新築を建てたら?不動産登記をする際の持分表示について

新築が完成したら、登記をしなければなりません。

そこで、もし共有で建物を購入したなら、その建物の所有は二人の共有となりますね。

その場合、持分を表示する必要があります。

しかし、その持分をどのように決めたらいいのかわからないという方に、当記事では共有で持つマイホームの登記についての情報をお届けします。

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不動産登記を共有にして持分を分けるメリットとは?

新築を購入した場合は、夫婦で出資をすると大きなメリットがあります。

それは、夫婦二人の共有として持分を分けて登記することができるからです。

その場合、共働きであり双方に収入があることを条件とします。

なぜかというと、夫婦二人のそれぞれの収入に対して「住宅ローン控除」が適用されるからです。

住宅ローン控除の適用は、住宅ローンの年末残高の1%が10年間、夫婦それぞれの所得税と住民税から減税されます。

しかし、その場合は、夫婦が別々に住宅ローンを組む必要があります。

もしくは、妻が夫の連帯債務者として住宅ローンを組むという方法もあります。

これらの条件を満たして、住宅ローン控除の適応を活用している夫婦もいます。

このように、持分を分けて登記しておくと、遠い将来、どちらかが亡くなり、相続が発生しても節税に繋がります。

そのことについては、のちの章で詳しくご説明します。

また、持分の表示についてもどのように決めるのか確認していきましょう。

住宅ローンを組む際には共働きなら分割で節税できる

まずは、前章についてもう少し詳しく、「なぜ共有名義にして持分を表示させた方が得か」というお話をします。

先述したように、住宅ローンを組むと住宅ローン控除というものが使えます。

例えば、4000万円の借入残高に対してだと、40万円が住宅ローンの控除額です。

共働きで年収が同じ夫婦と仮定して、夫一人の借り入れの場合、夫の所得税・住民税が25万円だとすると、せっかく控除の権利がある15万円は無駄になってしまいます。

また、同じ年収の妻の所得税・住民税も同額ですが、こちらは控除されませんので、25万円納める必要があります。

しかし、妻と半々の持分として登記しており、連帯債務者として負担割合も半々であれば、2000万円の残高に対してそれぞれ住宅ローン控除が適用となり、それぞれの所得税・住民税から20万円まで控除されます。

この場合、夫も妻も25万円-20万円=5万円が税額となりますので、合わせて10万円となり、夫一人の控除と比べて全体で15万円節税できる計算になります。

また、持分を分けておくと、どちらかの死亡により相続の面でも節税に繋がるとお話ししました。

なぜかといえば、持分が共有の場合は、亡くなった側の持分に対して相続税が課税されるため、単独で所有してるよりも減税となります。

相続税は、課税価格に対して定められた税額を掛けたものから控除額を引いて計算されます。

課税価格が大きいほど税額は大きくなるので、最初から持分を分けておくというのは、このように相続の際の手助けにもなるでしょう。

新築完成後の登記!夫婦での持分はどのように表示するのか

マイホームを建てた際に、夫婦が資金を出し合って購入した場合は、夫婦共有名義として持分を登記事項証明書に記載しなくてはなりません。

その時の持分の決め方ですが、出資した割合で登記します。

そのため、もしも夫が妻よりも多めに出資したにも関わらず、持分を半々で登記してしまうと、「妻は夫から贈与を受けた」というふうにみなされて、贈与税が課せられる恐れがあります。

それでも、年間110万円までなら贈与とみなされないのですが、その基礎控除を超えてしまうと課税価格としてみなされて、逆に税金を余分に納める必要性がでてきてしまうということです。

そのため、持分の表示には気を付けなければなりません。

一例をあげると、諸費用込みの購入価格4000万円の物件を、妻が1000万円、夫が3000万円で購入する場合は、妻の持分は1/4で、夫の持分が3/4という表示になります。

