新築一戸建てを建てる際の土地は、親や祖父母などから譲り受ける場合や購入する場合などがあります。
この記事では、土地を購入する際の注意点についてお話ししていきます。
土地の購入を検討されている方のご参考になりましたら幸いです。
土地の購入前に必要な基本知識：接道義務
住宅を建てる前提の土地には、さまざまな決まりが定められています。
土地を購入する前に、それらの基本的な知識を身につけることをおすすめします。
その中でも、「接道義務」についてお話ししましょう。
住宅を建てる土地には接道義務があります。
接道義務とは、その土地の間口が道路に2m以上接してなくてはならないというものです。
また、その「道路」というのは、原則幅員4m以上、指定がある場合には幅員6m以上なければならないという建築基準法に則った道路のことをいいます。
接道義務がある理由は、日当たりや風通しを保つことや、緊急時の避難や火災における消火活動において必要な通路を確保するという目的があるからです。
ただし、接道義務は「都市計画区域」と「準都市計画区域」に限定されて定められているものなので、それら以外の区域では接道義務はありません。
（ちなみに、都市計画区域は日本国土の約25％と言われていますが、その区域には全人口の90％以上の人が居住しているといわれています。）
土地を購入する前の注意点はいろいろありますが、希望する土地が接道義務を果たしているのかチェックすることも大切です。
土地購入の際の注意点
土地を購入する際には注意点がいくつかあります。
それでは、ご説明していきましょう。
●セットバック
前述したように、建築基準法において道路は原則幅員4m以上、指定がある場合には幅員6m以上なくてはいけません。
そのため、土地に接している道路がその条件を満たしていない場合、条件に満たす幅員になるまで敷地の後退が必要になるのです。
これを「セットバック」といいます。
土地に接している道路が基準に満たずに狭い場合はセットバックしなくてはならないことから、自分の敷地が狭くなってしまうことになります。
ですから、土地を購入する際にはセットバックしなくてはならないのかどうかをよく確認するようにしましょう。
●土地造成
土地によっては、購入してから造成が必要になる場合があります。
例えば、もともと地盤が弱かったり、隣地と自分の敷地に高低差があれば造成が必要になります。
また、水道が敷地近くまで引き込まれていな場合は、その工事も必要になります。
つまり、土地代だけではなく、造成費用や工事費用がかかってしまうことになるのです。
もしもそこが気に入った土地なのであれば、トータルでどれぐらいの費用がかかるか前もって把握することが必要になるでしょう。
土地購入の際の見落としがちな注意点
土地購入の際には、うっかり見落としがちな注意点もあります。
それは「境界標」です。
境界標は、隣地との境界線上にある杭などのことです。
基本的にどこにでも「境界」はあるのですが、物理的な目印としての「境界標」（＝杭）がない場合があるのです。
その場合、どこが境界なのかをはっきりさせるために、境界確定の測量が必要になります。
そうすると、土地購入代金の他にも測量費用がかかってしまうことになります。
さらに、境界確定には土地の売主と隣地の所有者の立ち会いも必要になります。
面倒な作業でもあるのですが、境界を確定しておかないと今後もし土地を売却するとなったときに、トラブルが起きてしまうことも十分考えられます。
ですから、境界標の設置は重要となります。
土地購入の際は税金もかかる！
土地を購入する際には、税金についても注意点があります。
まず、土地の購入には印紙税と登録免許税、そして、不動産所得税がかかります。
ちなみに、土地の購入には消費税はかかりません。
印紙税は、土地の売買契約書にかかる税金のことです。
税額は、契約金額によって異なります。
例えば、契約金額が550万円の場合、「500万円を超えて1，000万円以下の場合は、印紙税は10，000円」と定めされていますので、10，000円の納税ということになります。
登録免許税は、購入した土地を登記する際にかかる税金のことをいいます。
税額は、下記の計算式によって算出されます。
「課税標準×税率＝登録免許税額」
この「課税標準」というのは、税額を計算する際の算定基準のことを指します。
一般的には、「固定資産税評価額」が算定基準であることが多いです。
また、「税率」は2019年3月31日までに登記したものと、2019年4月1日以降に登記したものでは税率が変わりますのでご注意ください。
不動産取得税は、土地を取得したことに対して課税されるものです。
税額は、下記の計算式によって算出されます。
「固定資産税評価額×標準税率＝不動産取得税額」
こちらの税率に関しても、取得の時期によって軽減税率が適用になる場合があります。
自分で計算するのは大変ですが、インターネットで簡単に算出できるサイトもありますので、参考にご覧になってみてはいかがでしょうか。
地目に関する注意点
土地にはそれぞれ「地目」が定められています。
この地目に関しても注意点がありますので、参考にしていただけますと幸いです。
もしも、購入希望の土地の地目が「田」や「畑」を含む「農地」だとしたら、地目変更の手続きをしなくてはなりません。
この手続きのことを「農地転用」といいます。
そもそも、地目が農地になっている土地は耕作が目的の土地のことです。
ですから、農地以外に使用するとなると農地転用しなくてはならないのです。
農地転用を行う際には必要書類を用意して、最終的には都道府県知事等への提出が必要になります。
農地転用の手続きは複雑ですので、農地転用される際にはしっかりと調べてから手続きされることをおすすめします。
また、地目が農地ではなくても、購入したい土地の地目が「宅地」以外であれば、地目変更の手続きをしなくてはなりません。
これらの地目変更には費用がかかりますので、その点も注意するようにしましょう。
土地購入の前に周辺環境をチェック！
ここまで、土地購入に関する注意点についていくつかお話ししてきましたが、最後に購入したい土地の周辺状況を事前に確認する大切さについてお話をします。
土地探しにおいて、第一優先は「エリア」という方も多いことでしょう。
エリアを決めたら土地を探し始めることになりますが、その際に土地の周辺状況についてチェックしておくことをおすすめします。
チェック項目の一例を挙げます。
・最寄り駅までの環境
・学校など教育施設の場所
・スーパー、コンビニの場所
・病院の場所
・交通状況
・近隣住民の様子
土地を購入してから、「やっぱりこの土地は気に入らないからまた買おう」ということは現実的に難しいです。
土地を購入して家を新築したら、多くの人がその場所で長く暮らすことになりますから、土地周辺の環境や状況を前もって知ることはとても大切なのです。
土地購入の前に情報を得よう
土地の購入をされる際は、事前に土地購入に関しての情報を得ることが大切です。
何も知らないまま購入してしまうと、思わぬ出費が伴ったり、不便な思いをしてしまうことも考えられます。
土地の購入は大きな買い物ですから、失敗したくないものですよね。
ここでお話ししたいくつかの注意点を、土地購入の際のご参考にしていただけますと幸いです。
