広い土地を親から相続したので売却したい、土地の一部の地目を変更したいなど、土地を分けたいというような状況になることがあります。
そのような場合には、土地を分けて売却したり、地目を変更したりすることができます。
そういった例の他にも、分筆をする目的はあります。
分筆はどういった目的でするのか、また分筆することでどのようなメリットやデメリットがあるのかも併せてご紹介していきます。
分筆とは何か
土地は、一筆、二筆といった数え方をします。
分筆とは、一筆の土地を二筆以上の土地に分けることをいいます。
土地を分けることを分割ともいいますが、分割と分筆の違いは、分割後の土地が登記されているかどうかによります。
その分割した土地を登記することを分筆登記といいます。
土地の種類などに関わらず、どんな土地でも分筆登記はできますが、境界が確定していない場合は手続きをすることができません。
また、分筆は土地の大きさに関わらず、何筆にでも分筆でき、形も決まっていないのでどのような形にでも分筆できます。
分筆登記がされると、新しく分筆された土地にも新しい地番が付き、新しい境界線が公図上にも明記されます。
分筆をするのには、様々な目的があります。
目的があって分筆をした後には、様々なメリットやデメリットが生じることがあります。
まず、分筆する目的とは何かを見ていきます。
分筆をする目的
なぜ土地を分筆する必要があるのでしょうか。
分筆をする目的はいろいろとありますが、ここではよくある例をご紹介します。
・分譲住宅用など一筆の土地を複数の土地に分けたいという目的がある場合
・一筆の土地の一部だけを売りたい場合
・親などから一筆の土地を複数の被相続人で相続し、その土地を個々に分けたい場合
・相続税の節税対策
・銀行などから融資を受ける際は土地が担保となることがありますが、全部の土地が担保とならないために分筆する場合
・固定資産税の節税対策
・隣地との境界がはっきりしていないとき、その境界をはっきりさせて登記する場合
・例えば農地から宅地になど、土地全体の地目の一部だけを別の地目に変更したい場合
以上のようなことが、分筆をする目的でよくある例です。
そのように分筆をしたあとは、どのようなメリットとデメリットが生じるのでしょうか。
分筆をすることによるメリットとは
分筆をすることによって、どのようなメリットがあるのでしょうか。
まず、親などから相続した一筆の土地を複数の被相続人で分筆しようとする場合です。
その土地を売りたい被相続人と売りたくない被相続人がいた場合、土地を分筆することによってそれぞれが自由に土地を売買したりすることができるようになります。
続いて、条件によっては相続税の節税対策になる場合があります。
相続税は、土地の評価額によって左右されます。
土地の評価額が高くなるのは、角地や2つの道路に接しているような土地です。
角地になる土地の面積が小さくなるように変えたり、2つの道路に接している土地を1つの道路にのみ接するように分筆します。
そうすると、個々の土地の評価額が下がり相続税を節税できることがあります。
また、土地の形状などによって固定資産税は変わります。
一筆の土地を分筆することによって形状を変え、固定資産税を節税することができる場合もあります。
分筆にはこのようにメリットがいろいろとありますが、デメリットもあります。
知っておきたい分筆のデメリット
分筆をすることによって生じるデメリットとしては、まず分筆の手続きをする際に費用がかかってしまうことです。
登記の手続きは、境界画定がされているかなど条件によって費用が変わりますが、境界画定がされていれば20万円から40万円ほどが相場です。
境界画定がされていない場合は、100万円を超えてしまう場合もあります。
続いて、一筆の土地を分筆することによって税金対策になる点がメリットと先述しましたが、税金対策になる反面、売却する際にはデメリットになってしまう場合もあります。
土地の評価額が下がり、土地の価格が下がる可能性があるためです。
将来売却する予定があるのかどうかで、分筆をするのかを決めることをおすすめします。
また、分筆した土地が道路に面していなかったり、面していても間口の広さによっては、新築の家を建てたり、既存の家を建て直したりすることができなくなります。
メリットだけに捉われず、分筆することによって生じるデメリットも知っておくことが重要です。
境界画定をすることでデメリットをメリットに変える
土地を分筆するには、土地の境界画定がされていなくては分筆登記ができません。
境界画定をするには、接している土地の所有者の立ち会い確認が必要です。
そういった場合に、トラブルは起こりやすくなり、更に接する土地が多ければ多いほど、トラブルになる可能性が高くなります。
隣の人が立ち会いに応じてくれない、隣の人と境界の認識が違いトラブルになる、土地の図面と境界の杭がある場所が異なっているなどといったトラブルがよくある例です。
境界画定をしていない土地を分筆することは、こういったトラブルが起こりやすいという点がデメリットになると言えます。
また、境界画定がなされないまま相続をすると、被相続人がそのままそこに住むとは限らないため、立ち会いが更に難しくなることが考えられます。
そのため、所有者の生前に土地家屋調査士など専門家に相談するなどして、早めに測量、境界画定をしておくことをおすすめします。
境界画定をしておくことで、土地を売却することになった際にスムーズになったり、相続後の遺産分割による分筆の手間や費用が抑えられるなど様々なメリットが生じます。
メリットもデメリットも知った上で気を付けたい分筆の際の注意点
土地を分筆する目的やメリット、デメリットを挙げてきましたが、分筆の際に注意しておいた方がいい点をご紹介します。
まず、分筆してからその土地を売買する場合で、その売買した土地に家を建てたいときに注意が必要なのは、分筆後の土地の広さです。
建築基準法では、敷地面積の最低限度は200平米以下を上限として超えない範囲と定められており、敷地面積が最低限度以下の土地には建物を建てることができません。
その土地のある自治体や、過去に分筆していた場合はその分筆した時期によって例外はありますが、これから分筆をする場合は、敷地が200平米なければ土地を売却することができなくなってしまう可能性があります。
また、親の家が建っている土地を分筆して家を建てる場合にも注意が必要です。
分筆したことにより土地の広さが変わり、既に建っている方の家が、建築基準法違反になってしまうこともあるからです。
更に、分筆した形によって、既に家が建っている土地の間口が2メートル以上接道していない場合は、家を建て替えることもできなくなります。
広い土地を売却するのであれば、分筆した方が高い価格で売れることが多くあります。
親の土地を分筆して新しく家を建てるような場合は、節税になることもあります。
そのようなメリットが多くある分筆ですが、後悔することがないように、将来的なことも熟考したうえで分筆することをおすすめします。
メリットを最大限に生かした分筆を
分筆をする目的、メリットとデメリットなどを挙げてきました。
建築基準法などの法律を調べ、更に将来分筆した土地をどのように活用したいのかを、よく考えて分筆することが重要です。
また、親から相続した土地を兄弟姉妹で分筆して、それぞれが所有権を持てるという点も、遺産分割協議がスムーズに進む一つの方法と言えます。
デメリットも知った上で分筆し、その分筆した土地を最大限に活用できるといいですね。
