土地には、それぞれ「地目」があります。
地目は23種類ありますが、その中の「原野」に住宅を建てることはできるのでしょうか。
今回は、不動産登記法に基づいて定められている地目の疑問にお答えいたします。
地目が「田」や「畑」の土地についても触れていますので、これから住宅を建てるご予定のある方の参考に少しでもなりましたら幸いです。
そもそも地目とは？
「地目」はあまり聞きなれない言葉ではありますが、地目とは不動産登記法に基づいて定められている土地の種類のことを言います。
全部で23種類ありますので、下記に列挙いたします。
・田
・畑
・宅地
・山林
・原野
・学校用地
・鉄道用地
・塩田
・鉱泉地
・池沼（ちしょう）
・牧場
・墓地
・境内地
・運河用地
・水道用地
・用悪水路
・公衆用道路
・公園
・保安林
・ため池
・堤（つつみ）
・井溝（せいこう）
・雑種地
それぞれの地目は、当該土地がどのように使用されるかを表しています。
ちなみに、雑種地は地目22種類に当てはまらない土地のことをさします。
この23種類以外の地目はなく、土地一筆につき地目も一つと定めがあります。
例えば、敷地内で家庭菜園を行っている場合の地目も、「宅地」・「畑」と分けられるのではなく、その土地がどのような使われ方をしているのか総合的に見て判断されるということになります。
もしも、住宅がメインの土地で家庭菜園が敷地のほんの一部であるならば「宅地」、大規模に耕作していて土地の使用方法のメインが畑であれば「畑」と判断されるという考え方になります。
地目が原野の土地に住宅建築は可能？
「農地に適さず雑草・灌木が生い茂っている」とされる土地が、地目では「原野」に分類されます。
ちなみに、「竹林が生い茂っている」土地は、「山林」に分類されることになります。
この地目が原野の土地に、住宅を建設することは可能なのでしょうか。
答えから申し上げますと、地目が原野の土地に住宅を建築することは可能です。
ただし、都市計画法に気をつける必要があります。
当該土地が、都市計画法に基づき市街化区域とされているのであれば、建築基準法に則り住宅を建築することが可能です。
しかし、市街化区域外ということであれば、都市計画法上、住宅建築の許可を得る必要があるのです。
また、市街化調整区域の土地には、原則住宅の建築は認められていません。
住宅建築後には、原野から宅地へ地目の変更登記が必要になります。
これは不動産登記法で定められており、変更があった日から一か月以内に変更登記を行わなくてはなりません。
従わないと、罰せられる可能性もありますのでご注意ください。
地目が原野だと固定資産税が安い？
不動産を所有していると、固定資産税を納めなくてはなりません。
もちろん、土地も例外ではありません。
その土地の固定資産税ですが、地目によって納税額に差があります。
例えば、住宅が建っている地目が「宅地」の土地の固定資産税は高くなります。
しかし、土地の地目が「田」や「畑」、「原野」であれば、固定資産税は安くなるのです。
このことを聞くと、原野から宅地へ地目変更するのはやめようとお考えになる方が、もしかしたらいらっしゃるかもしれません。
しかし、先述しましたように、地目は変更があったら変更登記を行わなくてはならないと法律で定められています。
各自治体の担当者が、土地が登記上の地目と同様の使われ方をしているのか実際に確認に来る場合もあります。
稀に、登記上の地目と違う使われ方をしている土地があるためです。
もしも担当者が登記上の地目と現況が異なると判断した場合は、現況の土地の使用方法を鑑みて固定資産税額が変更されることがあることを理解しておきましょう。
地目が原野かどうかより災害リスクを重視すべき！
気に入った土地の地目が原野であれば、住宅を建築できるか不安な方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、地目が原野であっても、市街化区域内であれば住宅は問題なく建築することができます。
登記上の地目は何になっているか心配されるかもしれませんが、それよりも、その土地の災害リスクを重視することをおすすめします。
一般的には、地盤がしっかりしている、災害のリスクが低い土地がいい土地と言われています。
災害リスクについては、国土交通省のハザードマップで調べることができます。
これから土地を購入しようと検討されている方は、津波や洪水、土砂災害などに関するリスクについてしっかりと調べておくことをおすすめします。
また、地盤の強い土地であれば、改良工事せずとも住宅を建築することができます。
地盤改良工事費用は高額ですから、土地の安さだけに飛びつくことなく、きちんと下調べするようにしましょう。
地目が田や畑の土地に住宅を建築することはできる？
基本的に、宅地や山林、原野や雑種地は住宅の建築が認めれられています。
ただし、宅地以外のこれらの地目である場合は、住宅建築後に地目の変更登記が必要になります。
地目が田や畑の場合も地目変更さえすれば問題ない気もしますが、地目が田や畑の土地に住宅を建築する場合は「農地転用」の手続きを行わなくてはならないと定められているのです。
田や畑の土地は「農地」ですので、その農地が無秩序に地目変更され、農地が減少していくことを防ぐ目的として農地転用手続きが必要となっています。
市街化区域内の土地であれば農業委員会に「届出」をすることで住宅の建築は可能となるものの、市街化調整区域内の土地ということであれば原則として住宅の建築は認められていません。
そのため、もしも気に入った土地の地目が田や畑である場合は、その土地がどの区域なのか事前に確認することが大切です。
また、地目が田や畑の土地は、耕作するために水が使用されてきたという経緯があることから、地盤が軟弱がちであるために、地盤改良工事が必要になることも多々あります。
先ほども申し上げましたが、地盤改良工事には費用が多くかかる可能性があることを理解しておきましょう。
住宅建築したために地目変更する際の費用はどれぐらいかかる？
もともとの土地の地目が山林や原野などの場合、住宅建築後には地目変更登記が必要になります。
その場合、どれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
実は、地目の変更登記には費用がかかりません。
地目の変更登記は、地目の変更があった際に行わなければならないと定められています。
そのため、費用がかからないのです。
ちなみに、土地の分筆登記などは必ず行わなければならないといった類のものではないため、登録免許税がかかることになっています。
つまり、登記申請を行わなければならないと定められている項目に関しては費用がかからず、それ以外の登記申請には登録免許税の納税が必要とされているということになります。
登録免許税は、収入印紙を購入して登記申請の書類と一緒に提出することで納税したということになりますので覚えておきましょう。
地目が原野の土地でも住宅は建てられる！
気に入った土地、もしくは所有している土地の地目が原野である場合でも、住宅を建築することは可能です。
しかし、その場合は、一か月以内に変更登記申請が必要になります。
地目が田や畑などの農耕地においては、農地転用の手続きが必要になります。
ただし、いずれにせよ市街化調整区域内では住宅の建築は難しいということを覚えておきましょう。
