新築マンションであっても中古マンションであっても、マンションで生活する上で、耐震性は気になるところです。
築年数が古いほど、耐震強度も低くなってしまうというイメージがあります。
確かに築年数が経てばマンションは劣化していくのですが、それでも耐震強度を保っているマンションもあります。
耐震性に対する法律、マンションの耐震構造などと併せて、築年数が経過していても安心できるマンションを見極めるポイントまでご紹介していきます。
旧耐震基準と新耐震基準とは
マンションに住む際には、耐震性が気になるという方は多くいらっしゃることでしょう。
マンションでも、一戸建てでも、建築基準法で耐震基準が設けられています。
この耐震基準には、旧耐震基準と新耐震基準があり、築年数によってもどちらに属するかが変わってきます。
その耐震基準とはどのようなものなのでしょうか。
まず旧耐震基準とは、1950年に制定された建築基準法に基づいていて、1971年にRC造の耐震基準が改正されました。
旧建築基準法は、震度5程度の地震ではマンションが倒壊しない強度が基準となっています。
その後、1978年に起こった宮城県沖大地震がきっかけで、1981年に建築基準法が大きく改正されました。
これが新耐震基準法です。
震度5の地震では損傷せず、震度6から7の地震で倒壊しない強度まで基準が引き上げられました。
マンションの築年数によってどちらかの基準に属するのかがわかりますが、ちょうど改正の頃に建てられたマンションは、見極めが難しいものもあります。
マンションの耐震等級とは
マンションの築年数からある程度判断できる耐震基準の他に、耐震に関しては耐震等級も重要なポイントになります。
耐震等級とは、マンションが地震に対してどの程度耐えられるのかを等級分けしたもので、建築基準法に基づいています。
等級は1から3に分けられていて、数字が大きいほど耐震力が高くなります。
建築基準法に基づいた新耐震基準は、震度7程度でも倒壊しない、震度5程度では損傷しない性能が求められています。
耐震等級の等級分けは、その新耐震基準が守られているマンションが等級1となります。
等級1の耐震性能の1．25倍の耐震強度があるマンションが等級2、1．5倍になると等級3とされます。
新耐震基準以降から現在新築されているマンションは、耐震等級1のものが多く、耐震等級3はほとんど見かけません。
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耐震等級1でも、東日本大震災規模の大地震が起こった場合はある程度の損傷は考えられますが、マンションが倒壊することはほぼないと言えます。
マンションの耐震構造・免震構造・制震構造とは
日本は世界でも有数の地震大国です。
いつ大地震が起こるかわからない中で、命を守る場所になりうる住まいの耐震性は気になるところです。
マンションの耐震性における技術も向上し、現在は「耐震構造」「免震構造」「制震構造」などの構造が多くなっています。
耐震構造とは、柱や梁に強い素材を使用したり、柱や梁そのものを太くしてマンションの耐震強度を上げる構造のことです。
マンションそのものの耐震性を高くするため、倒壊の恐れはほとんどなくなりますが、地震の揺れが直接伝わるという特徴があります。
そのため、家具などが倒れてくる可能性は高くなります。
続いて免震構造とは、地面とマンションの間にゴムでできた免震装置を入れる構造のことです。
免震装置が地震の揺れを吸収するため、マンションに揺れが伝わりにくくなる上、マンションへのダメージも少なく済みます。
ただこの構造は建築費用が高く、免震装置は定期的なメンテナンスも必要になるため、コストが高くなりがちです。
最後に制震構造とは、マンションの骨組みなど基礎部分に振動軽減装置を取り付ける構造のことです。
構造の基礎部分で揺れの衝撃を吸収できるため、暴風などの揺れにも強いとされています。
そのため、高層マンションなどではよく使われている構造です。
マンションを選ぶ際は、築年数などと併せて、この構造もチェックしておきたいポイントとなります。
旧耐震基準の築年数が古いマンションは危ない？
新耐震基準のマンションは比較的安全性が高いと言えますが、築年数が古い旧耐震基準のマンションは危ないのでしょうか。
旧耐震基準のマンションは新耐震基準ほど耐震性が高くない反面、家賃が安く魅力的な面もあります。
旧耐震基準のマンションだから地震が起こったら全て倒壊するということでもありません。
