中古マンションを購入するとき、その値段や立地、間取りなども気になりますが、売却時にも関わる築年数にも着目する必要があります。
マンションの築年数は、建物の資産価値に大きな影響を与えるため、築年数の限界から買い時や売り時のタイミングを知っておくことが大切です。
この記事では、マンションの築年数の限界から、売買におけるポイントについて詳しくお話していきます。
マンションの購入で気を付けたい！見落としやすい築年数
住まいの購入と言えば、真っ先に一戸建てのマイホームをイメージする方も多いのではないでしょうか。
しかし、最近では中古マンションを我が家として購入する方も増えており、価格帯の手ごろさや立地の良さ、セキュリティ面など、その住みやすい魅力が人気です。
いざマンションを購入する際、その価格はもちろん、立地や間取り、設備、デザインなどが優先されがちですが、中古マンションの場合、意外と盲点になるのが「築年数」です。
特に、マンションの築年数と直結する資産価値は、経過年数に伴って下がっていくため、あらかじめ売却時のことを見据えた購入をする必要があります。
例えば、購入するマンションから今後引っ越す予定はなくても、何かの転機やトラブルで手放さなければならなくなる可能性も否定はできません。
マンションを売却する必要が出てきたとき、より高い資産価値が望めるのであれば、売却時の取引をより有利に行うことができます。
では、次項からマンションの築年数の限界についてさらに詳しく見ていきましょう。
マンションの資産価値に関わる築年数！何年が限界？
中古マンションの購入時に着目したい築年数には、限界があるということも知っておかなければなりません。
この築年数の限界とは、「資産価値」と「建物としての住まい」との2つの点からアプローチすることができ、両者の視点から考えて購入のタイミングを見極めていくことが大切です。
ではまず、「資産価値」としての築年数の限界について見ていましょう。
結論から言うと、マンションの資産価値は築20年が限界とされています。
と言うのも、これは物件の管理状態によっても変わりますが、資産価値が大きく変動する節目が築20年と言われているからです。
一般的には、マンション購入時から20年が経つと、その資産価値は40～50％下落しますが、それ以上下落するリスクは少なくなります。
そのため、中古マンションをより安く買うのであれば、底値である「築20年以上」の物件が選ばれやすい傾向にあります。
一方で、より高く売るのであれば「築20年未満」、つまり築20年経つ前に売却するのが望ましいと言えます。
物件検索サイトを見てみると、築年数が30～40年というマンションも多くありますが、やはり資産価値の観点から考えると、築年数の限界は20年ということを覚えておきましょう。
「資産価値」の築年数の限界から売り時を考える！
では次に、「資産価値」の築年数の限界に基づいて、マンションの売り時についてさらに詳しく見ていきましょう。
前項では、マンションの資産価値は築20年を境に下落するとお話しましたが、もう少し細かく言うと、築年数3、5、10、15、20の年に価格が落ちやすいと言われています。
●築3年未満
築3年も経っていないマンションは、市場に出回ることも稀なため、ほぼ新築扱いとして売却できるケースが多いです。
このことから、あえて短期売買を繰り返す投資家も存在します。
マイホームとして購入した場合、よほどの事情がない限りは手放すことはない時期と言えます。
●築5年未満
買い手にとっては「築浅」のイメージが強く、設備の劣化、老朽化の影響もほとんどないため、積極的に高く売却できる傾向にあります。
●築10年未満
買い手にとって最もコスパが良く、設備の劣化、老朽化の影響もあまり受けないため、中古マンションの中では大変人気のある時期です。
また、所有期間が5年を超えた場合、売却に際する利益損失に対し、税の優遇措置が受けられるケースもあるため、売り手にとっても売りやすい時期です。
●築15年未満
設備を含めた様々な部分に劣化が現れる時期なため、売却に際する修繕費用が高くつきます。
市場での価格相場も低くなる時期なので、売却を検討している場合は早めに進めていくことが望まれます。
また、12～15年は大規模修繕工事の周期にあたることもあり、特に買い手にとっては大きなデメリットになる場合があります。
●築20年未満
築20年を超えてしまうと、修繕リスクもより大きくなり、買い手はリフォームやリノベーションを前提として購入する傾向にあります。
