中古一戸建ての購入前は、「リフォームする時の費用は？」「将来のメンテナンス費用は？」「見えない部分は大丈夫？」と気になることが多くあるでしょう。
そのほかにも、価格・住環境・広さ・融資を受ける金融機関・学校までの距離など検討事項が多くあります。
中古一戸建てを、購入するための注意点にはどのようなものがあるのでしょうか。
特に見落としやすい注意点を解説します。
中古一戸建て購入前に建物状況調査（インスペクション）を実施しよう
建物状況調査（インスペクション）とは、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分等の不具合を把握する調査です。
人でいうと「健康診断」のようなものだと考えると分かりやすいと思います。
中古一戸建ては、新築ではありませんので経年劣化があります。
中古一戸建て内見時に、床・壁・キッチン・浴室・トイレ等、目視できる部分はある程度確認できます。
しかし、床下・床の傾き・基礎・屋根裏は、内見では確認しにくいという注意点があります。
中古一戸建ては、工法・形状・建材・メンテナンス状況によって、劣化状況に違いがでます。
中古一戸建て購入後に、「雨漏り」「シロアリ」「傾き」等の被害がでた場合は、思わぬ出費になります。
被害が大きい場合は、せっかく引越しをしたのに仮住まいが必要になってしまうケースもあります。
そんな被害に合わないためにも、建物状況調査（インスペクション）を実施してからの購入をおすすめします。
物件によっては、売主が建物状況調査を実施している場合がありますので、不動産会社に確認しましょう。
建物状況調査を実施すると、外壁張替や屋根張替時期の目安をアドバイスしてくれるケースもありますので、メンテナンス計画・費用の参考になります。
中古一戸建ての瑕疵を保証！既存住宅売買瑕疵保険
既存住宅瑕疵保険とは、住宅の特に重要な主要構造部分や雨漏れ防止部分に重要な欠陥があった場合、保証する保険です。
瑕疵とは、通常想定される品質・性能を有していないことを指します。
保険加入時には、検査を実施しますので、中古一戸建て購入前に瑕疵を発見できるというメリットもあります。
最近では、売主が「自己物件の安全性」を証明するために、販売条件として付加している物件もあります。
気に入った物件が見つかって、保険が付加されていない物件でも買主が希望すれば、加入可能です。
買主が加入する場合の注意点は、売主に検査実施と保険加入の承諾を受ける必要があることです。
検査の結果、保険に加入できない場合やリフォーム工事の条件が付加されるケースがあるので、注意が必要です。
保険期間は、1年または5年です。
保険金額は、通算で500万円または1，000万円です。
ただし、5年の場合は1，000万円のみです。
上記は、売主が個人の場合の保険ですが、売主が事業者の場合の保険もあります。
中古一戸建て購入前に確認必須！重要事項説明書の注意点
中古一戸建てを購入する場合、契約前までに宅地建物取引主任士の資格を取得している者から書面で重要事項の説明を受けます。
重要事項の説明では、購入するうえで重要なことがらが記載してあります。
【重要事項説明書記載の事項の例】
・価格
・前面道路の権利関係
・水道・電気・ガスの供給施設の整備の状況や排水設備の整備の状況
・契約解除に関する事項
・契約違反のときに請求できる損害賠償や違約金に関する事項
・瑕疵担保責任の履行に関する事項
・周辺環境など告知すべき事項など
重要事項の説明での注意点は、専門用語が多く一度で理解することが難しいことです。
内容を理解しないまま契約してしまうと、納得がいかない結果になってしまいます。
【重要事項説明書記載事項で注意が必要なこと】
・前面道路の所有者が個人で、給排水管の工事に所有者の許可が必要
・給水管の口径が短く水圧が弱い
・近所に騒音や臭気を発する施設がある
・瑕疵担保責任の設定期間が短い
トラブルに巻き込まれないためには、物件資料や内見時に説明を受けた内容と一致しているかを確認する必要があります。
また、契約の数日前に書面をもらい納得がいくまで調べたり、質問することです。
中古一戸建てを購入してリフォームする場合の注意点
