自分の所有する土地だからといって、自由に建物を建築ができるわけではありません。
特に市街化調整区域に属する土地については制限がかかることが多く、住宅だけではなく倉庫なども建てられないこともあるのです。
しかし市街化調整区域の土地は価格も安く、建物を建築したいと考える人も多いでしょう。
市街化調整区域の建築についてご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
市街化調整区域は原則建築ができない！？
都市計画区域内の土地は、大きく分けて3種類に分類されます。
主に市街化を促進する地域である「市街化区域」、市街化を抑制する地域である「市街化調整区域」、そのどちらにも属さない「非線引き区域」です。
市街化調整区域は市街化を抑制する目的であるため、原則的には建物の建築ができないことになっています。
これは食料自給の基礎となる農地を守るためであるとも言えます。
市街化調整区域の市街化が進めば農地が確保できず、食料自給率がどんどん低くなってしまう可能性があるからです。
そのため市街化調整区域では住宅だけに限らず倉庫や店舗など、許可なく建物を建築することができません。
ただしこれには例外があり、
・農林漁業用の建物や従業者住宅
・公益上必要な建物（駅舎や公民館など）
・都市計画事業の施行として行う開発行為
・市街地再開発事業の施行として行う開発行為
・非常災害のための必要な応急措置として行う開発行為
などについては建築するのに許可が不要であるとされています。
ただし、都市計画法による制限だけでなく市町村の条例により厳しい制限が付加されていることもあり、注意が必要です。
市街化調整区域かどうか調べる方法は？
市街化調整区域では住宅や倉庫、店舗などの建物が自由に建築できないので、自らが所有する土地や購入希望の土地が「市街化区域内にあるのか市街化調整区域内にあるのか」は重要なポイントとなります。
もし建築できたとしても、市街化調整区域内では舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れていたり、自治体からの補助金が受けられなかったりということもありえます。
実際に市街化調整区域の公共下水道の普及率は低く、市街化区域の半分ほどしかありません。
そのため「市街化調整区域内なのかどうか」はしっかりと確認しておく必要があるのですが、調べ方はそう難しいものではありません。
現在では自治体のホームページなどで用途地域が分かるシステムを提供しているところが多いため、インターネットでも簡単に調べることができます。
もちろん提供していない自治体もあるので、ホームページなどで見当たらない場合には、市役所や区役所の都市計画課に聞いてみると良いでしょう。
電話で教えてくれる自治体もあるようですが、直接出向く方が地図を見ながら確認できるため間違いがないでしょう。
建築できないはずの市街化調整区域に倉庫があるのはなぜ？
原則的に建物の建築ができないはずの市街化調整区域内の土地に、倉庫などの建物が建築されていることがあるのでしょうか？
先程もご説明した通り、市街化調整区域内でも一定の条件を満たせば建物の建築は可能です。
特に農林漁業用の建物については許可は必要ではありません。
そのため農業用の倉庫などについては、市街化調整区域内でも許可なく建築することができます。
市街化調整区域内に建てられた倉庫は、ほとんどのものが農林漁業の従業者が建てたものだと考えられます。
もちろん一定の条件を満たせば、農林漁業の従業者以外でも倉庫などの建物を建築することはできます。
だだし開発許可には時間を要することがほとんどですので、まずは都市計画課や建築指導課などに相談してみると良いでしょう。
市街化調整区域に建築された倉庫は賃貸できる？
市街化調整区域内に建てられた倉庫が賃貸物件として市場に出回ることもあります。
これは農林漁業の従業者によって建築された倉庫が、時が経ち使わなくなって貸倉庫として募集されているのでしょう。
使わない倉庫をそのまま放置しておくよりも、誰かに貸して家賃収入を得ようと思うことは何も不思議ではありません。
しかしその倉庫は、市街化調整区域内の土地に農林漁業用として建築された倉庫です。
元々賃貸用の倉庫として建築されたわけではありません。
そのため賃貸物件として貸せるのかと言うと、残念ながら法的にはできないと言わざるを得ません。
基本的に倉庫が建築当初より賃貸物件用として建てられたものでない限り、市街化調整区域の建物は貸し出すことが出来ないのです。
さらに厳密に言えば、倉庫だけでなく市街化調整区域内に建てられた住宅も賃貸用として当初から建築されていない限り、賃貸物件として扱うことはできません。
貸倉庫募集の中には当初から賃貸用として建てられていないにも関わらず、賃貸用として募集をかけられているものもありますが、いくら条件が良くても賃貸するのは避けた方が良いでしょう。
市街化調整区域に許可なく倉庫を建築した場合、罰則などはある？
市街化調整区域内の土地に倉庫を建築した場合、何か罰則のようなものがあるのでしょうか？
もちろん許可を受けている場合はいいのですが、許可なく建築した場合都市計画法第81条の監督処分が適用されます。
都市計画法には「法律に違反した建物は建築主及びこれに関わった人が自らの責任において是正しなければならない」と明記されています。
法律の改定によって現状の基準に適合しなくなり、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件であれば、一部減築することにより適法に戻すことが可能です。
しかし、許可なく市街化調整区域内の倉庫を建築した場合そのような手段はありません。
全てを取り壊すしかないのです。
さらに都市計画法には「是正を行わない場合は工事停止や建物の除去などの命令を受けたり罰則が適用される」旨の記載があります。
この場合の罰則というのは「1年以下の懲役又は50万円以下の罰則」となり、「たかが都市計画法違反」とは言ってられなくなりますよね。
適法に建てられた倉庫でない限り、このような罰則や監督処分が行われますので市街化調整区域に倉庫を建築したい場合は注意しましょう。
市街化調整区域でも建物を建築できるところがある？
市街化調整区域内には農林漁業用や公益上必要な建築物などを除き、原則的には建物の建築ができません。
しかし一定数、市街化調整区域内においても開発許可を得ることができる地域があります。
この地域というは市町村の自治体によって基準が定められているため、全国統一ではありません。
多くの自治体では「市街化区域に隣接、近接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成し、おおむね50以上の建築物が連たんする地域のうち条例で指定する区域」で行う開発行為の許可が認められているようです。
この条件に該当すれば、市街化調整区域内の土地であっても許可を得て倉庫を建築することは可能です。
許可を得て建築された倉庫であれば、賃貸用の物件として後に貸し出すことも可能となります。
しかし、全国全ての自治体で実施している条例ではないため、不明の場合は各自治体の都市計画課や街づくり推進課で確認してみてください。
市街化調整区域の建築にはご注意を！
市街化を抑制する目的のある市街化調整区域内の土地では、例外を除いて建物の建築をすることはできません。
農林漁業の従業者が適法に建築した倉庫でも、賃貸することが難しい倉庫もたくさんあります。
しかし市街化調整区域でも一定の条件を満たせば倉庫建築の許可が下りる場合がありますから、まずは自治体に確認してみると良いでしょう。
