これまで、賃貸経営を考えるときには、一戸建てではなくマンションやアパートを建てて運営した方が、戸数が多い分、メリットが多いと言われてきました。
そのため、マンションやアパートの供給が過剰になり、稼働率は下がりつつあります。
建設費で比較すると、一戸建て住宅の方がマンションやアパートよりも安く建てられますが、戸数は極端に少なくなります。
しかし、一戸建て賃貸住宅にもさまざまなメリットがあるので、それをご紹介していきましょう。
一戸建て賃貸住宅のニーズは高い
経営をする側にしてみればマンションやアパートは最初の建設費などの費用は掛かりますが、戸数が多い分利益を上げやすくなります。
そのため、マンションやアパートの供給数は多くなるものの、一方の一戸建ては平成25年の国土交通省の調べでも分かる通り、新築供給数がわずか2．2％となっています。
同じ調査で、マンションやアパートに住みたいとする「需要」は10．4％なのに対し、「供給」するマンションやアパートは60．8％となっており、空き室率は平均30％以上となっています。
また、騒音や採光などを理由に「一戸建て住宅に住みたい」と考えている方は多く、その「需要」は70％にも上ります。
さらに近年、シェアハウスが流行ったこともあり、若者の注目が集まっているのも「需要」が多くなっている要因のひとつと言えるでしょう。
しかし、先に述べたように一戸建ての「供給」数は、2．2％と圧倒的に不足しているのです。
この数字を見てみると、一戸建て賃貸住宅は高いニーズがあることが分かります。
一戸建て賃貸住宅は建設費が安いので早期回収ができる
一戸建て賃貸住宅のニーズが高いことはお分かりいただけたと思います。
ニーズが高ければ、「建てたは良いが入居者がいない」という事態にはなりません。
また、一戸建ての賃貸経営をはじめるときに、マンションやアパートと比べて工事期間が短く、建設費も安いのも大きなメリットです。
それほど大きな敷地も必要とせず、最低35m²ほどの敷地からでもはじめられます。
建設費などの初期費用も、一般的にマンションやアパートの10分の1と言われているので、賃貸経営のリスクがその分低くなります。
そして、一戸建ての最大のメリットは「高利回り」ということでしょう。
利回りは【年間収入÷物件価格＝表面利回り】で表され、物件の価格に対する利益比率を言います。
例えば、4，000万円で建てた8部屋あるアパートを月々5万円で貸した場合は次のようになります。
5万円×8部屋×12か月÷4000万円＝12％
全部屋が空くことなく稼働した場合、建設費分の採算を取るには8年以上掛かる計算になります。
しかし、供給過多になっているのでどの部屋もすべて埋まる状態が8年以上続くのは考えにくく、もう少し掛かると思った方が良いでしょう。
では、一戸建ての場合を見てみましょう。
900万円で建てた一戸建て賃貸住宅を12万円で貸すと次のようになります。
12万円×12か月÷900万円＝16％
この場合、6年と3か月で採算を取ることができます。
一戸建て賃貸住宅のメリットは建設費だけじゃない！
先程は、一戸建て賃貸住宅はアパートやマンションに比べて建設費が安いので、高利回りだとお話ししました。
しかし、一戸建て賃貸住宅の魅力はそれだけではありません。
一戸建て賃貸住宅は、狭小地や変形地でも建設が可能なのです。
アパートやマンションであれば、ある程度の広さと形が必要でしょう。
一方一戸建て賃貸住宅であれば、アパートやマンションが建てにくい台形やL字型、三角形などの変形した土地にも建設することができるのです。
また、先にも述べたように、35m²ほどあれば狭くても工夫次第で建てられます。
広くても変形している土地にアパートやマンションを建てると、どうしてもデッドスペースが出来てしまいます。
しかし、一戸建て賃貸住宅であれば、建設位置を工夫することでデッドスペースも活かすことができるのです。
そして、一戸建て賃貸住宅は立地にあまり左右されません。
どうしても、アパートやマンションは利便性の良さが重要視され、駅近の物件が好まれます。
一方、一戸建て賃貸住宅を希望する方は、多少駅から遠くなっても、一戸建てに住みたいと思う傾向があるようです。