中古一戸建てを購入して、自分好みのリフォームを施せるのも中古一戸建てを購入する魅力の一つです。
しかし、中古一戸建のリフォームを実施する際にも注意点があるので、確認していきましょう。
建物の構造・工法・形状によって、予定していた増改築やリフォームができないケースがあります。
たとえばユニット工法や2×4工法で建築していると、増改築や大規模な間取り変更ができない可能性があります。
ユニット工法とは、立体ユニットの単位で工場で生産し、クレーンを使って積み木のように組み上げていく工法です。
2×4工法とは、均一サイズの角材と合板を接合して組み立てる工法です。
購入を検討している物件の構造・工法を確認し、希望通りのリフォームが可能か、購入前にリフォーム会社に確認した方がいいでしょう。
もう一つ注意点があります。
それは工期の遅延です。
中古一戸建てのリフォームは、基本的に引き渡し後のリフォームになります。
リフォーム工事中、賃貸物件に住んでいる場合、その家賃と新居の住宅ローンが二重に発生します。
持ち家に住んでいる場合は、固定資産税・都市計画税が新居の分と合わせて2軒分徴収されます。
家賃や固定資産税の二重負担を軽減するため、工期を短く設定し余裕がない計画にすると、工期が遅れた場合、現在の自宅の引き渡しも遅れます。
工期の遅れは、人的なケースもありますが台風や災害で資材が届かない不可抗力のケースもありますので、余裕をもった計画をたてましょう。
中古一戸建て購入時、見逃しやすい安全面の注意点
中古一戸建て購入を検討する場合、価格、支払い、広さ、間取り、設備、デザインなどに意識がいってしまいます。
中古一戸建て購入時に、忘れてはいけない注意点が安全面の確認です。
たとえば、消防車の自宅前までのスムーズな経路、指定緊急避難所の場所とルートが整っているかどうかです。
火災は、自分自身が注意をしていても、隣近所が火災になってしまい巻き込まれるケースもあります。
火災時に消防車がスムーズに自宅前まできて、消火活動ができるかを確認しましょう。
消防車は車幅・長さがあり、複数台で消火・救助にきますので、ある程度の道幅（目安は4メートル）が必要です。
幹線道路から自宅までのルートに、4メートル以内の道路がないか確認をしましょう。
道路幅が4メートル以上ある場合でも、交差点に隅切りがなかったり、路上駐車があると消防車の到着が遅れてしまいます。
また、指定緊急避難場所の確認も重要です。
指定緊急避難場所を確認する際は、自宅からのルートにくわえ通学予定の保育園・幼稚園・小学校などからの距離・ルート・歩きやすさを確認しましょう。
お子さんと一緒に一度歩いてみるといいと思います。
中古一戸建て購入時に考えておきたい防犯面の注意点
「自宅に泥棒なんてそんな簡単に侵入しない」「取られるものがないから大丈夫」と思っている方も多いかもしれません。
しかし、無関心や油断は侵入窃盗を容易にしてしまうことに繋がりかねません。
注意点は、もしも室内ででくわしてしまったら、危害を加えられてしまうかもしれないということです。
一戸建ては管理人もいませんし、共同玄関でもないのでマンションに比べて侵入窃盗のリスクが高い傾向があります。
中古一戸建ては防犯対策をしていなかったり、古いタイプで防犯性が低いものもありますので、購入時に強化したい項目の一つです。
手軽に強化できるものをご紹介します。
・防犯性の高い鍵に交換する
・補助鍵を設置して1ドア2ロックにする
・窓ストッパーの設置
・防犯ガラスへの変更
・テレビドアフォンの設置
・防犯センサーライトの設置
・防犯砂利の設置
どの防犯対策も侵入までの時間がかかったり、音や光で目立たせるという共通点があります。
物件選びの段階で、敷地の見通しや人通りを確認しておくことも重要です。
中古一戸建て購入は、事前準備をしっかりしよう
新居の購入は、個人にとって高価な買い物です。
高価な買い物なので、「調べすぎ」「知りすぎ」で損することは一つもありません。
新居を中古一戸建てで検討する場合は、購入前に不安や注意点を明確にして、改善策を立てておくことです。
購入後に「こんなこと知らなかった」「こんなはずじゃなかった」とならない為にも、事前準備をしっかりしましょう。
