マンションの修繕積立金が値上げされて、払えないケースが増えてきているようです。
毎月一定額を収めているのに不足金が出てしまうのはどうしてなのか、不思議ですよね。
当初の予定に反して値上げが行われたとすれば、払えない人が出てもおかしくありません。
なぜ、こんなことが起きてしまうのでしょう。
それは、修繕積立金の仕組みに問題があるからなのです。
値上げで払えない人が続出？修繕積立金は破綻寸前！？
修繕積立金は、マンションの老朽化を防ぎ快適に暮らすため、また、マンションの資産価値を下げないために必要な修繕費として使われます。
その必要不可欠な修繕積立金が、値上げされたことで払えない人が続出し、破綻の危機にあると言われています。
修繕積立金は、この先必要になるであろう修繕費を見込み、長期計画を立てて修繕費を積み立てていくものです。
なぜ、値上げをしなくてはならないのでしょうか。
それは、マンションを購入してもらうための販売側の思惑があるからです。
マンションを販売するときには、住宅ローンの他に掛かってくる管理費などの費用を抑え、販売しやすくしたいという思いがあります。
そこで、先々の大規模修繕工事の修繕費を抑えて、低額の積立金を設定しているのです。
しかし、そんなことをしていたら、当然修繕積立金が不足してしまうので、段階的に修繕積立金を値上げしていくことになります。
はじめてマンションを購入する方は、住宅ローンの支払いと月々掛かる管理費や修繕積立金を見て、「これならば」と購入を決めると思います。
その後、修繕積立金が値上げされることまで、考えが及ばないでしょう。
しかし、修繕積立金を値上げしなくても良い管理を行っている管理組合は少数と言われています。
このことから、修繕積立金の仕組みに問題があることが分かります。
知っておこう！修繕積立金の3つの集金方法
修繕積立金については、大きく分けて3つの集金方法があります。
①一定金額を均等に積み立てていく「均等積立方式」
②段階的に積立金を値上げしていく「段階増額積立方式」
③修繕時に不足分を一括で徴収する「一時金方式」
この3つの方法のうち、②と③を組み合わせたものもあるので、注意しなければなりません。
一番安定していておすすめなのは、やはり「均等積立方式」です。
毎月の支払い額が決まっているので、予め支出として組み込んでおけば、日常の生活に影響はありません。
しかし、この均等積立方式を実行しているマンションは、ほとんどないのが現状です。
したがって、不足金を補うために、「段階増額積立方式」を導入せざる得なくなり、修繕積立金が値上げされることになるのです。
段階的に値上げしてもまだ修繕費が足りなければ、一時金として数十万円～数百万円支払うケースも出てきます。
修繕積立金を値上げされた上に、急にまとまったお金を請求されれば、払えない方が出てくるのは当然と言えるでしょう。
値上げされた修繕積立金が払えないとどうなる？
修繕積立金が多少値上げされても、最初は滞りなく支払っていけるかもしれません。
しかし、何度も値上げされて、入居した当初から比べて支払う金額がどんどん多くなっていくと、状況は変わってきます。
実際、修繕積立金が4倍にもなったというケースもあるようです。
このように度重なる値上げで、徐々に生活に余裕がなくなり、「払いたいけど払えない」という状況に陥ってしまうケースが多いのです。
また、建物が経年劣化していくのと同じように、人も年を重ねます。
働き盛りであれば、多少の値上げにも対応できるかもしれませんが、収入が減ってしまったり、年金暮らしになってしまった場合など、少しの値上げでも生活に重くのしかかってしまいます。
では、修繕積立金が払えない状況が続くとどうなるのでしょうか。
まず、マンションを管理している「管理組合」から支払うよう警告がきます。
それでも払えない場合は、返済計画書の提出を求められます。
返済計画書を提出すれば、「支払う意思がある」ということで返済を少し待ってもらえる可能性が出てきますが、それでも払えない場合には、裁判所に告訴され、財産を差し押さえられることになるのです。
財産もなく修繕積立金が払えない場合はどうなる？
では、差し押さえる財産がない場合はどうなるのでしょう。
