説明するのが難しい!不動産登記とは?わかりやすくご紹介!

「不動産登記とは?」と誰かに聞かれたとき、なんとなくは分かっていてもきちんと説明するのは難しいと感じる方も多いのではないでしょうか。

きちんと分かっていれば、今後いろいろな場面で役立つことも多くあるでしょう。

この記事では、不動産登記についてわかりやすくご紹介します。

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わかりやすくご紹介!「不動産」と「登記」の意味とは?

不動産登記についてご紹介する前に、「不動産」と「登記」それぞれについてわかりやすくご説明していきましょう。

「不動産登記」の不動産とは、建物と土地のことをさします。

建物とは一戸建て・マンション・車庫・倉庫などで、土地に定着しているものをいいます。

組み立て式の物置などは、移動ができてしまうため不動産とはいいません。

「登記」とは、法律に定められた一定の事柄に関して帳簿や台帳に記すことをいいます。

わかりやすくいうと、法務局にある登記簿に、自身の家や土地の「場所・面積・所有者」などを記載することです。

不動産登記とは、このように「不動産を登記する」ことをさします。

このような登記を行う「登記事務」は、全国の法務局・地方法務局やその支局・出張所に置かれた「登記所」と呼ばれる場所で行われています。

土地や建物の情報を法務局の専門的な知識を持つ職員が判断の上、1つ1つ記録をします。

昨今では電子化(コンピューター化)され、「登記記録」とも呼ばれます。

これらの情報は、国民の権利の保全や不動産取引の安全のためにも公示されています。

法務局に行って登記簿を見ることもできますが、昨今では、インターネットで見ることが可能です。

安全な取引のための不動産登記!登記が必要な場面とは?

不動産登記が必要な1番の理由は、「不動産取引の安全性のため」といえます。

わかりやすくいうと、自分の不動産を誰かに「私の持ち物だ」と言われた場合に、自分の不動産であることを主張するためです。

自身が主張するだけでは、法的に認められません。

不動産登記をしていれば、自信の持ち物であると主張することができます。

取り引きの安全性・円滑さをはかるためにも不動産登記簿ではっきりさせておく必要があるのです。

では、不動産登記が必要な主な場面とはどのような時なのか確認しましょう。

・建物を新築、増築、取り壊し

・不動産の売買、贈与、相続

・住宅ローンの利用、完済

このように、土地や建物の購入時以外でも不動産登記が必要になります。

それぞれの場面についての解説は、後ほどご紹介します。

不動産登記簿とは?わかりやすく解説!

前項では、不動産登記についてお話ししました。

では、不動産登記簿とはどのようなものなのでしょうか。

わかりやすくご説明していきましょう。

不動産登記簿は「土地登記簿」と「建物登記簿」の2種類に分けられます。

それぞれ、「表題部」「権利部」に分かれていて、権利部はさらに「甲区」「乙区」に分けられます。

表題部には、不動産の物理的現況について表示されています。

土地の場合は、所在・地番・土地の面積などが示され、建物の場合は所在・家屋番号・構造・床面積などが記載されています。

権利部(甲区に)は不動産の所有者の住所・氏名・取得年月日など、不動産の所有権に関する事柄が記載されています。

権利部(甲区)は、第三者に「自分に所有権がある」と主張できるものでもあるため、大切な部分であるといえるでしょう。

権利部(乙区)は、抵当権・地上権・賃借権など、所有権以外の権利に関する事柄も示されています。

表題部の登記を怠ってしまった場合には、10万円以下の過料が発生します。

一方、権利部分の登記の義務はありませんが、第三者に対して自身の所有権を主張できるため登記するのが一般的です。

不動産登記が必要になる主な場面とは?例を挙げてわかりやすく説明!

