【賃貸経営】アパートの立ち退き費用はどのくらい用意する?

アパートの入居者へ立ち退き費用を支払う場合、交渉の場をもうけて話し合うことが多いと思います。

その前に、トラブルにならないよう、基本的な流れや立ち退き料の相場などを知っておくことが役立つでしょう。

立ち退き料はいくら払うべきなのか、それぞれの状況と照らし合わせて考えてみてください。

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アパートの立ち退き費用が必要な理由

立ち退きにともなう費用(立ち退き料)は、貸主の都合で借主に退去をお願いする際に、いわば代償として支払われるものです。

例えば、建物の老朽化で建て替えの必要性を感じ、一時的にアパートを明け渡してもらいたいケースがありますね。

入居者は「まだ問題なく住める」と考えて、首を縦に振らないかもしれません。

しかし、建物を客観的に調べると倒壊するおそれがあるような場合、もしくは老朽化によって入居者が減っていき、赤字経営になってしまう場合には、立ち退きをお願いすることになるでしょう。

建物を取り壊して土地を売却したい場合も同様です。

このように、「どうしても立ち退きをお願いしなければならない」という状況で、心遣いとして支払うのが立ち退き料だと言えます。

絶対に払わなければいけないものではなく、「○○円払う」と法律で定められているものでもありません。

家賃の滞納があったり、部屋を勝手にお店として使ったり、マナーが悪く問題を起こしてきた入居者に立ち退きをお願いする場合、支払われないことも考えられます。

アパートの立ち退き費用の相場

アパートの立ち退きをお願いする際にかかる費用は、どのくらい支払われることが多いのでしょうか。

前項で書いたように、法律で細かく決められているものではなく、計算方法などもありませんので、これまでの実例をもとに判断することになります。

一般的には、貸していた部屋の賃料の6ヶ月~10ヶ月分が支払われることが多いと言われています。

もし賃料が5万円の物件なら、30万円~50万円の範囲で考えておけば、立ち退き費用として問題ないと思われます。

現在の賃料と引っ越し先の賃料の差額を計算し、その1年分ほどを支払うケースもあります。

ただし、これは「現状、こうした実例がある」というお話ですので、それにとらわれることなく話し合いで決めてもいいのです。

引っ越し代だけを支払う場合もあるでしょうし、どうしても居座ろうとする入居者に、相場以上の金額を請求されて応じるケースもあります。

アパートの立ち退き費用を少なく見積もるためには

さきほどは、「相場以上」の立ち退き費用を求められるような状況があるとお伝えしました。

都市開発や土地の評価額の変化によって価値が上がり、売却できれば大きな利益になるような場合、高額な立ち退き料を支払うことを選ぶことがあるでしょう。

しかしながら、アパートの立ち退き費用をできるだけ安く済ませることができれば、貸主にとって得になることは確かです。

老朽化のせいで建て替えが必要になった場合、急激に建物が劣化していくわけではありません。

しっかりと不動産管理ができていれば、早めに動き出すことで立ち退き費用を少なく見積もることもできるでしょう。

入居者募集をせず、自然退去を待ち、立ち退きが必要な戸数が減ったタイミングで入居者に説明することができます。

中には、長期間ルールを守りながら住み続けてくれた入居者や、高齢などの理由から引っ越しの負担が大きい入居者などもいるかもしれません。

そうした事情を考慮して、立ち退き料を提示するようにしましょう。

今は情報があふれていますので、立ち退き費用の相場よりも明らかに安い金額を提示すると、トラブルに発展する可能性も高いのです。

立ち退きの流れとは

アパートの立ち退きをお願いするのであれば、入居者へ失礼にならないような流れで行うべきです。

当然のことですが、いくら高額な費用を用意できるとはいえ、「来週、出て行ってほしい」とお伝えするわけにはいきません。

なるべく早めに入居者に通知することが必要です。

契約期間満了の、遅くても6ヵ月前、できれば1年前にお知らせしておくといいでしょう。

不動産会社、コンサルティング会社、弁護士などに相談して、トラブルにならないように進めることをおすすめします。

まずは、ふさわしい時期に「引っ越してほしい」と言うことをお伝えします。

不動産仲介業者があれば代替物件の提案が行われることが多いでしょう。

それから、立ち退きに必要な費用の交渉に入ります。

こちらが想定した通りに立ち退きが進まないこともありますので、根気強く再通知を送り、手間を惜しまずに話し合いをすることになるでしょう。

トラブルを避けたい!オーナー自身が誠意を持って話し合う

アパートの立ち退きのための費用については、お互いに歩み寄って十分に話し合いながら決めていくことになります。

弁護士に依頼することもできますが、弁護士報酬を支払わなければなりません。

昭和の時代には、高圧的な態度で立ち退きを強制する立ち退き屋が存在しましたが、今では弁護士法により厳しく取り締まられています。

例え管理会社であっても、入居者に立ち退きを要求することはできません。

入居者の立場から考えても、オーナーが機械ではなく生身の人間で、自分に感謝の気持ちを持ち、誠意を持って対応しようとしていることが伝われば、聞き入れてくれるかもしれません。

何らかの理由で信頼関係が壊れてしまい、裁判になってしまうとオーナーにとっては困った状況になります。

立ち退きしてもらえる期日が遠くなりますし、「借地借家法」を持ち出されれば、借主の主張を優先する流れになります。

入居者にとっても裁判にはリスクがありますので、なるべく話し合いで円満に解決するようにしましょう。

定期借家契約と普通借家契約について確認

最後に、賃貸借契約の種類について触れておきます。

実は立ち退き費用が必要ないこともありますし、少なくすることもできるかもしれません。

賃貸借契約としては、「定期借家契約」と「普通借家契約」があり、前者であれば立ち退き費用を考えなくてもいい場合があります。

定期借家契約は、契約期間満了と同時に確実に賃貸借契約が終わるということです。

普通借家契約は期間満了したとしても、入居者に更新する意志があれば更新ができます。

普通借家契約のほうが多いのが現状ですが、これを定期借家契約に切り替えることもできます。

切り替えるためには、いったん契約を合意解除し、新たに定期借家契約として締結することが必要です。

間接的な立ち退き交渉と考えられるため、合意解除が難しいという難点はありますし、定期借家期間として数年の間は貸し出す必要があります。

賃料の減額につながるケースも多いでしょう。

しかし、立ち退きしてもらう期間を明確にできるというメリットはあります。

なお、この切り替えができるアパートは、普通借家契約が2000年3月1日より後に契約されたものだけです。

立ち退きをお願いするなら慎重に進めよう

入居者に立ち退きをお願いする場合、期間満了の6ヶ月~1年前に通知し、話し合いによって立ち退き料を決めていくことになります。

賃料のだいたい6ヶ月分くらいが相場だと言われていますが、状況によっては増えたり減ったりします。

もし、老朽化が原因で建て替えが必要な場合は、危険性の高さを分かりやすく伝え、早急に建て直す必要があることを、理解してもらえるように説明します。

入居者が、高額な立ち退き料を要求してきたり、裁判を起こすと言ってきたりする可能性もゼロではありませんので、その時には弁護士に相談するといいでしょう。