所有する農地の一部に家を建てたいと思ったとき、農地転用の手続きが必須です。
しかし農地転用の前には、土地の分筆を行わなければならない、とされています。
とはいえ、「土地の分筆についてあまりよく知らない」という方もいるのではないでしょうか。
そんな土地の分筆の流れとかかる費用について、この記事で解説していきましょう。
農地の一部に家を！その前に必須の手続き「農地転用」とは？
所有する広大な農地の一部に、家を建てようと思っている方もいるかもしれません。
土地の所有者であれば、所有する土地をどう使っても良いと思うことでしょう。
しかし所有する土地が農地の場合は、そう簡単にできることではないのです。
農地に家を建てるためには、「農地転用」の手続きをし、許可を得なくてはならないからです。
とはいえ、農地転用という言葉自体、馴染みがない方も多いと思います。
そこでまずは、農地転用についてご説明していきます。
農地転用とは「農地を農地以外のものにすること」をいい、農地を別の用途で使用したり農地の所有者を変更したりする際に必要な手続きとなります。
農地については農地法で定義が定められており、「耕作の目的に供される土地」のことをいいます。
そのため、現在耕作されている土地ももちろんですが、今は耕作されていなくても耕作しようと思えばできる土地についても、農地に該当します。
農地の一部に家を建てたい場合、その部分に対して農地転用の手続きが必須となります。
しかし農地転用の前には、もうひとつ、しておかねばならない手続きがあるのです。
それは土地の分筆というものですが、これについては次の項でご説明し、後ほど費用についてもお話ししましょう。
農地転用の前に行うのは土地の分筆！これってどういうもの？
所有する農地の一部に家を建てたい場合、農地転用の手続きが必要で、その農地転用の前には土地の分筆を行っておかねばなりません。
ここでは、土地の分筆についてご説明していきましょう。
土地の分筆とは、1つの土地を2つ以上の複数の土地に分ける登記手続きのことをいいます。
分筆を行うことで、分けた土地それぞれに異なる権利関係を登記することや異なる地目を登記することができるようになります。
そのため、元々は農地であった土地を分筆することで、一部は農地のまま、もう一部は家を建てる用の土地に分けることが可能となるのです。
では、分筆はどのような流れで行われるのでしょうか。
次の項からは分筆の流れや費用についてもお話ししていきます。
農地転用前に行う土地の分筆の流れとは？
農地転用前に行う土地の分筆の流れを、ご説明していきましょう。
①土地の調査
分筆をするには境界を明確にしなければなりません。
そのため、はじめに現況の測量をし、現在どういう状況であるかを調査することからはじまります。
できるだけ多くの書類を集めて調査に活かし、そしてその測量結果を図面化します。
②現地立会い
仮の境界点を設置したうえで、役所、隣地土地所有者などと現地確認を行います。
ここで役所の方など全員の同意を得ることができれば、境界の位置が確定します。
③境界の確定
境界の同意書に②の関係者全員から署名・捺印をもらい、境界確定図を提出します。
ここまで行うと、役所から境界確定通知書が交付されます。
④新しい境界標を設置
分筆の位置に新しい境界線ができます。
境界点となる場所に新しい境界標が設置されます。
⑤登記を申請
ここまで行なったら、法務局に必要書類を持参して分筆登記の申請をします。
登記申請が完了すれば、土地の分筆も完了します。
状況によって違いはありますが、大まかな目安としては土地の調査から登記完了まで1～2か月ほどかかるといわれています。
流れの次は、必要な書類と費用についてもお話ししていきましょう。
土地の分筆に必要な書類と費用
農地転用の手続きの前に行う土地の分筆の流れをみていきましたので、次は分筆に必要なものについてお話をしていきましょう。
まず、分筆に必要な書類からご紹介していきます。
・分筆登記申請書
・筆界確認書（境界確認書、境界の同意書、境界の協定書）
・地積測量図
・委任状（専門家などに依頼した場合）
の4つが必要です。
つぎに、かかる費用にはどんな項目があるかというと、大きく「分筆登記申請費用」「測量・境界標設置費」「専門家への報酬」に分けられます。
それぞれどんな項目があるかをご紹介します。
【分筆登記申請費用】
・分筆登記申請時に用意する書類の費用
・登録免許税
【測量・境界標設置費】
・現況測量
・境界標の設置
もし境界確定測量が完了していない場合は、上記の他
・官民境界確定図の作成
・立会いおよび筆界確認書の作成
もちろん、専門家に依頼する場合はその報酬も必要となります。
専門家に依頼するとなれば高額といえますから、できるなら自分で行いたいと思う方もいるかもしれません。
実際に自分で行うことはできるのでしょうか。
費用を節約したいがために自分で分筆を行うのは危険？
ここまで農地転用前に行う土地の分筆についてお話をし、その流れやかかる費用の項目についてもご説明してきました。
中には、費用を抑えたいがために、専門家に依頼せず自分で行おうとする方もいるそうです。
自分で土地の分筆を行うこと自体は可能なのですが、あまりおすすめしません。
土地の分筆は専門的な知識を要することが多いので、分筆についてあまりよく知らなかった方が行うと、時間も手間も余計にかかってしまうことが多いといえます。
さらに、登記申請時などに不備があればまた申請し直さなければならなく、余計なお金がかかってしまうこともあるようです。
ですから、スムーズに土地の分筆を行いたい場合は専門家に依頼すると良いといえるでしょう。
とはいえ、測量・境界票設置までは難しいですが、分筆登記の申請であれば自分でもスムーズに行うことはできるでしょう。
地積測量図などの作成は専門家に依頼し、登記申請は自分で行ってみてはいかがでしょうか。
分筆は誰に依頼する？費用はどのくらいかかるの？
自分で行うのは難しいことから、ほとんどの方は専門家に分筆依頼するというのは先ほどお伝えしたとおりです。
しかしその場合、どの資格を持っている人にお願いすれば良いのか悩むかもしれません。
司法書士や土地家屋調査士、行政書士などさまざまな資格がありますよね。
依頼する内容によってどの資格を持つ方にお願いするかは異なります。
もし分筆を依頼する場合は、「土地家屋調査士」の資格を持つ方に依頼しましょう。
そして気になる土地家屋調査士に分筆を依頼する場合の費用ですが、依頼する土地家屋調査士や依頼する内容、土地の状況などによって金額が変動するそうです。
土地の境界確定測量に30万円かかった方もいれば、300万円以上かかった方もいるそうです。
そのため確実な金額をお伝えすることはできませんが、境界確定測量から分筆登記まですべて依頼した場合で、一般的には35万円前後かかるといわれています。
分筆後に行う農地転用でも費用がかかりますから、農地の一部に家を建てられるようにするまで、それなりにお金がかかってしまうことがいえますね。
農地の一部に家を建てる！まずは土地の分筆から
所有する農地の一部に家を建てたいと思っても、すぐにできるわけではありません。
農地転用の手続きをし、許可を得たうえで家を建てることが可能となります。
しかし、農地転用前には土地の分筆が必須ですので、分筆の手続きからはじめることになるでしょう。
この記事で土地の分筆の流れなどについてお話ししましたので、今後このような機会があったときの参考になれば幸いです。