不動産登記簿についてわかりやすくお伝えしました。

では、ご説明した不動産登記簿の知識を踏まえて、前述した不動産登記が必要な場面について、わかりやすくご説明していきましょう。

まずは、建物を新築・増築・取り壊しした場合です。

建物を新築した場合は、先程お伝えした不動産登記が必要になるので参考にしてください。

増築や取り壊しの際には、不動産登記簿の表題部に変更内容を登記しましょう。

続いて、不動産を売買・贈与・相続した場合です。

このような場合は、持ち主が新しい所有者へと移転します。

この時「所有権移転登記」をすることで、新しい所有者は第三者に対して「自分が所有者である」と主張できます。

不動産を相続する際は、「相続に伴う所有権移転登記」を行います。

例えば故人が所有していた不動産を売却したい場合、相続人に所有権を移してから売却する必要があります。

売却する際に、登記上の所有者が故人ままになっている場合、売却ができないのでご注意ください。

そして、住宅ローンの利用や完済した場合です。

住宅ローンを利用して家を購入する場合は、「抵当権設定登記」を行います。

抵当権設定登記とは、その家を担保に入れて銀行からお金を借りるときに行う登記のことです。

住宅ローン完済後は、家が担保かから外れるので抵当権を抹消させる「抵当権抹消登記」をします。

この抵当権抹消登記をしないでいると、不動産に抵当権の登記が残ってしまいます。

例えば、家を売却する場合や家を担保に入れて銀行から借り入れなどを行うといったことができなくなってしまうので、住宅ローンを完済したら必ず抵当権抹消登記を行いましょう。

わかりやすく知りたい!土地の分筆登記とは?

主な不動産登記を行う場面について、わかりやすくご説明しました。

上述した登記以外にも不動産登記の種類があるので、その中から2つご紹介します。

・土地分筆登記
・土地合筆登記

まずは、土地の「分筆登記」についてわかりやすくご説明します。

分筆とは、一筆の土地を二筆以上に分けることをいいます。

それにより、不動産の個数が増えます。

では、「筆」とは何を示すのでしょうか。

筆とは、「登記簿において一つの土地を指し示す単位」のことです。

例えば、土地の「登記簿謄本」や「公図」などを見るときには、「一筆(いっぴつ)」「二筆(にひつ)」と数えます。

土地を分筆するのに行う登記のことを「分筆登記」といいます。

分筆したとしても権利関係は変わらないため、登記簿には元の土地の権利関係をそのまま転写します。

分筆後は、登記されている以前の土地面積を登記簿から抹消させ、新しい面積を記載します。

また、地番が21番の土地を分筆した場合、元の土地の地番を21番1とし、分筆された土地の地番を21番2のようにして表して記載します。

土地の合筆登記!公示されない土地とは?

土地の分筆登記について、わかりやすくご説明しました。

続いて、土地の「合筆登記」についてご紹介します。

合筆とは、複数の土地を統合することによって、一筆にまとめることです。

これにより、結果として不動産の個数は減ります。

合筆するために行う登記が、合筆登記です。

合筆後の地番は、「一番小さい数字を残す」と覚えておくとよいでしょう。

例を挙げると、21番1と21番2を合筆した際の地番は、21番1です。

また、21番1と13番1を合筆した場合の地番は、13番1となります。

合筆することによって土地の面積も変わるため、合筆前の面積を登記簿から抹消させ、新しいものを登録します。

地番が残らない土地の登記簿は「閉鎖」されます。

閉鎖されると、その土地の情報が国民に向けて開示されません。

公開の対象から外れた登記簿を「閉鎖登記簿」といい、コンピューター化後に閉鎖された登記に関しては「閉鎖次項証明書」といいます。

不動産登記を知ってさまざまな場面で役立てよう!

不動産登記についていろいろとご紹介しました。

表題部の登記を怠ると、罰金をとられてしまうので必ず行いましょう。

また、「自分の持ち物である」と法的に堂々と主張するためにも、権利部(甲区)の登記も行うことが重要です。

不動産登記を行う場合を頭の片隅に置いておくと、そんな場面に直面したとき役に立ちますね。