農地の中には「青地」「白地」というものがあり、普段生活する中ではなかなか知る機会がありません。
しかし、所有する農地を転用する場合は必ず知っておくべき基礎知識です。
と言うのも、例えば農地を宅地に転用しようと思ったとき、その土地が「青地」であれば農地転用は大変難しく、まずは農振除外から手続きを行う必要があります。
この記事では、農地転用に関わる青地・白地、そして農振除外について、詳しくご説明していきます。
青地・白地の前に農地転用について確認しよう
農地に関わる青地・白地についてご説明していく前に、まずは農地や農地転用について確認していきましょう。
まず、「農地転用」とは、農地を農地以外の土地に転用することを指します。
例えば、地目が畑や田と登記されている土地は「農地」とされ、地目変更や売買をする上ではあらかじめ農地法に則った手続きをしなければなりません。
つまり、農地に関しては、個人の考えで勝手に現況地目を変更したり、売買をしてはならないと定められています。
例え現況が耕作がされていない状態にあっても、地目が農地である場合は、農地として活用できる状態である限りは農地としてみなされます。
これは、農地法によって規定されているもので、日本における総合的な農業生産の安定化を図るための制限です。
農地法の手続きには、農地転用届、もしくは農地転用許可が必要ですが、その農地が「市街化区域」か「市街化調整区域」であるかによって以下の通りに異なります。
・市街化区域：農地転用届
・市街化調整区域：農地転用許可
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や、10年以内に市街化が計画される区域になります。
その一方で市街化調整区域とは、市街化を抑制すべく線引された都市計画区域を指します。
農地が市街化調整区域にある場合は、原則的に農地法の規制を受けているので、農業委員会への農地転用許可が必要になります。
さらに、市街化調整区域の農地転用手続きを行う場合、その農地が農業振興地域内であれば「青地」か「白地」かによっても手続きの方法が変わってきます。
では、青地・白地、農業振興地域について次項で詳しくご説明していきましょう。
農地における青地・白地とは？
まず、市街化調整区域内においては、さらに「農業振興地域」の区域に分けることができます。
「農業振興地域（農振地域）」とは、農業の振興を促進する法律である「農振法（農業振興法）」のもと、その促進を図るべき地域整備のために指定された区域を指します。
つまり、「市街化調整区域」＝「農振地域内農地」＋「農振地域外農地」という構図に当てはめることができます。
さらに市街化調整区域内の農振地域は、以下のような「青地」と「白地」の区域に分けられます。
・青地：農振地域内の農用地区域内農地（農振農用地）
・白地：農振地域内の農用地区域外農地（他農用地）
農用地区域とは、農振地域内において多く存在する農用地や、生産性の高い農地など、農地として利用する上で適した土地を指します。
農用地区域は、国に「農業専用」の土地と指定されており、農業上の利用を優先的に確保すべき地域と言えます。
したがって、青地である農地においては、原則的に農業上以外の用途は厳しく制限されているのです。
青地を農地転用するには？まずは農振除外から
青地の農地は、農業上以外の開発行為が厳しく制限されていることが分かりましたが、必ずしも農地転用ができないわけではありません。
青地を農地転用するには、様々な条件を満たした上で「農振除外」の申請を行うことで、農地転用の手続きが可能になります。
「農振除外」とは、農用地区域の農用地から除外する手続きです。
自分の所有する農地が青地である場合、この申請をしない限りは転用も地目変更もすることはできません。
そのため、青地を農地転用するためには、以下の順序で手続きを行う必要があります。
①農振除外
②農地転用
③地目変更登記
つまり、まずは農振除外を終えてから、農地転用手続き、地目変更とステップを踏んでいくことになります。
ただし、自分が所有する農地が白地である場合は、農振除外の申請は不要なので、そのまま農地転用の手続きを行うことができます。
農地転用するには青地を白地に！農振除外の申請要件
では、青地を白地にするための、農振除外の申請について詳しくご説明していきましょう。
まず、農振除外の申請をする上では、除外要件を全て満たすことが必要で、さらに農地転用や開発の許認可が見込まれるものに限定されます。
除外申請容認の要件については、以下の5つになります。
①農用地区域以外に代わりとなる土地がないこと
②農用地の集団性や効率性に対し、総合的な農業上の利用に差し支えがないこと
③農業経営者に対し、農用地の利用集積に支障がないこと
④農業用排水施設などの土地改良施設に対し、機能・利用上の支障がないこと
⑤土地基盤整備事業を終えた翌年から8年が経過していること
以上の5つの要件を全て満たしていることが、農振除外の容認条件になります。
つまり、青地から白地になることが、総合的な農業上の発展・安定化に差し支えなければ、除外が容認されることになります。
なお、その他の留意点として、必要最小限な除外面積であるか、近隣住民の合意の有無などもチェックされる場合があります。
農振除外申請の必要書類は？
続いて、農振除外申請をするための必要書類について見ていきましょう。
農地を青地から白地にするために農振除外申請をする場合、提出する書類は以下のように複数用意する必要があります。
①農用地利用計画変更申出所（農用地区域除外申出所）
②土地全部事項証明書（登記簿謄本）
③除外要件検討書
④案内図
⑤公図
⑥土地利用計画図（レイアウト計画）
⑦利用候補地検討書
⑧資産証明
⑨誓約書
⑩隣地する農地所有者の同意書
ただし、各自治体によって求められる書類内容は異なってきます。
上記の書類内容はあくまでも参考とし、必ずその地域の担当課に問い合わせて書類を揃えるようにしてください。
なお、住宅建設を目的として農振除外をする場合は、一般住宅500㎡、農家住宅1，000㎡を目安とした上限があります。
申出の際に、面積算定根拠資料も用意するようにしましょう。
農地転用・農振除外をするために知っておきたいポイント
前項では、青地から白地に転換するための必要書類についてお話してきました。
では次に、農地転用や農振除外をするにあたり、知っておきたいポイントについてご説明していきます。
【農地転用】
まず、所有する農地の転用を検討している場合、その農地が白地か青地かである確認はもちろん、申出以外の白地の有無についても調べておくことをおすすめします。
と言うのは、申出地以外で白地がある場合は、代替地として判断されることがあります。
そうなると、その白地に対して農用地区域内の編入が求められる場合があります。
青地・白地の確認は、その地域の土地利用課など、担当する課に問い合わせてください。
【農振除外】
農振除外の申請受付は、年2回に行われます。
つまり、仮に申請の締め切りに間に合わなければ、次の申請受付は半年後ということになるので、早めに必要書類の準備をしておきましょう。
また、除外申請自体は、最短でもでおよそ8ヶ月かかります。
ただし、異議申出があった場合、その手続きだけでも2～5ヶ月かかることがあるため、農振除外の申請完了には最終的に1年を要するケースもあります。
青地を最終的に農地転用して登記するには、農振除外だけでも長期間要するということを覚えておきましょう。
基礎知識をしっかり踏まえておこう
農地には、都市計画や農地法に基づいた区域分けがされているため、農地転用を検討する上ではそれについて理解しておかなければなりません。
また、農地転用したい農地が青地である場合、まずは農振除外の申請から行う必要があり、申請決定までにも長期間を要します。
農地法に関する手続きにはなかなか難しい知識が多いですが、今回の記事を参考に的確な申請を行ってください。
