかはっきりさせることです。
また、特殊なケースの場合には、実際の土地と測量図面が合っているかどうかも確認しましょう。
