購入したら登記は絶対必要?登記が不要の建物もあるの?

不動産(土地・建物)を財産としてお持ちの方もいるでしょう。

これらを所有すると、必ずというほど行わなくてはいけないのが「登記」です。

しかし建物の中には、登記が不要となるものがあるのをご存知でしょうか。

この記事では登記について、そして登記不要となる建物についてお話をしていきます。

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登記不要の建物ってあるの?登記の意義とは

不動産(土地・建物)を所有すると、ほとんどの方が登記を行います。

中には登記が不要となる場合もありますが、まずは登記についてお話をしていきましょう。

登記とは、ある物・事に関しての権利関係などを公開された帳簿に記載し、社会に公示することをいいます。

その中でも不動産登記は、土地・建物の面積や所在、所有者の住所や氏名を登記簿に記載することをいうのです。

なぜ社会に公示するかというと、その不動産の権利関係などの状況を一般公開することにより、安全で円滑な取引をはかるためです。

また、不動産登記をしておかないと、自分が購入した不動産に対して第三者が「この不動産は私のもの!」と主張してきた場合、「いや私のだよ!」という言葉だけでは、誰の不動産なのかを証明することはできないのです。

どう証明するかは、登記を行わない限りできません。

そのため、不動産を所有したらすぐに登記を行うことが必須ともいえるでしょう。

民法でも、その不動産の登記をしている人にしか、その不動産の権利者だと主張できないように規定がされています。

ですから、もし不動産登記を行っていなければ、自分自身も購入した不動産の所有者と主張することができませんから、登記は本当に重要なものなのです。

建物にも定義がある!「外気分断性」とは?

登記についてお話をしましたが、建物によっては登記が不要な場合もあります。

というのも、建物には定義があるのです。

不動産登記規則によって規定がされていますが、下記の3つを満たしていなくては建物とは認められないようです。

・外気分断性
・定着性
・用途性

これらをひとつでも満たしていないと、法的には建物と認められず、建物と認められなければ登記も不要ということです。

それぞれひとつずつご説明していきます。

まず外気分断性とは、建物内に入出する風雨を遮断するための屋根や周壁などがあることをいい、これらがあることにより、その建物の用途として使われる空間があることをいいます。

特に屋根がないと、建造物を生活空間として利用することは難しいため、屋根があることは建物の必要不可欠な要素ともいえるでしょう。

ただし、周壁においては、建物の用途によっては柔軟な解釈のもと判断がなされることもあるようです。

例えば工場や車庫などでは、利用形態次第では二方、三方にしか壁がないこともありますが、建物として認められます。

ほかにも、ゴルフ場やバッティングセンターなどの打席場も同様のことがいえます。

しかし壁が四方にあっても、建物と判断されない場合もあります。

ビニールハウスがその例です。

壁でもあるビニールを短期間で取り替えないと、そのものの効用が得られないビニールハウスは、建物として認められないようです。

建物と認められる要素の2つめ!「定着性」とは?

