マンションに住んでいると十数年に一度、必ず大規模修繕工事が行われます。
これは、安全で快適な住まいを確保するためと、マンションの老朽化を防ぎ、資産価値を下げないためのものです。
マンションの規模にもよりますが、かなり高額の費用が掛かることは想像できますね。
場合によっては、修繕費の不足分を一時金として支払うケースもあります。
このような費用を少しでも削減する方法はあるのでしょうか。
マンションの大規模修繕工事は12年周期が原則？
前述したように、「安全で快適な住まいの確保」と「マンションの老朽化を防ぐ」ために大規模修繕工事を行う必要があります。
一般的には、「12年周期」で行われることが多く、管理会社や工事会社もそう推奨しています。
2000年以前は「10年周期」が主流で、長期修繕計画としては30年が目安だったので、10年に1度大規模修繕工事が行われていたことになります。
しかしその後、時代は変わり、費用の負担が厳しくなってきたため、長期修繕計画を見直すことになり、10年周期から12年周期へと変わっていきました。
それは、国交省が「長期修繕計画策定ガイドライン」の中で、「大規模修繕（周期12年程度）」や「外壁の塗装や屋上防水などを行う大規模修繕工事の周期は12年程度」と記載したことがはじまりのようです。
しかし、大規模修繕工事を「12年周期で行わなければならない」とは書かれていません。
現在のマンションは、耐震性や断熱性に優れ、建物としての強度も以前よりも高くなっています。
マンション以外の鉄筋コンクリート造りのものを見てみると分かりやすいですが、10年や20年で修繕しているものは多くありません。
例えば、オフィスビルやホテル、大型商業施設や学校など、12年周期で大規模修繕工事を行っているところは少ないでしょう。
つまり、大規模修繕工事は「12年周期で行わなければならない」という決まりはないということです。
マンションの大規模修繕工事費用は内容をチェック！
マンションを購入すると、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）により、住人全員でマンションの管理をするために「管理組合」を作らなければなりません。
しかし、実際に自分たちで管理することは難しいので、専門の「管理会社」に委託することになるのですが、現在では購入時に管理会社が決まっていることがほとんどです。
大規模修繕工事を行う場合も、この管理会社に委託すると、管理会社が薦める施工業者数社から見積もりを出してもらい、業者を決めることになります。
公正で客観的な視点を持つ管理会社であれば、一任しても問題はないでしょう。
しかし、管理会社と工事会社が親密な関係性を築いている場合、談合が生じやすくなることもあります。
修繕費用として、何年も収めていた積立金はかなりの金額です。
その修繕費用が適正に使われない場合もあるかもしれません。
また、利益を優先するあまり、手抜き工事になってしまった場合、大規模修繕工事をする意味が根底から崩れてしまいます。
このようなことにならないためにも、住民ひとりひとりが管理組合員として、修繕費用の使われ方に関心を持つことが大切です。
マンション大規模修繕工事の費用削減のために
先程お話ししたように、マンションの管理組合員が大規模修繕工事に関心を持つことが、費用削減に繋がります。
そのためには、まず、管理組合が中心となって「大規模修繕委員会設立」をしましょう。
通常、マンションの管理組合の役員の任期は、1～2年です。
しかし、大規模修繕工事を行う場合は、計画から工事が完了するまで3～5年と長い期間が必要なので、管理組合の理事会ではなく、独立した大規模修繕委員会を置く場合が一般的です。
役員が兼任することもありますが、任期切れになった場合引き継ぎが必要となるので、大規模修繕委員会を作り、修繕専門のプロジェクトチームとした方がよりスムーズに修繕工事を進められるでしょう。
大規模修繕委員会は組合員の総意のもと、修繕工事を進めていくことになるので、大変重要な役割になります。
また、工事による騒音、振動、臭いなど、住民の方々に説明、理解を求めることも必要です。
