マイホームとして分譲マンションの購入を検討している方は、「管理組合」という言葉を耳にしたことがあるはずです。
「管理組合」は、集合住宅内の居住者で成り立った組織ですが、面倒な印象を持つ方も多いかもしれません。
実際、管理組合にはどのような役割があり、どのような活動が行われているのでしょうか。
この記事では、マンションの管理組合についてはもちろん、その中でも重要な役割を担う理事会役員の仕組みから活動内容についても詳しくご説明していきます。
マンションの管理組合の役割とは？
マンションではそれぞれの世帯が独立しているものの、エントランスやエレベーターなど、共用部分においては共同で使用しています。
そんな共用部分を持つマンションでは、管理会社が管理維持をしているイメージがありますが、管理会社はあくまでも委託された業務を行う外部業者で、マンション内の管理・問題はその当事者（住民）で解決していかなければなりません。
と言うのも、区分所有法によって区分所有者となった者には、購入した部屋の専有部分以外にも、共用部分を含めたマンション全体の維持管理を共同で行う義務が生じます。
そのため、マンションの維持管理においては、その所有者が主体となって話し合い、「管理組合」としてマンションの管理運営を務めなければなりません。
つまり、マンションの住まい環境向上を図るための住人による組織を「管理組合」と呼び、マンションを購入した者はその時点でその構成員となります。
また、その中からさらに選出された「理事会」の役員は、管理組合の執行機関としてマンションの管理維持、運営を執り行っていきます。
では、管理組合を代表とする理事会役員は、一体どのように選出されるのでしょうか。
次項で詳しく見ていきましょう。
マンション管理組合の理事会役員はどうやって決まる？
前述したように、マンションの管理組合は、マンションの区分所有者となった時点でその組合員となりますが、理事会の役員はさらにその中から選任されます。
一般的に、まずは立候補、推薦で役員を募り、定員に達しない場合は輪番制（持ち回り）で選出する方法が多く採用されています。
また、役員の任期は1～2年ごとの交代、もしくは半数交代など、管理組合によって異なってきます。
マンションに長く住んでいる場合、いずれ役員が回ってくることがありますが、管理組合における業務の執行機関である理事会は、「面倒くさそう」「大変そう」と敬遠される傾向があるため、辞退・拒否を希望する方も少なくありません。
実際、選任のやむを得ない辞退・拒否は可能ですが、正当な理由を持たない感情的だけの拒否は極めて非協力的と言え、他の居住者から反感を買う可能性もあります。
マンションとは、住人同士が協力し合って維持管理していく、組織的な住まいであるということを理解しておきましょう。
管理組合の理事会役員はどう動いている？活動と役職
では、マンション管理組合の理事会では、具体的にどのようなことが行われるのでしょうか。
まず前提として、マンション管理組合の目的は、居住者が快適な生活を送れるようにすること、そしてマンションの資産価値向上を踏まえた管理維持、運営ということです。
これを踏まえて、具体的な活動についてご説明していきましょう。
●理事会の開催
一般的には、1～2か月に一度、役員を集めた理事会が開催されます。
管理会社から報告される管理費会計・修繕積立金会計などの策定や変更、財務状況について審議したり、マンション内でのトラブルについても話し合います。
具体的な決議事項は以下になります。
・理事の職務分担
・管理規約などの変更、決定
・マンション内でのトラブル対処の審議
●役員活動
理事会では、司令塔の理事長を始め、主に以下のような役職があります。
・理事長：管理規約のもとに決議されたことを実行
・副理事長：理事長の補佐で、理事長が不在の際は代理として職務を遂行
・会計担当理事：管理費や修繕積立金の入金・滞納、光熱費の支払い状況などの確認
・監事：管理組合の業務・財産の状況を監査、報告
・理事：理事会の構成員
また、管理組合によっては、防災担当理事や町内会担当理事といった役職もあります。
上記を見ると難しそうな内容ばかりですが、プロである管理会社が積極的にサポートをしてくれるので、安心して職務に努めましょう。
マンションの所有者が集う総会とは？
前項では、マンション理事会の活動内容について詳しくお話してきましたが、理事会とは別に、管理組合の役員が参加する「総会」という集会もあります。
「総会」とは、区分所有法に定められた、毎年1回以上の開催が求められる集会で、マンションの区分所有者、つまり居住者全員が参加する意思決定機関と言えます。
この総会では、1年間の管理費会計・修繕積立金会計の報告や、来期の予算案などの承認・議決が行われ、一般的には、理事会で検討した議題を総会で決議するという流れで動いていきます。
また、住民の月々の支払いに関わる大きな議題については、理事会ではなく総会で議決が行われ、その議決数も議題によって変わります。
例えば、管理規約の新定や変更をする場合、区分所有者の3/4以上、議決権の3/4以上の賛成が必要になります。
理事会役員の報酬はどうなっている？
これまでに、マンションの管理組合や理事会における仕組み・活動についてご説明してきました。
前述の通り、もし理事会の役員に選任されれば、マンションの維持管理・運営のためにその役職を遂行しなければなりませんが、気になるのは報酬があるのかどうかについてです。
一般的に、理事会の役員は無償であることが多いですが、実は管理組合で独自の報酬規定を設けることは可能で、これは国土交通省の「マンション標準管理規約」で認められています。
実際、役員報酬を設けている管理組合は全体の約2割と言われていますが、役員の辞退者に悩まされるマンションでは、役員報酬を規定するケースが見られます。
なお、マンションの完成年次が新しくなるほど無償である割合が大きいので、新築マンションでの役員報酬にはあまり期待しないほうが良いでしょう。
マンションの良し悪しは管理組合で決まる！
マンション管理組合の理事会役員は、快適な住まい環境の確保をするために非常に重要な組織であることが分かりました。
さらに、管理組合が正常に機能しているマンションであれば、マンション全体の質の高さもあると判断され、今後の価値が見込まれるということです。
そのため、管理が行き届いたマンションを見極めたいのであれば、管理費会計の資料をあらかじめ確認することがおすすめです。
管理費会計の資料には、管理費の具体的な支出や残金、前期の実績・来期の予算データなどが記載されています。
例えば、管理費会計が毎年赤字である場合は、将来的に管理費の値上がりが予想され、最終的な売却にも大きな影響を及ぼすリスクが懸念されます。
購入を検討しているマンションがあれば、不動産会社などに問い合わせて、会計資料を見せてもらいましょう。
住人同士が協力的な姿勢を
マンション全体の管理維持は、管理組合が主体となって進めていくべきもので、管理会社はあくまでも補助的な存在です。
理事会役員に選任されれば、管理組合の執行機関である分、確かに大変なこともあるでしょう。
しかし、自分たちのマンションをより良いものにしていくためには、住人同士が協力し合い、一体となって住まいの環境・価値向上に努めていくことが大切なのです。
