土地の売買契約の前に、売主はどのような流れで手続きが進むのか知っておくことが大切です。
仲介なら不動産会社のサポートがありますが、落ち着いて売却するためには情報収集が必要になります。
ここでは、土地の売却の流れや、損をしないために必要な予備知識についてご紹介していきます。
土地の売買契約の流れを知ろう
さっそく、土地の売買契約の流れをご説明していきます。
●土地の査定と価格の決定
まず、不動産会社に土地の査定を依頼し、売却金額を決めます。
専門家が現地に赴いて調査を行い、土地の査定額が決まります。
固定資産税評価証明書の取得なども、この段階で行われます。
査定額が分かったら、募集金額を決めます。
後から買主に値下げ交渉をされることを想定して、少し高めに設定することがあります。
●契約
不動産会社と契約し、売買の募集をはじめてもらいます。
また、このような「仲介」ではなく、不動産会社に土地を買い取ってもらう「買取」という売却方法もあります。
●買付
土地を買いたいという申し出があったら、条件をもとに価格の調整を行います。
価格についての交渉が必要ない場合は、契約する日にちや手付金額を不動産会社と売主で話し合います。
買主が確定したら、不動産会社が買主に重要事項の説明を行い、売買契約が締結されます。
●署名捺印
土地売買契約書が作成され、売主と買主ともに内容を確認した上で、サイン・捺印をします。
手付金は、このときに買主から売主に渡されます。
最終段階！土地の売買契約の流れ
引き続き、土地の売買契約の流れをご説明します。
●融資
土地売買契約書が完成し、引き渡しに至るまでの間に融資の承認がおりる場合もあります。
買主が融資を利用する際には、審査が行われていますが、土地の引き渡しまでに結果が分かります。
銀行などで審査に通ったら、買主は貸借契約を正式に結んで融資の手続きをします。
●土地の引き渡し
買主は手付金をすでに渡してありますので、あとは残代金を支払い、決済になります。
売主は、所有権移転にともなう登紀を行ってから不動産会社に仲介手数料を支払います。
土地は買主の手に渡り、土地売買契約は完了になります。
さまざまな手続き、審査がありますが、土地の売買は多額のお金が動くため、慎重に処理されます。
はじめに実例などを調べることで、契約の流れも理解しやすくなるでしょう。
売主も買主も、契約前にしっかりと調べてからのぞむことが大切です。
売買契約の流れをスムーズに！貴重品の保管・瑕疵担保責任に注意
土地の売買契約の流れを簡単にご説明しました。
売主は、売買契約の手続きに必要になる「大切なものの管理」に注意することが求められます。
実印をなくしてしまうと、決済日に面倒なことになります。
なくしてしまった場合は、早急に役場で代わりの印鑑の印鑑登録をしなければいけません。
決済日には、実印と印鑑証明書をそろえて手続きを行うからです。
また、売主は所有権を移転する前に権利証をなくさないようにすることも重要です。
もし権利証がなくなってしまったら、余計な手続きが必要になります。
権利証は再発行不可なので、「資格者代理人による本人確認情報の提供」という手続きをすることになるでしょう。
登紀をする司法書士によって本人確認が行われ、法務局で情報提供を行い、土地の権利が証明されます。
さらに、売主は瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）について知っておく必要があるでしょう。
瑕疵担保責任とは、土地の売却後に土壌の汚染などが見つかり、土地の価値が著しく下がるような事実が明らかになった場合、賠償責任を求められるということです。
「知らなかった」ということなら免責されることもありますが、「知っていた」ということが分かれば免責されません。
土地の価格算定方法を知ろう
土地の売買契約の流れの中で、「土地の査定と価格の決定」ということをお伝えしましたが、少し掘り下げてお話しします。
土地の価格算定は、実際に測った坪数がもとになって計算される「実測売買」と、登紀簿に書かれている面積をもとにして作成する「公簿売買」があります。
すべてのケースで土地面積を測っているわけではないのです。
と言いますのも、正確に実測するには、売主が土地家屋調査士に依頼しなければいけません。
この依頼費用は不動産会社ではなく売主が支払うことになります。
確実な価値を知る方法ではありますが、売主にとっては負担が大きくなるでしょう。
ですから、公簿売買を選び、実測を行わずに査定してもらうケースも多いです。
買主の立場で考えると「本当に正しい面積なのか」という不安点はありますが、公簿売買で契約されることはめずらしくありません。
ただし、登紀簿に書かれている面積が実測した面積と異なることが、売主にとって損となるケースもあるわけです。
実査には、登紀簿をもとに査定した場合よりも価値が高かった、というケースがあるからです。
引き渡しが完了した後に買主が実測し、面積がちがうということが判明することがあるでしょう。
印紙代の節約も考えておこう
売主は、売買の流れについて知るとともに、印紙にかかるお金について知っておくことが大切です。
軽減措置が適用になるケースもあります。
印紙代とは言え、必要な金額は数万円になります。
少しでも安くなる方法がないか、よく確認することをおすすめします。
たとえば、基本的には売買契約書の発行部数分必要になる印紙ですが、原本のみ作成してコピーで交付すれば節税につながります。
また、仲介してもらう不動産会社と契約する前に、いくつかの会社をピックアップして比較する場合が多いでしょう。
不動産会社によっては苦手分野もあるため、査定額は不動産会社すべて同じ金額にはならないことがあります。
ケースバイケースですが、賃貸や中古マンションが得意分野の不動産会社に、個人の土地の売買を依頼するのは得策ではないと考えられます。
そして、売却したい土地がある地域の事情に精通した不動産会社を選ぶこともポイントです。
不動産選びで悩んだら、一括査定ができるサイトで検索して不動産をしぼることもできます。
土地の値下げについての豆知識
買主は、土地を買う際に、できる限り安い価格で売買契約を結びたいと考えます。
売主が相場よりも安い金額を設定したとしても、当然ながら指摘することはありません。
売主や不動産会社の交渉力、知識不足などが原因で、比較的安い金額で決済されることもあるようです。
それから、値下げ交渉のお話ですが、値引き交渉は金額が大きくても、基本的に100万円を超えることはないでしょう。
買主がそれを超える値段で交渉しようとしたら、売主側から「購入する気がない」と判断されることもあります。
また、価格が高すぎてスムーズな流れにはならないときには、値下げを検討することになるかと思います。
売主側が値下げする場合も、100万円以上の値段を一気に下げると、チェックしていた人にとっては「何かあるのではないか」と疑問に思われるかもしれません。
30万円以下の値下げ金額でも目立ちませんので、50万円程度がベターでしょう。
こうした駆け引き術は、不動産会社によってもさまざまです。
土地の売買契約が成功するかは不動産会社選びで決まる
土地の売却を考えている方は、まずは「査定」、そして「不動産会社との契約」という流れになることを知っておきましょう。
不動産会社を賢く選ぶことが、損をしないためには必要なことです。
瑕疵担保責任、実測売買と公簿売買など、不動産取引の基本知識について理解を深めておくこともおすすめします。
