新しく家やアパートなどを建てようとしている方は、「建ぺい率」に注意が必要です。
建ぺい率は土地ごとに定められていて、土地に対し建てられる建物の割合が決まっているのです。
そんな建ぺい率ですが、その土地が防火地域や角地である場合には、建ぺい率が緩和されることもあります。
注意しなければいけないのが「車庫」です。
基本的には車庫は建築面積に含まれますが、条件によっては車庫の一部面積を建ぺい率に算入しない、緩和措置が取られる場合もあります。
今回は、建ぺい率の緩和などについて見ていきましょう。
そもそも建ぺい率とはどんなものか
新しく建物を建てる際に注意しなければならないのが「建ぺい率」です。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積が占める割合のことです。
計算式としては、建築面積÷敷地面積×100＝建ぺい率となります。
建ぺい率が指す建築面積とは、水平投影面積のことです。
水平投影面積とは、建築物や土地の凹凸や傾斜などは考慮せずに、建築物を真上から見たときの面積のことです。
そのため、一番面積の広い階が水平投影面積となります。
この建ぺい率ですが、その土地その土地ごとに定められていて、その割合を超える大きさの建物を建てることはできません。
定められた建ぺい率を超えている建物は、既存不適格物件または違法建築という扱いになります。
銀行などからの融資が受けられなかったり、最悪の場合は行政処分が下されたりすることもあるのです。
そんな土地ごとに定められている建ぺい率ですが、ある一定の条件の土地ではその規制が緩和されます。
また、車庫も条件によっては緩和対象になり、建ぺい率に算入されないのです。
では、その緩和のついて詳しく見ていきましょう。
建ぺい率が緩和される条件とは？
その土地の用途によって、建ぺい率が定められています。
例えば、低層の住宅専用の地域である「第一種低層住居専用地域」では建ぺい率が最も高く設定されてる場合は60パーセントです。
一方、大規模な店舗・事務所などは制限されている住宅地である「第一種住居地域」では80パーセントで建ぺい率が設定されていることもあるのです。
このように、建ぺい率は土地ごとに設定されていますが、一定の条件があることで建ぺい率を上乗せすることができます。
そのような条件を「緩和条件」と言います。
緩和条件の具体的な項目を見ていきましょう。
まずひとつ目の緩和条件は、「防火地域の耐火建築物」の場合です。
建ぺい率が80パーセント以外の土地、かつ防火地域内にある耐火建築物の場合、建ぺい率が10パーセントプラスされます。
例えば、建ぺい率60パーセントの土地であれば70パーセントとなります。
もうひとつの緩和条件は、「角地（かどち）」の場合です。
その土地が角地であれば、建ぺい率が10パーセントプラスされます。
角地となる規定は、それぞれの自治体で異なりますので、角地かもしれないと思う場合は一度調べてみるとよいでしょう。
また、「防火地域の耐火建築物」と「角地」という両方の条件に当てはまった場合には、建ぺい率は20パーセントプラスされます。
この緩和条件があることで、定められた建ぺい率を超えることなく、余裕を持って建物を建てることができますね。
また、車庫に関しても、建ぺい率の緩和条件がありますので見ていきましょう。
建ぺい率が緩和される車庫の条件とは？
建ぺい率は、建物の水平投影面積で算出され、基本的にはその建築面積の中に車庫の面積も含まれます。
建ぺい率が低い土地では車庫のことも考えないと、建てられる家やアパートがさらに小さくなってしまうのです。
しかし、車庫は条件が揃えば、車庫の面積の一部が建築面積に算入されないという建ぺい率の緩和措置があります。
①壁のない部分が連続して4メートル以上ある
②柱と柱の間が2メートル以上ある
③高さが2．1メートル以上ある
④1階建てである
以上の4つの基準を満たしていた場合には、車庫の柱から1メートルの部分までは建築面積とならないのです。