その場合は、せっかく手に入れたマンションを売却することになります。
修繕積立金を支払うことは、マンション所有者の義務です。
そのため、修繕積立金を払えないのは、どんな事情であれ契約違反とみなされてしまうのです。
思った以上に修繕積立金を値上げされてしまったり、一時金として多額の請求をされたりしたとしても、払えない場合には、マンションを手放すしか方法はありません。
一時的に親族に借りたり、カードローンで修繕費を支払ったとしても、修繕積立金は毎月積み立てるものですから、根本的な解決にはなりません。
このようなことにならないためにも、マンション購入時に修繕積立金についてよく知っておきましょう。
また、修繕積立金と合わせて管理費についても知ることが大切です。
「修繕積立金が値上げされて払えない！」とならないために
最初に修繕積立金は、「マンションの老朽化を防ぎ快適に暮らすため」や「マンションの資産価値を下げないため」に使われるとお話ししました。
そして、修繕積立金が値上げされる理由は「マンションを販売するときには修繕積立金が低く設定されているため」ともお話ししました。
それならば、最初から適正な修繕積立金を提示してるマンションを選べば良いということになります。
タワーマンションや高級マンションなど、1億円を超えるような物件は別ですが、マンションの修繕積立金の相場は、築10年以内の小中規模マンションであれば1万円台と言われています。
この金額は適正なのでしょうか。
国土交通生省の「マンション修繕積立金に関するガイドライン」を見てみると、修繕積立金の算出方法が出ています。
Y＝AX（＋B）
・Y＝修繕積立金の額の目安
・A＝居住する床面積当たりの修繕積立金
・X＝マンションの専有床面積
・B＝機械式駐車場
このとき、AやBに関しては細かい取り決めがあり、一覧表になっているのですが、それでは複雑になってしまうので、平均値をとってシンプルに算出してみましょう。
【例】A＝200円/m＆sup2;、B＝9，000円/台、60m＆sup2;、機械式駐車場10台、戸数50戸の場合
この場合、適正な修繕積立金は、200円×60m＆sup2;＝12，000円となります。
機械式駐車場を利用した場合は、9，000円×10台÷50戸＝1，800円が加算されます。
これを目安にしてマンションを選んだり、差額を自分で積立ておけば、「修繕積立金が値上げされて払えない！」ということにはならなくなるでしょう。
管理費と修繕積立金の内訳をチェック！
先程、国土交通生省の「マンション修繕積立金に関するガイドライン」に沿って、適正な修繕積立金を算出しました。
しかし、実際の修繕積立金の相場と比較してみると低く設定されています。
つまり、修繕積立金は毎月不足していくことになります。
その反面、一般的に管理費は適正金額よりも高く設定されています。
同じく、国土交通生省の資料によると、管理費の相場は145円/m＆sup2;です。
先程の例にあてはめると、145円×60m＆sup2;＝8，700円となり、修繕積立金と合わせると20，700円で、管理費と修繕積立金を合わせた金額としては、平均的な金額と言えます。
この比率であれば適正ですが、例えば修繕積立費が9，000円で、管理費が11，700円だったりすると問題です。
同じ金額を払っていても内訳が違うと、修繕積立金が不足してしまい、後々の値上げに繋がり、最終的に修繕積立金を支払えない状況になってしまう可能性があります。
これからマンションを購入する方も、すでに購入されている方も、毎月の支払いを見直してみましょう。
修繕積立金の段階的な値上げに備えよう
当初の見込みよりも修繕積立金が不足してしまうのは、集金方法に段階増額積立方式を採用しているマンションが多いことも関係しています。
段階的な値上げに備えて、自分でも積立をしておくことが望ましいでしょう。
もし、段階増額積立方式の集金方法が自分に適さないと感じる方は、均等積立方式を採用しているマンションに住むなども、支払い金額に安定性がありおすすめです。
それに加え、マンション入居前には適正な修繕積立金額を把握しておくことも大切です。
また、あまりに適正額とずれている場合は、管理組合に見直しを提案することをおすすめします。
