不動産の取引において「不動産登記」は必ず発生します。
その目的は、不動産（土地や建物）の所有者を「登記」という公示方法で主張するためです。
資産価値が高い不動産は、しっかり所有権を主張することが大切ですし、「登記」をすることでトラブルの防止にもつながります。
ここでは、土地の「登記」とは何か、登記手続きと必要書類を見ていきましょう。
土地を登記する目的
土地の所有権が相続や売買などで移転した際は、法務局で登記手続きをすることになります。
登記手続きは、司法書士に依頼することが一般的ですが、個人でも手続きを行うことができます。
ただ、実際の登記手続きには時間と費用、必要書類が発生するので、個人でやるのは面倒と思う方もいるかもしれません。
登記の手続きや必要書類を確認する前に、土地を登記する目的について解説します。
登記は、土地の物理的現況と権利関係を公示するために行います。
それは、登記が法的性質を有していることが関係しています。
法的性質には、「対抗力」と「公信力」と呼ばれるものがあります。
「対抗力」とは、自分の権利の存在を第三者に対して主張できる法的効力に該当します。
「公信力」とは、「登記上の情報を信用して不動産取引をした者は、たとえ、登記名義人が真実の権利者でない場合であっても、一定の要件を満たせば、その権利を取得することができる」というものです。
しかし、日本での登記には「公信力」が認められていないので、登記情報を信用して登記上の所有者から土地を購入しても、本当の所有者に対して「売買で私が購入した土地だ！」と権利が主張できないのです。
登記をしなければ、自分が不動産の所有者であると他人に対して主張することはできず、土地を担保に金融機関から借入を行うこともできません。
また、土地を売却する際に手続きがスムーズに進まないなど、不都合が多く発生するでしょう。
土地の登記の流れ
土地を購入した場合の登記手続きの流れを見ていきましょう。
①申請書の作成と必要書類の用意
②法務局へ提出
法務局へ提出する方法は、オンライン、郵送、法務局窓口への直接提出があります。
オンラインによる提出は、申請用総合ソフトのダウンロードなどの手続きが別途必要です。
登記完了後の証明書類である登記事項証明書の交付申請も対応していますし、窓口による交付申請より手数料が安いというメリットも特徴です。
窓口による交付を希望する場合は、所在場所と営業時間を確認しましょう。
全国にあるので、近くの場所を探すことができます。
不動産の登記手続きそのものは、必要書類を用意して法務局へ提出するという流れになりますが、司法書士に依頼する場合が多いです。
費用を抑えたいという人は、自分で登記手続きを行うことができます。
土地の登記は司法書士に依頼する？自分で行う？
先程、不動産登記は自分で手続きを行うこともできますが、司法書士に依頼する場合が多いとお伝えしました。
司法書士に依頼すると費用が発生しますが、専門家に依頼する安心感がありますよね。
最初に不動産登記について、「対抗力」と「公信力」のご説明をしました。
せっかく土地の所有者となったのに、登記をしていなかったことから、トラブルに巻き込まれるケースは珍しくありません。
相続登記では、年数が経過してから登記を行うと、更に必要書類が増え苦労することになります。
必要書類と合わせて、スケジュール管理も司法書士に依頼しましょう。
土地の登記手続きを自分で行う場合は、事前に法務局で相談することをおすすめします。
その際には、できるだけ必要書類を準備できていると具体的なアドバイスをもらえるでしょう。
土地を登記するための必要書類とは？
それでは、土地を登記する際の必要書類を確認しましょう。
必要書類は、登記申請書と添付書類です。
登記理由によって添付書類は変わりますが、登記申請書は共通書類です。
土地を購入したことによる所有権の移転、土地を相続で取得したことなどが主な登記理由です。
登記申請書には、登記の目的、原因、権利者（登記により利益を受ける者）、義務者（登記により不利益を受ける者）、申請日、申請人、課税価格、登録免許税額、不動産の表示など法令で定められている事項を記載します。
登記申請書は、A4サイズの用紙を使用して作成します。
パソコンや手書きでもかまいませんが、手書きの場合は鉛筆は使用不可です。
登記申請書の書式や記入例は、法務局のホームページで確認することができます。
これから、登記理由毎の添付書類について見ていきます。
土地を売買で入手した場合の必要書類
土地を売買で購入した際は、売買を原因とした所有権移転登記が必要です。
必要書類は以下の通りです。
①登記原因証明情報
登記原因証明情報とは、登記原因となった事実や契約などの法律行為や、権利関係が変動した事由を証明する書類になります。
売買の場合であれば、売買契約書を提出することになります。
②登記済証または登記識別情報
登記済証とは、権利書のことです。
なお、2005年の法改正以降は、登記完了後に発行される登記済証に代わって登記識別情報が発行されています。
③売主の印鑑証明書
発行から3ヶ月以内のものを提出する必要があります。
④買主の住民票
新たに登記名義人となる買主の住民票が必要となります。
⑤代理権限証書
登記手続きを司法書士などに委任する場合に必要となります。
⑥固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は添付書類として必須ではありませんが、登録免許税の計算のために必要です。
土地を相続で入手した場合の必要書類
続いて、亡くなった人が所有していた土地の名義を相続人に変更する相続登記について見ていきます。
主な相続登記として（1）遺産分割協議による場合、（2）遺言書より相続する場合、（3）法定相続で相続する場合の3パターンがあります。
複数のパターンがありますが、共通する必要書類とそれぞれの場合における必要書類を組み合わせて理解しましょう。
「共通する必要書類」
・被相続人の住民票（除票）
被相続人の最後の所在地にある役所で住民票（除票）を発行し、用意します。
・相続人の住民票
新たな所有者となる相続人の住民票を用意します。
・固定資産評価証明書
必須ではありませんが、登録免許税の計算のための必要書類です。
・委任状
登記を司法書士などに委任する場合や、他の相続人に委任する場合に必要です。
上記に加えて、それぞれ以下の書類が必要になります。
（1）遺産分割協議による場合
①遺産分割協議書
相続人が全員押印した遺産分割協議書が必要です。
遺産分割協議書には相続人が実印で押印するため、印鑑証明書を添付する必要がありますが、この印鑑証明書は発行後3ヶ月以内である必要はありません。
②戸籍謄本
被相続人と相続人のつながりがわかるように戸籍謄本一式を用意します。
（2）遺言書より相続する場合
①遺言書
自筆証書遺言の場合には、家庭裁判所で検印の手続きを受ける必要があります。
②戸籍謄本
被相続人の死亡時の戸籍謄本が必要となりますので、出生時までさかのぼる必要はありません。
相続人は現在の戸籍謄本を使用しましょう。
（3）法定相続で相続する場合
①戸籍謄本
遺産分割協議書時と同様、戸籍謄本一式を用意してください。
法定相続で相続する場合は、他の相続人の委任状なく、共同相続人のうちひとりが単独で登記手続きを行えます。
その場合、申請人の分しか登記識別情報が発行されないので、相続人全員が登記識別事項の交付を希望するためには、相続人全員が登記申請人となる必要があります。
登記する際の必要書類は司法書士に確認を依頼しよう
登記の必要書類は、登記理由によって変わりますので、わかりにくいと思います。
土地の登記は個人でもできるとお話ししましたが、個人が実際に登記を行う機会はあまりありません。
必要書類も多岐にわたるので、専門家である司法書士に依頼しましょう。
取引で受領した資料は、捨てずにしっかり保管することも忘れないでください。