登記不要となる建物は、法的に建物と認められないものが当てはまります。

建物の定義には3つの要素があり、先ほどは「外気分断性」についてお話ししました。

つぎは「定着性」についてお話をしていきます。

名前のとおり、建物が土地に定着していることをいい、建物を不動産登記するうえでは建物が物理的に土地に固着していることが必須といえます。

より具体的にご説明すると、建物が永続的に土地に付着し、移動させることなく利用するものと認められれば、定着性のある建物といえるのです。

一般的な例をご紹介すれば、コンクリート基礎の上にボルトなどで固定されている建物が挙げられます。

これが定着性があるかの判断基準にされることもあるようですが、下記の例も定着性があると認められることもあります。

・丸太の基礎の上に建物を置いた、ロッジのような喫茶店

・柱が地中に入っている、掘立柱建物の牛舎など

このように、ボルトなどで固定されていなくても永続性が認められるものであれば、建物と認定される可能性もあるようです。

3つめの要素の「用途性」とは

3つめの要素「用途性」について、ここでご説明していきましょう。

用途性とは、その建物が一定の生活空間や人貨の滞留性を有し、その目的とする用途に役立つ状態でなくてはならないことです。

わかりやすくいうと、

・外から遮断され、安心した生活が送れること

・仕事に従事できること

・物の貯蔵が可能であること

といったことが可能な空間でなければ、建物とは認められないことが多いようです。

建物はその用途や目的のための機能を果たしてこそ、建物と認められます。

居宅や旅館とする建物の例でご紹介すると、これらは寝食できる建物であることが重要です。

寝食できる建物であるには、まず床や天井がなければなりません。

これらがなければ用途性を満たさないと判断され、建物とも認められません。

さらに旅館の場合は、営業できるための設備や構造などを備えておかないと、旅館としての登記ができない可能性もありますので、ご注意ください。

ここまで建物の定義の3つの要素についてお話をしてきましたが、これらが1つでも満たしていないと建物と認められず、建物と認められなければ登記も不要となります。

どんな建物が登記不要となるかを、次の項でご紹介しましょう。

建物の定義を満たさないと登記は不要…具体例をご紹介

建物の定義は3つの要素を満たしていることが必須で、満たしていなければ建物として認められません。

ここでは不動産登記法事務取扱手続準則に規定されている、建物の認定基準の例をご紹介していきます。

まずは建物と認められるものについてです。

●建物と認められるもの

・停車場の乗降場や荷物積卸場(上屋がある部分のみ)

・野球場などの観覧席(屋根がある部分のみ)

・ガード下に建てられた店舗や倉庫など

・地下駐車場や地下街の建造物

・園芸や農耕用に利用する温床施設(半永久的な建造物と認められるもののみ)

以上のようなものが建物と認められるものたちです。

建物と認められないものについても見ていきましょう。

●建物と認められないもの

・ガスタンクや石油タンク、給水タンク

・機械の上に建設した建造物(地上に足場がある、または支柱を施したものを除く)

・アーケード付き街路(公衆用道路上に屋根が覆われている部分)

・用意に運搬が可能な建物

以上のようなものは建物と認められませんから、当然、登記も不要となります。

特に物置は要注意!登記が必要か不要かは設置方法がポイント

建物と認められなければ登記は不要となりますが、自宅に設置することの多い「物置」を登記する必要があるかか悩む人は多いでしょう。

家の敷地内の端っこあたりに設置されていることの多い物置ですが、そもそも物置は建物として認められるかどうかも疑問に感じる方もいるかと思います。

ここでポイントとなるのが、前述した「定着性」です。

お伝えしたように、定着性は、建物が土地に物理的に固着していることをいいます。

そのため、固着していると認められた物置は、建物と認められるので登記しなくてはなりませんし、反対に建物と認められない物置は登記不要といえるのです。

したがって、物置の設置方法で建物と認められるかどうかが分かれます。

もし仮に、コンクリートブロックの上に物置を設置したとします。

この場合、ただコンクリートブロックの上に物置を置いただけですので、簡単に物置の移動ができてしまいます。

この設置方法の場合は、登記は不要、つまり建物とは認められないことになるでしょう。

しかしもし、コンクリート式の基礎で固定されている物置の場合は、土地に定着していると判断され、建物と認められることがほとんどです。

建物と認められれば、登記もしなくてはなりません。

「登記する必要ある?」と思うくらい小さいサイズの物置であっても、土地に定着し建物と認められれば、登記の対象となるでしょう。

3つの要素からどの建物に登記が必要か判断しよう

自分のものだということを証明するためにも、購入した不動産の登記は必ずしておくことが重要です。

建物の中には、法的には建物と認められず登記不要のものもあります。

しかし、「これも登記するの?」と思うようなものも、建物と認められれば登記をしなければなりません。

ここでお話しした建物の3つの要素を参考に、どんなものが建物と認められ登記が必要となるのか、判断してみてください。