マンションの寿命はどこで判断?建て替えを検討するポイント

多くの住人が住むマンションでは、所有者の立場としても各住人の安全性を確保することが重要です。

それには、そのマンションの寿命も深く関わっているものですが、マンションの場合、いくつかのポイントに焦点をあてて寿命を判断することが大切です。

今回は、マンションの所有者が寿命を判断するポイントに加え、寿命により建て替えを検討する際に大切なポイントについてもご説明していきます。

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見えない損傷が建て替えの引き金?マンション寿命は耐震性に注目

マンションの寿命は、あってないようなものと表現されることも多いです。

そのため、マンションの寿命はいくつかのポイントに焦点をあてて判断することが望ましいとされています。

まず、マンションの寿命を判断する上でポイントとなるのが耐震性です。

地震大国とも呼ばれる日本では、大小にかかわらず各地で地震が発生しています。

地震が発生すると、目に見えない損傷をマンションが受けていることも考えられ、それが後に建て替えなどの引き金になることもあります。

そのため、マンションの寿命を考えた場合、耐震性は判断材料となります。

特に注目したいのが1981年の6月以降の建築確認において適用となっている、新耐震基準です。

この新耐震基準は、震度6~7の地震の際の揺れを想定して制定されたものです。

旧耐震基準で建設されたマンションでは、新耐震基準の内容を満たしておらず、耐震性に不安があると言えます。

つまり、どちらの基準に沿って建てられているかが重要なターニングポイントです。

メンテナンスが効かないマンションは寿命?建て替えも視野に

建物内に多くの配管などが密集しているマンションでは、それらのメンテナンスも重要になります。

また、マンションで防水加工を施している部分の性能が落ちていないかなども、水漏れによる建物の劣化を防ぐために重要です。

このように、各設備のメンテナンスが行き届いているか否かで、そのマンションの寿命が大きく変わると言えます。

しかし、メンテナンスはマンションの寿命を延ばすことには繋がるものの、建設から時間が経ったマンションの各設備においては、性能の維持に限界もあります。

そのため、メンテナンスを施してもすぐ不具合が起こってしまうような場合は、マンションの建て替えを検討する必要が出てきます。

場合によっては、メンテナンス費用と建て替え費用が同等になることも考えられます。

マンション経営は長期に渡るため、将来を見据えた資金計画を立てるようにしましょう。

寿命の前に建て替え?マンションの周辺環境の変化による余波

マンションの寿命は、その周辺環境の変化によっても左右されます。

例えば、既存の道路を拡張する案が提示され、そのためにマンションを取り壊すよう要望が出されることがあります。

また、マンションがある地に大型の施設が建設される案が出された場合にも、同様の要望が出されることもあるでしょう。

このようなケースは、マンション自体に問題があるわけではなく、立地的な問題が関係します。

まだマンション自体に問題が無いにも関わらず取り壊すことは、マンション所有者にとって望む所ではありません。

しかし、このような周辺環境の変化は、マンションがある地域にとって金銭的に大きな潤いを与えます。

そのため、実際にこのような周辺環境の変化で取り壊されたところもあるでしょう。

このような話を聞くと、マンション所有者にとってはデメリットが大きいように思われる周辺環境の変化ですが、取り壊しを行ったマンションでは立退料などの補償が地域から期待できます。

その金額にはマンションが置かれている状況によっても違いがありますが、それを利用して他の地に新しくマンションを建て替えることもできるというメリットがあります。

寿命を感じたらマンションの建て替えを!専門家の意見を仰ごう

上述のポイントを踏まえ、自身が所有するマンションに寿命が近づいていると判断した方は、建て替えを行うことをおすすめします。

しかし、マンションの建て替えについて専門的な知識がある所有者であれば問題ありませんが、そうでない場合、建て替えまでの作業をどのように進めていったら良いのか迷うものです。

そのため、マンションの建て替えに関する知識が豊富な専門家に意見を仰ぎましょう。

マンションの所有者は人脈が広い方が多いため、それを生かして不動産関係に詳しい知人がいないか確認してみてください。

また、マンションの入居者の中にも不動産関係の仕事をしている方がいる場合もあるため、確認してみるのも良いでしょう。

もし、自身の周辺にそのような方がいない場合には、専門家派遣制度を取り入れている公共団体などもあるため、それを検討するのもおすすめです。

マンションの建て替えを本格的に検討する前に!大まかな検討を

ここでは、マンションの建て替えを行う場合に大切なポイントを以下でご説明していきます。

・建設可能なマンションを検討する

すべての建物には建築基準法に沿ったものであることが条件となります。

そのため、それに適したマンションの大きさなどを大まかに検討しておきましょう。

・建て替え費用を抑える方法を検討する

例えば、あえてマンションの住戸を多くすることで、余ったものを分譲するという方法があります。

住戸の多いマンションは建て替え時に費用が高くなるように思いますが、分譲により複数の区分所有者を確保できれば、各々の負担が軽減できます。

・建て替えにかかる費用の算出

マンションの建て替えには多くの費用がかかるため、事前に大まかな費用を算出しておきましょう。

主な費用としては、マンションの解体・建設費用、建て替え中に使用する住人の仮設費用や引っ越し費用などが挙げられます。

・建て替え検討の旨を住人に伝える

マンションの建て替えは、所有者の独断では行えません。

管理組合の集会などの場で、寿命が近づいていることなどによりマンションの建て替えを検討している旨を伝えましょう。

建て替えに賛成する声が集まるようなら、本格的な建て替えのための検討に移ります。

マンションの建て替えを本格的に検討することが決まったら!

マンションの入居者などの賛成意見などにより建て替えを検討することが決まったら、ポイントを踏まえて本格的な建て替えの検討に移りましょう。

・建て替えのパートナーを決める

前項では、マンションの建て替えには専門家の意見を仰ぐことが大切であると述べました。

本格的に建て替えが決まったら、その中から最も力になってくれるであろうパートナーを選んでください。

マンションの建て替えを検討中であれば複数の意見が参考になりますが、いざ作業が本格的になった際にはその人数を絞ることが望ましいでしょう。

専門家によって意見なども違うことがあるため、混乱を防ぐためにも少人数に絞ってください。

・入居者が感じているマンションの不満を把握する

アンケート用紙を配布するなどして、マンションの入居者が抱えている不満などを事前に把握しておくと、より建て替えの際に役立ちます。

例えば、どの部分にマンションの寿命を感じていたかなどが把握できると、建て替えの際にその部分に高い機能を備えておくことができます。

・マンションの構造などを決める

事前に検討しておいたマンションの大きさなどをもとに、外観や形状、構造などを検討しましょう。

・建て替えと別の方法も検討する

マンションの状況によっては、建て替えではなく修繕などのほうが適していると後に判断される場合もあるため、その可能性も視野に入れておきましょう。

・入居者との情報の共有

建て替えと言っても決めなければならない事柄は複数に渡ります。

後に建て替えに関するクレームなどを生まないためにも、所有者と入居者が協力して建て替えを行うとの意識を持ち、情報の共有に努めましょう。

寿命はより良いマンションへのきっかけ!建て替えは協力を大切に

寿命というと、数値で表すことにより分かりやすいものですが、マンションに関してはそれだけでは測れないのが実情です。

そのため、マンションの耐震性や劣化具合、また周辺環境に合わせて建て替えを検討することが大切です。

また、建て替えの際に検討する事柄には様々なものがあります。

専門家助言を得ることはもちろん、実際に建て替えたマンションに住むことになる入居者の意見も大切にし、みんなで住みやすいマンションを建設することを目指しましょう。