その分市場の価格相場は低くなるので、売却を検討している場合は築20年をオーバーする前に売却するのが良いでしょう。
建物の状態にもよりますが、マンションを売るタイミングは、資産価値が低下する上記の時期を踏まえて計画的に考えておく必要があります。
投資目的でマンションを購入する方はもちろん、これから我が家として購入する方もぜひ参考にしてみてください。
建物としての住まいの限界！寿命となる築年数はどのくらい？
次に、マンションを購入するにあたり、「建物としての住まい」について築年数の限界を見ていきましょう。
まず、「建物としての住まい」の限界とは建物の寿命を意味しますが、耐久性に優れた鉄筋コンクリート造（RC造）であれば、100年以上は持つと言われています。
ただし、これは定期的なメンテナンスをきちんとしていることが前提とされ、その都度マンションの補強工事や大規模修繕を行うことができれば、より長く快適に住んでいくことができます。
一方、このメンテナンスを怠ってしまうと、建物としての限界を迎える前に、人が快適に住むことができなくなってしまいます。
つまり、マンションの建物としての限界は、極端に言えば建物としての機能を失ったときと言えますが、長く住む上では築年数よりも実際の管理状況・状態を判断して購入を検討することが望まれます。
築年数だけで判断するのは禁物！マンションの管理状況もチェック
前述したように、建物としての住まいの限界を考えてマンションの購入を検討したとき、ただ築年数だけに囚われるだけではなく、実際の管理状況も踏まえて見極めていくことが大切です。
と言うのも、これは人が住む環境に関わってくるだけではありません。
日々雨風や紫外線に晒されているマンションは、築年数に伴って建物の劣化も進んでいきますが、定期的なメンテナンスを怠ってしまうと、建物の資産価値にまで大きな影響を与える恐れがあります。
つまり、こまめな修繕があってこそ、マンションという建物としての住まいを維持することはもちろん、資産価値を守ることができるのです。
そこで、マンションの管理状況・状態について知るには、「修繕履歴」をチェックすることがおすすめです。
修繕履歴には、その建物の新築時から行われてきた、これまでの大規模修繕が記録されており、具体的には以下のような修繕内容があります。
・屋上、屋根防水工事
・外壁塗装、タイルの張り替え
・給排水設備
・漏水工事
上記の内容に加え、いつ、どこに、どんな工事を行ったのかが詳しく記載されています。
ただし、マンションの管理組合が正常に機能していない場合、定期的な修繕が行われていなかったり、修繕履歴さえ残っていないケースもあります。
マンションの築年数にこだわることも大切ですが、あらかじめ管理状況と照らし合わせて見極めるようにしましょう。
よりお得に長く住めるマンションの築年数は？
これまでに、マンションの築年数の限界について、「資産価値」と「建物としての住まい」との2つの点からアプローチしてきました。
この2つのことを加味した上で、中古マンションをよりお得に、より長く住んでいける築年数は11～15年と言えます。
実際、中古マンションの成約件数データを見ると、築11～15年の売れ行きが一番高い水準にあることから、その人気ぶりが分かります。
確かに、より安く購入するのであれば、底値である築20年以上の物件がおすすめですが、長く住んでいくためには建物自体や設備の劣化、老朽化が懸念されます。
築11～15年の中古マンションの場合、新築時から3割近く安く買えると同時に、建物や設備の劣化の影響もあまり受けないメリットがあり、総合的にバランスが良い築年数になります。
さらに、大規模修繕工事が済んだマンションを狙うことができれば、お買い得感はさらに高くなります。
中古マンションの修繕履歴は、マンションの管理会社を介して確認できるので、ぜひチェックしてみると良いでしょう。
築年数とマンションの状態を加味しよう
マンションの築年数の限界は、「資産価値」と「建物としての住まい」との2つの点から考えることができ、それを踏まえて売買のタイミングを見極めていくことが大切です。
マンションをよりお得に購入する上では、底値の築20年以上がポイントになりますが、安心に快適に住むことを考えるのであれば、マンションの劣化についても加味しなければなりません。
自分たちの将来的な目的を考えながら、ベストな物件選びをしていきましょう。
