お得な物件?建ぺい率・容積率のオーバーが要因かも?

物件を購入する際にはできるだけ安く買いたいものですよね。

しかし、安いからと物件の購入を簡単に決めてはいけません。

安さの要因として「建ぺい率」と「容積率」がオーバーしている可能性があるのです。

建ぺい率や容積率がオーバーしていると、どんなデメリットがあるのでしょうか。

詳しく見ていきましょう。

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建ぺい率とはどんなものか

建ぺい率と容積率のオーバーついてフォーカスしていきますが、その前に「建ぺい率」「容積率」とはどんなものか見ていきましょう。

まずは、「建ぺい率」です。

建ぺい率とは、土地の面積に対して建物が占めている割合のことです。

建ぺい率の計算方法は「建物面積÷全体の土地面積」となります。

建物面積というと、建物が地面に接地している面積のことを指しているように思いますが、厳密には違います。

建物面積は、建物を真上から見たときの水平投影面積のことです。

ですから、例えば1階よりも、2階部分や屋根の方が面積が大きい場合、その面積が建物面積となります。

また、カーポートや物置も建物面積に入りますので、建ぺい率ギリギリで家を建てようとしている方は特に注意が必要です。

建ぺい率は、その土地ごとに割合が決まっていて、その割合を超えないように建物を建てなければなりません。

建ぺい率が70~80パーセントなどと高く設定されている土地であれば、土地いっぱいに建物を建てることができます。

反対に、30パーセント程度に設定されている土地であれば、土地に対して建物の大きさがかなり制限されることとなるのです。

容積率とはどんなものか

では、続いて「容積率」について見ていきましょう。

容積率とは、土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。

建物の延べ床面積なので、その建物が何階建てかということが重要になってきます。

容積率の計算方法は「建物の延べ床面積÷敷地面積」となります。

建ぺい率と同じように、容積率もその土地ごとに割合が決まっており、その制限の中で建物を建てます。

加えて、その土地の面した道路の幅が狭い場合には、さらに容積率の制限を受けることになります。

また、面した道路の幅が極端に狭いときには、道路に面している部分を一定範囲空けて建物を建てなければなりません。

この措置は「セットバック」と呼ばれるものです。

容積率は土地に面している道路の影響を受けますので、家を新築しようと考えている方は面している道路の幅もよく確認しておきましょう。

このように、建ぺい率も容積率も土地ごとに制限されています。

家を建てる際に、ギリギリの面積の土地しか買わないと建ぺい率や容積率がオーバーしてしまう可能性がありますので注意してください。

用途地域ごとに建ぺい率・容積率は決まっている!用途地域とは?

その土地その土地ごとに、あらかじめ建ぺい率や容積率が決められていて、その割合をオーバーしてはいけません。

また、土地によって建ぺい率や容積率だけでなく、建てられる建物の用途も定められています。

これらを「用途地域」と呼び、都市計画法に則って土地の用途が設定されているのです。

用途地域は次の13種類に分けられています。

【住居系用途地域】

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・田園住居地域

【商業系用途地域】

・近隣商業地域
・商業地域

【工業系用途地域】

・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

では、なぜ用途地域は決められているのでしょうか。

用途地域が定められている理由は、無秩序な建物が乱立するのを防ぐためです。

例えば、住宅地の真ん中に大きな工場があったら、景観もよくありませんし、快適な住環境に影響を及ぼします。

そのため、用途が同じ建物が同じ地域に集まるよう、用途地域が定められているのです。

用途地域で決められている建ぺい率・容積率はオーバーしてはいけない

建ぺい率・容積率は、用途地域ごとにその割合が決められています。

例えば、「第一種低層住居専用地域」の建ぺい率は「30%、40%、50%、60%のうち都市計画で定める割合」、容積率は「50%~200%のうち都市計画で定める割合」です。

一方、「商業地域」の場合は建ぺい率「80%」、容積率「200%~1,300%のうち都市計画で定める割合」となっています。

この2つの地域を比べると、建ぺい率・容積率に大きな差があるのが分かりますね。

例えば「自分が購入した土地なのだから自由に建物を建てたい」と思うかもしれません。

しかし、用途地域によって建ぺい率・容積率が設定されているのには理由があります。

〇防火のため

建ぺい率が高い場合、隣の家との間が数十センチしかないということにもなりかねません。

そのような環境で火事になった場合、火が隣の家に燃え移り被害が大きくなる可能性が高いのです。

商業地域などでは建物を密集して建てることができますが、その場合には耐火性能の基準も設けられているのです。

〇日照権のため

建ぺい率や容積率が制限されていることで、おのずと建物の高さにも制限がかかることとなります。

そうすることで日照権が確保されるのです。

〇プライバシーを守るため

建物と建物との間が極端に狭い場合、窓からお互いの生活が丸見えということにもなりかねません。

適度に建物同士を離すことでプライバシーを守ります。

以上のような理由から建ぺい率・容積率が決められていますので、この基準をオーバーしないように建物を建てなければいけないのです。

建ぺい率・容積率をオーバーしている物件を買う際の注意

ここまでご紹介してきたように、その土地その土地によって建ぺい率・容積率は定められています。

しかし、中にはこれらの基準が守られていない建物も多く存在します。

特に、容積率がオーバーしてしまっている物件は少なくありません。

建ぺい率・容積率がオーバーしている物件は、安く売りだされていることが多いです。

物件を購入する場合には、その値段だけに飛びつくのではなく、なぜ安いのかをよく考え建ぺい率・容積率がオーバーしていないかチェックしましょう。

建ぺい率・容積率がオーバーしている物件を購入する場合には、金融機関からの融資を受けられない場合がありますので注意が必要です。

また、新築当初から建ぺい率・容積率がオーバーしている場合には融資を受けるのが難しくなってきます。

ただし、新築当初は基準を超えていなかったものの、その後、建ぺい率・容積率オーバーになることを知らずに増築をしてしまったような場合は、融資対象になることもあるようです。

物件を購入する際に、融資を受けなければならないという場合には、建ぺい率・容積率のチェックは必須です。

建ぺい率・容積率をオーバーしている物件は売ることができない

建ぺい率・容積率がオーバーしている物件を購入する際は、金融機関からの融資が受けられないこともありますので、注意が必要ということはお伝えしました。

また、建ぺい率・容積率がオーバーしている物件は購入時だけでなく、売却する際にも不利になることもあります。

それは、不動産評価額が安くなってしまうということです。

マイホームとして、一生住むつもりで購入した物件であれば売却することはないかもしれません。

しかし、不動産投資を目的として購入した物件であれば、売却時の値段によっては大きな痛手となってしまいます。

加えて、建ぺい率・容積率がオーバーしている物件は買い手がつかない場合も多いです。

建ぺい率・容積率は注文住宅を建てる際にも気を付けなければいけませんが、市場に出回っている物件が基準をオーバーしていないかも注意が必要ですね。

物件を購入する際には建ぺい率・容積率にも注意!

物件の建ぺい率・容積率のオーバーについて見てきました。

建ぺい率・容積率は、土地の用途によってその基準が決められていることがお分かりいただけたと思います。

物件を購入する際、特に投資目的で物件を購入するときには、これらが法律に違反していないかしっかり確認するようにしましょう。