これを1/2ずつで登記してしまうと、妻は夫から1000万円分の贈与をされた、という風にみなされてしまうのです。

そのため、1000万円から110万円を引いた890万円に対しての贈与税が課税され、多大な費用が発生してしまうことになってしまうのです。

夫婦で持分を間違えて登記してしまった場合

もしも事実と異なった内容の持分で登記してしまった場合は、すみやかに是正しましょう。

そのためには、所有権更正の登記を申請する必要があります。

この持分更正登記には、単有から共有、共有から単有、持分割合の修正や共有者を追加するのは認められますが、更正前の登記名義人以外への修正は不可とされています。

夫婦で持分を間違えてしまった場合は、持分割合の修正になりますので、法務局に行き手続きを済ませましょう。

では、持分変更登記に関する必要書類をご紹介します。

【持分割合が減少する者】

・登記済証、もしくは登記識別情報通知
・印鑑証明書
・実印
・本人確認資料

【持分割合が増加する者】

・住民票
・印鑑
・本人確認資料

これらの書類を揃えて手続きを済ませてください。

費用は3万円位とされています。

その他に、登録免許税で不動産1個につき1千円の登録免許税がかかります。

このような手間をかけないためにも、建物が完成した後の登記申請の表記はとても大切です。

まずは、建物が完成したあとに建築業者から引き渡したという証明書をもらいますが、これには、表示登記で共有する二人の名前を連盟で書いて申請します。

このままの状態ですと、登記の持分は1/2と判断されてしまうので、所有権証明書の方で持分割合を追加記入します。

では、次章で、この表示登記と権利登記の違いをみていきましょう。

新築を買ったら必ずする手続き「表示登記」

不動産登記をするには、表示登記と権利登記という2種類があります。

まずは、表示登記からご説明します。

表示登記には、不動産における物理的な情報が記されています。

つまり、住所、地番、どのような用途で使用されているのか、また面積などの基本情報がわかるものです。

建物であれば、所在や家屋番号、土地であれば所在と地番が書かれています。

不動産の特定をするために、建物を新築したり、増改築、消滅、土地の一部を売買、分割する時に行われます。

表示登記の申請人はその建物の所有者となり、土地家屋調査士により建物が完成して一ヵ月以内に申請することが約束されています。

その時に、かかる費用は8万円前後が相場であると言われています。

ちなみに、2階建てや3階建てでも金額は変わりません。

しかし、4階建てや大規模な建物になると金額が上がるので覚えておきましょう。

そして、もう一つ、持分が非常に重要となる登記がありますので次章でみていきましょう。

表示登記の他にも済ませなくてはならない権利表記

新築が完成したら、表示登記の他にも済ませなくてはならない需要な登記があります。

それは、権利登記です。

権利登記は、基本的には登記申請をしなければいけないという義務はありません。

しかし、登記をしていないと第三者に対して建物や土地の所有権を主張することができなくなってしまいます。

自身が持分として受けた建物の権利を主張するためにも、こちらの登記はとても重要です。

なぜなら、不動産の権利に関する情報が記されており、その中身は不動産の現在の所有者、いつその不動産を所有したか、抵当権などの担保に関する情報がわかるようになっています。

また、権利登記には、「甲区」「乙区」という2つの情報に分かれています。

甲区とは、所有権に関する情報で、所有権、所有権の仮登記、差押え、仮処分などが記されています。

所有権以外の権利に関する登記は、乙区に記載されています。

その権利を挙げると、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権ですが、実際には、住宅ローンなどの担保になっている抵当権に関してが主です。

共働きで妻にも収入があるならば持分は共有がおすすめ

住宅ローン控除や、遠い先の話ではありますが相続税の減税対策としても、新築を登記する際に夫婦で共有にしておくことはメリットが多いことがわかりました。

その時の持分については、あらかじめ夫婦できちんと話し合い、持分の表示に誤りがないように気を付けましょう。

万が一、誤った表示をしてしまった場合は贈与税の対象となるため、すみやかに所有権更正の登記を行ってください。