分筆すると土地の評価額が下がるということを耳にされたことはありますか？
この記事では、複雑な分筆についてわかりやすく解説していきます。
相続等で分筆を検討されている方は、ぜひ参考になさってみてはいかがでしょうか。
そもそも分筆とは？
普段生活しているうえで「分筆」という言葉を使う場面がほとんどないので、どのような意味なのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
そもそも分筆とは、一つの土地を二つ以上に分割して登記することです。
反対に、複数の土地を一筆に統合することを合筆登記といいます。
一つの土地を分割して登記する分筆の目的は、以下のようなものがあります。
●分割した土地それぞれの権利について登記することができる
一筆の土地を複数の相続人で相続する場合等、それぞれの持ち分について分筆登記することで権利関係をはっきりとさせることができます。
●分割した土地それぞれで異なる地目（ちもく）を登記する
土地には「地目」が必ずあります。
地目とは、その土地の種類のことです。
一筆の土地につき一つの地目しか登記できないので、地目を分けたい事情がある場合は土地を分筆する必要があるのです。
また、分筆することで場合によっては土地の評価額が下がるとも言われています。
その件に関しては、次項でご説明いたします。
なぜ分筆することで土地の評価額が変わる？
基本的に、固定資産税はその土地の評価額が高いほど納税額も高くなります。
例えば、主要道路に面している土地や角地は評価額が高いとされています。
そのような土地を分筆するとしましょう。
主要道路に面している土地や角地は評価額が高いのに対し、主要道路に面していない土地や角地でない土地の方の評価額は下がることになります。
単純に考えると、もともとの土地を二筆に分筆したとしても、その二筆を合計すると評価額は一緒になるのではないかと思われることかと思います。
しかし、土地の評価額の計算方法は複雑ゆえ、「もともとの土地の評価額＝分筆した二筆の土地の評価額の合計」とはならないのです。
（具体的な計算方法などは割愛させていただきます。）
そのため、分筆することで評価額が変わってしまうということになるのです。
ちなみに、一つの道路に面した土地を綺麗に等分して分割する場合（同じ道路に同じ幅分それぞれ土地が接している場合）の評価額は変わりません。
そして、分筆した土地の評価額については注意すべきことがあります。
その件につきましては次項でお伝えいたします。
分筆した土地の評価額についての注意点
一筆の土地を分筆することで、固定資産税の納税額が安くなる可能性があるということをお伝えしましたが、注意していただきたいことがあります。
それは、分筆する際のいずれかの土地の面積が極端に狭い場合です。
例えば、200m²の土地を10m²と190m²に分筆し、相続したとしましょう。
このような場合は、片方の土地が10m²と極端に狭く、もともとの200m²で評価額が計算されることになります。
また、道路に面していない土地は評価額が下がります。
これを目的に土地を分筆した場合も、もとの土地の評価額となりますので注意が必要です。
つまり、合理的で明確な理由がなく節税のためだけの分筆だと判断される場合は、もとの土地の評価となります。
さらに、分筆した土地の境界線上に建造物があるなど、分筆しているはずの土地が一筆の土地として利用されているといった場合にも注意が必要です。
この場合の土地の評価額は、分筆してるかどうかにかかわらず土地一体となって計算される可能性があるのです。
ですから、単純な節税目的だけで土地を分筆することはできないということを覚えておくようにしましょう。
また、相続した土地を分筆することで節税の意味を成すのは、分筆後の土地の所有者がそれぞれ別な場合です。
所有者が同じである場合は節税にはなりませんので注意しましょう。
分筆して評価額が下がるとしても分筆せずに売却した方がいい場合がある！？
土地を相続して分筆をし、それぞれの土地の評価額が下がることで節税できたとしても、その土地を売却する際にも注意が必要です。
一つの土地を分筆すると、もとの土地より面積が小さくなるのは言うまでもありません。
その土地を売却する際は、当たり前ではありますが売却価格も安くなってしまうのです。
つまり、場合によっては、もとの大きな土地のまま売却した方が節税できた分を踏まえても結果的によかったということもあり得るのです。
そのため、目の前の節税だけにとらわれるのではなく、土地の売却も一つの手段として考える必要があるとも言えるでしょう。
しかし、自分たちではこれらのことを考えるにも限界があるのは確かです。
そのため、不動産会社などに相談してみるといいのではないでしょうか。
土地を分筆登記する際の流れ
これまで、分筆することで土地の評価額が変わってくることなどについてお話ししてきました。
ここでは、土地を分筆する際はどのような流れとなるのか見てまいりましょう。
①境界画定のための測量
境界が画定されていない土地は、そもそも分筆ができません。
そのため、いずれの場合もまずは境界画定測量を行うことになっています。
測量は素人が行うことはできませんので、土地家屋調査士などに依頼して行います。
②境界標の設置
土地の境界を示すために、境界標を設置します。
③分筆登記のために必要な書類を用意
分筆登記を行う際には、いくつかの必要書類があります。
「登記申請書」「筆界確認書」「地積測量図」などです。
④分筆登記
必要書類を法務局へ持参の上、手続きを行います。
完了すると、登記済証が交付されます。
分筆登記を個人で行うことも可能です。
しかし、不備のため一度で登記申請が完了しないことも多いようですから、費用がある程度かかることを考えても、専門家に依頼する方が得策かもしれません、
土地を分筆登記する際にかかる費用
最後に、土地を分筆登記する際にかかる費用についても触れておきます。
まず、前述しました境界画定のために土地家屋調査士などに測量を依頼する費用がかかります。
この費用の中には、事前調査や図面などの書類作成、境界標を埋めるための工事費用が含まれています。
もちろん、業者間によっても金額は異なりますが、境界標をいくつ埋めるかなどでも大きく費用は変わってきます。
また、法務局への分筆登記申請を専門家に依頼する場合は、その費用もかかります。
一般的には約5万円～15万円ほどが相場のようですが、実際の金額につきましてはご自身で確認することをおすすめします。
さらに、自分たちで分筆登記を行う際は、登録免許税がかかってきます。
（専門家に依頼する場合ももちろんかかりますが、費用に含まれていることがあるので確認しましょう。）
登録免許税は、分筆後の土地一筆につき1，000円です。
先ほども申し上げましたが、専門家に依頼する場合はある程度の費用がかかり、また、その金額についてもさまざまですので、口コミなどの評価の良いいくつかの業者から見積もりを取って比較検討するといいでしょう。
分筆か売却か結果的に何がベストなのかよく考えよう
土地を分筆することで、場合によっては評価額が下がることがあります。
しかし、合理的かつ明確な理由がなく節税のためだけに分筆したと判断されると、分筆前の土地で評価されることになります。
また、二筆の土地の境界線上に建造物がある場合も、その土地一体で評価される可能性があるということも覚えておきましょう。
さらに、分筆ではなく、土地を売却してしまうというのも方法のうちの一つです。
いずれにせよ、土地の分筆をお考えの際はどのようにすることが結果的にいいのかをよく検討することをおすすめします。