車庫を作る際は、この条件を満たしたものを作ることで、建ぺい率オーバーに悩むことがなくなるかもしれませんね。
もし、どうしても建ぺい率を超えてしまいそうな場合には、車庫は諦めるのもひとつの手です。
屋根や柱のない駐車スペースであれば、建築物はではありませんから建築面積に算入されることはありません。
建ぺい率が緩和される？車庫の種類
建ぺい率がギリギリの場合には、建ぺい率の緩和措置の条件に当てはまる車庫を作りましょう。
ひと口に車庫と言っても、いくつかの種類があります。
車庫の種類に厳密な定義があるわけではありませんが、一般的な車庫には以下のような種類があります。
〇駐車場
屋根や柱などはありませんので、建築物には当たりません。
「青空駐車」などと呼んだりします。
〇カーポート
柱と屋根のみで作られた、比較的簡易な車庫を指します。
柱は2本の場合と4本の場合が多いです。
ガレージと比べると、かなり費用を抑えることができますが、壁がないので横殴りの雨風には対応できません。
〇ガレージ
壁と屋根によって三方が囲まれたもの、シャッターなどによって四方が囲まれたものを指します。
単に車を止める場所としてだけではなく、愛車の鑑賞やメンテナンスをする場所でもあります。
また、外で使う道具などを保管する場所としても使います。
以上が車庫の種類です。
先述しました建ぺい率の緩和措置の条件に当てはめる場合には、カーポートを設置するのがお勧めです。
ガレージにしてしまうと、建ぺい率の緩和措置の条件に当てはまりませんね。
車庫の容積率は緩和される
家やアパートを建てる際に、建ぺい率と同じくらい気にしなければならないのが「容積率」です。
容積率は、建物の延べ床面積が敷地面積に対してどのくらいかという割合を示したものです。
容積率も建ぺい率と同じように、その土地その土地ごとに割合が決められており、それを超えた建物を建てることはできません。
さて、車庫の容積率ですが、建物面積の5分の1を上限として容積率が緩和されます。
建ぺい率と異なる点としては、どんな構造の車庫であっても容積率は緩和されるということです。
車庫の建ぺい率の緩和は、条件に当てはまる構造の車庫、つまりカーポートのような壁がないタイプしか緩和措置がありません。
しかし、車庫の容積率においては、どんな構造の車庫であっても容積率は緩和されます。
例えば、建ぺい率の緩和には適用されないガレージタイプの車庫や、建物に組み込まれるビルトインガレージタイプの車庫でも容積率が緩和されるのです。
車庫以外にもバルコニーなどが容積率の緩和対象になる場合も！
ここまで、「車庫」に注目してきました。
車庫は、建ぺい率の緩和には条件があり、容積率は条件なく緩和されることがお分かりいただけたと思います。
また車庫以外でも、容積率が緩和される部分や条件があります。
〇地下
地下部分を住居として使う場合、総床面積の3分の1を上限として容積率が緩和されます。
もし、地下部分が地上に出ていても、出ている部分が1メートル以下であれば地下とみなすことができます。
〇ひさし・バルコニー
ひさしやバルコニー外壁より出ている部分が1メートル以下である場合は、容積率には算入されません。
1メートル以上出ている部分のみが、建築面積となります。
〇出窓
「高さが床から30cm以上」「壁から出ている部分が50cm以下」「部屋の天井より低い」という条件に当てはまっていれば、容積率に算入されません。
このように、容積率が緩和される条件はいくつかありますので、詳しく調べてみるとよいでしょう。
車庫を作る際には建ぺい率に注意
建ぺい率の緩和について見てきました。
土地の条件で、建ぺい率が増える場合がありますので、お持ちの土地の条件をよく確認しておきましょう。
また、車庫は条件によっては建ぺい率が緩和、容積率は無条件に緩和されます。
建ぺい率がギリギリの場合には、車庫をカーポートタイプにすることで、建ぺい率オーバーを防げるかもしれませんね。
建ぺい率・容積率を超えた建物を建てることはできませんので、注意して家やアパートを建てるようにしましょう。