しかし、今まで各地で起こってきた大地震の際には、新耐震基準のマンションよりも旧耐震基準のマンションの方が被害が大きかったのも事実です。
その中でも、倒壊せず被害が少なかった旧耐震基準のマンションはどのような特徴があるのでしょうか。
まずマンション構造でいうと、柱や梁を組み合わせるラーメン構造よりも、壁で支える壁式構造の方が耐震強度が高くなります。
また地盤が強い場所に建っている、凹凸がない四角い形の低層マンションも比較的被害が少なく済む可能性が高いと言えます。
1階が店舗になっているマンション、建物全体が四角ではなく凹凸がある形のマンションなどは耐震性が低くなりがちです。
また、マンションが建ってから今までの間の管理状態も、マンションの強度に大きく関わってきます。
以上のように、旧耐震基準のマンションでも構造や形状によって耐震性が強いものもあり、全てが危ないとは言えません。
築年数が古いマンションで部屋を決める前に、そのマンションの構造や管理状況がどうなっているのかなどを調べることが重要です。
築年数が古いマンションは寿命が短い？
マンションは、鉄筋コンクリート造や鉄筋鉄骨コンクリート造のものがほとんどです。
そのマンションの寿命はコンクリートの寿命で決まるとも言われています。
コンクリートの寿命は100年と言われていますが、近年では性能が向上し、寿命は200年以上とされるものも出てきています。
新築や築年数が浅いマンションは、そういったコンクリートが使われています。
旧耐震基準以前に建てられたマンションに使われているコンクリートは、現在のコンクリートよりも性能が劣ることが考えられます。
ただ、性能が劣るから寿命が短くなるというものでもありません。
コンクリートは雨風にさらされると劣化していきますが、修繕などがされていれば寿命は延ばすことができます。
20年ほど前までは、旧耐震基準のマンションの寿命は30年程度と言われてきていましたが、実際には40年程度もつことがわかってきています。
更に、管理や修繕がきちんとされていて状態がよいマンションは60年程度まで寿命が延びます。
築年数が古いマンションであっても、まだまだ状態がよく安心して住めるマンションが多くあります。
築年数だけにこだわらず、修繕や管理の状態を見極めると掘り出し物の部屋が見つかるかもしれませんね。
築年数が古いマンションを購入するときの注意点
旧耐震基準の築年数が古いマンションが危険とは限らないと述べてきましたが、実際にどのようなところをチェックしたらよいのでしょうか。
まず、耐震診断を受けているのかどうかをチェックします。
耐震診断を受けて、耐震改修工事が必要という結果が出たら修繕費で改修工事をすることになります。
その後耐震改修工事をするのかしないのかは、マンションの管理組合の判断になります。
しかし耐震改修工事が必要という結果が出た場合、その結果は、購入する人への重要事項説明の中に組み込まなくてはならなくなります。
そのため、耐震改修工事ができないマンションは、そもそも耐震診断を受けていないということもあります。
耐震診断を受けていて問題がない場合や、耐震改修工事が必要という結果でも、改修工事をして耐震基準適合証明があれば、新耐震基準と同等と考えられます。
また、先述したように管理の状態はマンションの寿命にとってとても重要なポイントになります。
購入する際には、売主に修繕履歴や修繕計画書を見せてもらうことで、管理の状態をチェックすることができます。
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更にマンションの構造や形状、マンションが建っている地盤も忘れずにチェックするようにしてください。
旧耐震基準のマンションであっても、耐震の条件を満たしていれば、メリットが多いマンションはたくさん存在します。
旧耐震基準でも安心なマンションを見極めて選択肢を広げる
新耐震基準のマンションは耐震基準が定められていて、地震が起こっても概ね安心できると言えます。
旧耐震基準のマンションであっても、管理や修繕の仕方、マンションそのものの形状や構造などによって耐震強度は変わってきます。
築年数が経ったマンションはイメージで買い手がつかないものもあり、耐震性などをよくチェックすれば、条件がよい部屋が見つかる可能性が広がります。
新築や築浅マンションでなかなか条件が合わない場合は、旧耐震基準のマンションも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
