アパートの契約期間満了の時期になると、更新料の支払いが求められることがあります。
地域によっては、更新料が思いのほか高い場合もあり、支払いが負担になる方もいることでしょう。
しかし、そもそも更新料とは一体どのような費用なのかご存知でしょうか。
この記事では、アパート更新料の意味や支払い義務、値下げ交渉の余地などについて、詳しくお話していきます。
アパートの更新料とは？高い・安いは地域性が関係することも
アパートなどの賃貸物件に住んでいると、一般的に2年ごとの契約更新があります。
この契約期間満了の時期には、管理会社や大家さんから契約更新の書類が送付されるとともに、更新する場合は契約更新料の支払いが必要になってくるケースも少なくありません。
通常、更新料の支払いは家賃の1～2か月分である場合が多く、例えば家賃が5万円の場合、更新料は5～10万円と考えることができます。
しかし、実は地域によっては、その有無や金額が大きく変わってくる場合もあります。
例えば、関東での更新料は家賃の1か月であることが多いですが、人気エリアのアパートでは家賃の2～3か月分となるケースも見られます。
一方で、大阪や名古屋では更新料がないこともあったり、逆に京都では高い更新料が求められたりと、地域性や個々の物件によって変わってきます。
そのため、更新料の有無や金額は、アパート探しの時点からよく確認しておくことが望ましいでしょう。
アパートの更新料はどのような位置づけ？
アパートに長く住んでいる方であれば、支払うことが当たり前となっている更新料ですが、そもそもこの更新料はどような位置づけがあるのかご存知でしょうか。
もともと更新料は、「今後もお世話になります」という賃借人から賃貸人に対して支払われるお礼の意味合いがあります。
特に、昔は賃貸人が身分の高い大地主であることが多かったため、このような習慣が根付いたと言われています。
現在における更新料は、「月々の家賃の前払い」「契約継続の対価」と位置づけられており、つまりは毎月の家賃の負担を軽くするための前払いで、謝礼とも言えます。
ただし、賃借人に求める更新料は、賃貸借契約書への記載が条件とされると同時に、消費者契約法ではあまりにも高い更新料は無効になるとされています。
アパートの更新料に支払い義務はある？高いと訴えられたケースも
前項では、アパートの更新料の位置づけについてご説明してきました。
この位置づけから更新料の支払い義務を考えたとき、賃貸借契約書への記載が条件となることが分かりました。
つまり、賃貸借契約書に同意している以上、賃借人には更新料の支払い義務が生じることを意味しています。
しかし、実はしばしば更新料をめぐって訴訟が起こることもあります。
と言うのも、賃貸借契約の基となる「借地借家法」には、更新料に関して明記されているわけではありません。
そのため、それを理由に更新料の支払いを頑なに拒否する方もいるのです。
しかしながら、最高裁の判例では、更新料の徴収は合法とする判決が出ており、更新料が記載された賃貸借契約書へ同意している以上は、よほどの高額ではない限り、原則的に支払わなければなりません。
例えば、2011年の訴訟では、家賃の2か月分とする更新料が高いと訴えられましたが、判決では不当な高額と認められることはありませんでした。
具体的な更新料の限度額に関しては、1年ごとの更新で、少なくとも家賃の3か月以内であれば適法と言われています。
では、それでも更新料の支払いを拒否した場合はどうなるのでしょうか。
それについて、次項で詳しく見ていきましょう。
アパートの更新料を拒否したらどうなる？
前述したように、アパートの更新料の支払い義務は、賃貸借契約を交わした時点で発生するため、あまりに高い額でなければこれを拒否することはできません。
しかし、賃貸借契約に合意しているにも関わらず、万が一賃借人がそれを拒否した場合、賃貸人によって契約が解除される可能性が高いです。
まず、賃貸人から一方的に賃貸契約を解約するには、法律的に正当な理由が求められますが、更新料の支払い拒否は、賃貸借契約の特約違反とみなされます。
そのため、最悪の場合は、大家さんや不動産会社から訴訟を起こされたり、強制退去を命じられる場合もあります。
また、更新料の支払いを拒否していた場合、退去時にこれまでの未払いに加え、金利も加算されて求められる可能性もあるので、更新料はきちんと支払う必要があります。
高い更新料は交渉が可能か？
アパートの更新料が高い場合、それを交渉することはできるのでしょうか。
結論から言うと、条件次第では交渉することが可能です。
ただし、交渉が成立する可能性は決して高くはありません。
では、それを踏まえた上で、更新料の交渉が期待できる条件について以下にまとめてみましょう。
・契約前の交渉
前述したように、すでに賃貸借契約を済ませた後では、交渉は困難と言えます。
・大家さんが個人の場合
個人として大家さんと契約する場合、賃借人の事情に合わせて融通を利かせてくれる可能性があります。
一方、不動産会社がオーナーになっている場合、非常に事務的な対応になるため、融通が利かないと考えたほうが良いでしょう。
また、管理会社を介している場合も、同じことが言えます。
・空室率が高いアパート
立地の良い人気のアパートは、入居者に困っていないため、更新料の値下げにはまず応じません。
逆に、なかなか入居者が決まりにくい不人気なアパートであれば、値下げ交渉に前向きに応じてくれる可能性があります。
また、契約期間の1日後、もしくは1週間後に引っ越すような場合にも、原則的にはアパートの更新手続きが必要になりますが、更新料を払うには非常に短期間であるため、交渉する余地は十分あると言えます。
まずはそのアパートがどんな物件であるのかを知り、値下げ交渉が望めるのか見極めるようにしましょう。
アパート探しで更新料のない物件を探す
これまでに、アパートの更新料について、その相場や支払い義務、交渉など詳しくお話してきました。
金銭的な事情から、「高い更新料を払えない、払いたくない」という方は、アパート探しの時点から更新料のない物件を探すことが一番と言えます。
前述したように、大阪や名古屋など、地域によっては更新料がなかったり、空室の多いエリアであればその傾向が強く見られます。
また、定期借家契約などの短期契約物件、UR賃貸などの公的賃貸住宅では、更新料が設けられていないので、そういった物件をあたってみるのも良いでしょう。
とは言え、更新料がない代わりに、家賃や敷金・礼金、入居者サービス会費などが高ければ意味がないので、それも踏まえて見極めていくことが大切です。
更新料のない物件探しは、簡単に検索することができるネットがおすすめです。
現地で探す際は、契約を結ぶ前によく確認しながら検討していくようにしましょう。
更新料の有無や金額もチェック
アパートの更新料は、一般的に家賃の1～2倍とされており、その支払いは意外と負担になります。
賃貸借契約を交わした以上は、その支払い義務が生じるため、後悔しないようにあらかじめ確認しておくことが大切です。
アパート探しでは家賃や敷金だけでなく、更新料の有無や金額にも着目するようにしましょう。