実際に、駅から遠い新築の一戸建て賃貸住宅が、すぐに埋まったという例もあります。
一戸建て賃貸住宅は建設費の割に家賃相場は高め
このように、マンションやアパートではなく、家賃が多少高くても一戸建て賃貸住宅に住みたいと思う人は一定数います。
一戸建て賃貸住宅を希望する方は、収入が高かったり、勤務先から一定の補助が出たりする場合も多いようです。
したがって、マンションやアパートの同じ床面積の部屋であれば、多少家賃は高くても一戸建て住宅を選ぶ人がいるのです。
そのため、一戸建て賃貸住宅の家賃はアパートやマンションよりも高くなる傾向があります。
それは、先に挙げた生活騒音や採光以外にも、「風通しが良い」「収納に困らない」「駐車場が確保できる」「庭付き」など、一戸建てならではのメリットがあるからでしょう。
つまり、一戸建てのメリットを活かした賃貸住宅であれば、建設費を抑えて家賃を高く設定することができるのです。
また、マンションやアパートを借りる場合、特にワンルームなどは単身者が多くなります。
しかし、一戸建て賃貸住宅はワンルームということはないので、ファミリー層が住むことが多く、子供の通学などを考えると一般的に入居期間が長い傾向にあります。
長い間入居してもらえれば安定した利益が得られ、リフォームやクリーニングの手間も省けます。
経営者側にとって、これは大きなメリットと言えるでしょう。
一戸建て賃貸住宅なら「万が一」にも安心
長い間、賃貸経営をしていれば、「設備の老朽化」「住宅が入居者のニーズに合わなくなる」「事業の失敗」など、不測の事態が起きてしまうことがあるかもしれません。
そんな不測の事態が起こったとしても、一戸建て賃貸住宅ならば、損失を最小限に止められます。
例えば、資金繰りに困まり、アパートやマンションを売却するとき、ひと部屋ずつ売るわけにはいきません。
1棟ごとの売却になるので、その物件を買おうとするのはほとんどの場合、投資家です。
投資家ですから、投資を目的にその物件を試算するので、投資に見合った額で取引されることになります。
しかし、一戸建て賃貸住宅の場合でしたら、一般の人に中古住宅として売却することができるので、投資目的の売買よりもやや高めに売却できる可能性が高いのです。
また、現在、住んでいる方に売却することも可能です。
何軒か物件を持っている場合、一軒ずつ売ることも可能なので、資産損失を最小限に抑えられます。
解体して売却する場合にも、建設費と同じく解体費用もアパートやマンションと比較して安く済みます。
建設費の安い一戸建て賃貸住宅で節税＆相続対策
一戸建て賃貸住宅は、節税と相続でも有利に働きます。
節税に関しては、更地にしている土地があるなら、建設費の安い一戸建て賃貸住宅を建てることをおすすめします。
その土地に一戸建て賃貸住宅を建てることで、「貸家建付地」や「住宅用地」などの小規模住宅用地として評価を受けることができます。
そうすることで、更地よりも評価が低くなり、更地のままにしておくよりも固定資産税は6分の1、都市計画税も3分の1まで減額されます。
そのうえ、家賃収入まで得ることができるので一石二鳥です。
相続対策としては、アパートやマンションでは売却のときと同じく、分割することが難しくなります。
まるまる1棟売却してその売却益を分けるというのが一般的ですが、こちらも売却のときと同じで買い手がつかなかったり、思ったような価格で売れないなどのデメリットがあります。
しかし、一戸建て賃貸住宅でしたら土地や建物ごとに分割することが可能なので、相続処理が円滑に行われ、相続争いを防止することができるでしょう。
一戸建て賃貸住宅は建設費が安くメリットも多い
このように、一戸建て賃貸住宅を経営にはメリットがたくさんあります。
建設費が安いので初期投資が少なくて済みますし、その割に家賃を高く設定できるので初期費用の回収が早くできます。
そして、一戸建て賃貸住宅はニーズに対して供給が極端に少ないので、「借り手が見つからない」ということはほぼないでしょう。
小さな土地、変形した土地でも建てることができるのも大きなメリットと言えます。