それと同時に、生活に不便を掛けることへの気配りも行わなければなりません。
そして、大規模修繕委員会は、業者の選定、見積り金額や工事費用の調整をすることになるのですが、ここが費用削減ポイントになります。
マンション大規模修繕工事の進め方
大規模修繕工事を行うために業者の選定をしますが、その前に工事の進め方について見ていきましょう。
マンションの大規模修繕工事には、次の3つの方法があります。
【責任施工方式】
管理会社に「劣化診断」「改修設計」などの企画立案から、実際の「施工」「監理」までのすべてを一任する方式です。
以前は、この方式が一般的とされていました。
この方式の場合、管理会社がすべて行ってくれるので、大規模修繕委員会の負担は大変少なくなります。
しかし、工事内容や修繕費用について、第三者によるチェックがないのが大きなデメリットです。
【設計監理方式】
コンサルティング会社が、中立的な立場で補修が必要な箇所の特定や工事方針を決めていく方式です。
通常、コンサルティング会社は公募して選びます。
最近主流となっている方式ですが、コンサルディング費用が掛かることがデメリットになります。
【CM方式】
外部のCM（コンストラクションマネージャー）に業務を任せる方式です。
コンストラクションマネージャーとは、中立的な立場で発注者の補助者、あるいは代行者として工事に携わります。
アメリカでポピュラーな方式で、日本でも徐々に普及してきています。
設計監理方式と違い、工事全体ではなく、塗装業者、防水業者など工事の内容別に見積もりを取って、費用削減を図ります。
マンション大規模修繕工事の効果的な費用削減方法
先程、マンションの大規模修繕工事の進め方をご紹介しましたが、内容と費用の面から見ると「設計監理方式」がおすすめです。
この方式は、コンサルティング会社が次のことを行ってくれます。
・修繕や補修が必要な箇所の調査
・修繕や補修の企画立案
・工事監理
コンサルティング費用の目安は、1戸あたり3万円～5万円程度とされています。
例えば、戸数50戸のマンションでは、150万円～250万円ほどの費用が掛かることになります。
しかし、コンサルティング会社を公募すれば、より条件の良いバランスの取れた会社に依頼することができるので安心です。
管理会社が薦める工事業者と、コンサルティング会社が提示する工事内容を比較したところ、数百万円の差が出たという事例もあります。
また、もっと費用を削減したい場合は、コンサルティング会社に依頼せず、大規模修繕委員会で個別に調査依頼や工事業者などを決めると良いでしょう。
つまり、委員会が自らCMになるということです。
大規模修繕工事費用を削減しやすいマンションとは
最後に大規模修繕工事費用を削減しやすいマンションについてご紹介しましょう。
工事費用を削減しやすいマンションとは、「工事がしやすいマンション」です。
具体的には、工事に必要な「足場が組みやすい」ことになるのですが、その条件は次の通りです。
①マンション周辺の敷地に余裕があること
②マンションに隣接する道路の幅が広いこと
③道路の交通量が少ないこと
④シンプルな四角い形のマンションであること
隣の建物との距離が近い場合や、入り組んだ路地の奥に建っている場合など、重機が入りにくい場所のマンションなどは工事がしにくくなります。
また、L字型や雁行設計など、複雑な配棟設計でも足場が組みにくいので、大規模修繕費用が余分に掛かってしまいます。
「足場が組みやすい」ということ以外にも、マンションの敷地内に「現場事務所の設営」や「建設資材の置き場の確保」ができるかどうかなども重要なポイントです。
他にも、足場組み立てや解体するときの交通整理に要する警備員の人数なども、修繕工事費用に含まれることになります。
積極的に関わることで大規模修繕工事費用は削減できる
マンション大規模修繕工事には、多くの費用が掛かります。
しかし、「大規模修繕委員会」を機能させることで、業者の選定や費用の見直しなどができます。
従来のような「管理会社丸投げ」は、楽ではありますが、マンション管理の主体は管理組合で、修繕費用は自分たちのお金です。
マンションに安心して住めるよう、大規模修繕工事に積極的に関わっていきましょう。
