分譲マンションの「修繕積立金」の算出方法と相場について

分譲マンションに住んでいると、毎月管理費の他に「修繕積立金」を支払っている場合が多いと思います。

この「修繕積立金」とは、どのようなものに使われているのかご存知でしょうか。

また、管理費との違いは何でしょうか。

今回は、知っているつもりで実はあまりよく知らない、「修繕積立金」の相場や算出方法について詳しくご紹介していきます。

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分譲マンションの「修繕積立金」は何に使われている?

分譲マンションを購入すると、住宅ローンの他に「修繕積立金」と「管理費」を支払わなければなりません。

では、この「修繕積立金」と「管理費」は、何に使われる費用なのでしょうか。

【修繕積立金】

分譲マンションの所有者から毎月一定の金額を集め、将来必ず行うことになる大規模な修繕工事に備えて、積み立ているお金のことです。

マンションは経年劣化していくものですから、できるだけ劣化を防ぎ、性能を維持するために長期的な修繕計画を立てる必要があります。

その「長期修繕計画」は管理会社が行うのですが、計画に基づいた金額を毎月所有者が積み立てることになります。

多くの場合、マンションの修繕は12年や15年という周期で行われます。

修繕積立金の相場は、分譲マンションの戸数などによっても変わってくるので一概には言えませんが、適正額の算出方法があるので、後ほど述べます。

長い間住むマンションですから、外壁や屋根、エレベーターなど、建物そのものや設備などを定期的に修繕を行わなければなりません。

そのための費用が「修繕積立金」というわけです。

分譲マンションの「修繕積立金」と「管理費」の違いと相場

分譲マンションの「修繕積立金」について、お分かりいただけたかと思います。

次に「管理費」について見ていきましょう。

【管理費】

管理費は、マンションのエントランスやエレベーターホールなどの共用部分にある設備などの維持管理費用のことです。

管理費の内訳には、建物の設備点検、共用部分の清掃や管理、水道光熱費、管理人の人件費などが含まれます。

自分たちが毎日快適に生活するために、共用部分の維持管理費用を所有者が分担して負担している費用が管理費なのです。

「修繕積立金」と「管理費」は、同じようなものと捉えて混合してしまう傾向がありますが、修繕積立金は「計画的に行う修繕」に使われ、管理費は「日々の管理」に必要なものだと考えれば良いでしょう。

一般的に分譲マンションの場合、管理費の相場は修繕積立金に比べ、高く設定されています。

ちなみに、これとは別に「共益費」というものもありますが、これは賃貸の場合に管理費と似たような意味合いで使われているものです。

したがって、分譲マンションの場合は共益費は発生しません。

ほとんどの分譲マンションの「修繕積立金」は破綻寸前!?

毎月一定額を積み立てている「修繕積立金」ですが、ほとんどの分譲マンションで修繕費が足りなくなっていると言います。

このままでは、数十年後には破綻するところも出てしまうかもしれません。

そのため、段階的に3~5倍の値上げしなければならないケースが多くあり、なかには10倍近く値上げしなければ修繕工事ができなくなる場合もあるようです。

値上げをしないケースでも、数十万円単位の修繕一時金を求められる場合があるので、うかうかしていられません。

では、なぜこんなことが起こってしまうのでしょうか。

それは、分譲マンションを販売しやすくするために、修繕積立金や管理費などの金額を抑えているからです。

低額の積立金額を提示して初期費用を抑え、販売することが優先されているのです。

このようなことから、マンション購入後に修繕積立金を値上げしない、健全な長期修繕計画を行っている管理会社は少ないのです。

したがって、マンションを購入するときに、20年後や30年後の大規模修繕について、修繕積立金の値上げや一時金が発生することなど、しっかり把握しておく必要があります。

では、適正な相場を知るために、修繕積立金の算出方法をご紹介しましょう。

分譲マンション修繕積立金の適正金額の算出方法

それでは、修繕積立金の適正金額を知るために、「マンション修繕積立金に関するガイドライン」から、算出方法をご紹介します。

【修繕積立金の計算式】「Y=AX」あるいは「Y=AX+B」

Y 毎月の修繕積立金額

A 床面積に対する修繕積立金額

X マンションの床面積

B 機械式の駐車場がある場合

Aに関しては建築延床面積や階数によって、Bに関しては駐車場の昇降形式によって、金額が定められています。

しかし、ここで細かくその数値をご紹介してもわかりにくくなってしまうので、「床面積に対する修繕積立の平均金額=200円/m²」で考えてみましょう。

すると、修繕積立金の計算式は、「200円×マンションの床面積」で算出できます。

機械式駐車場も平均金額の9,000円とすると、「200円×マンションの床面積」に「9,000円×機械式駐車場数÷総戸数」をプラスすれば、駐車場を利用した場合の適正な修繕積立金が分かります。

【例:60m²のマンション、機械式駐車場の収容台数30台、総戸数50】

修繕積立金:200円×60m²=12,000円

駐車場を利用した場合:12,000円+(9,000円×30台÷50戸)=17,400円

適正な修繕積立金は、以上のようになります。

このことを頭に入れておくと、修繕積立金の相場が適正かどうか、すぐに分かりますね。

周辺の分譲マンション修繕積立金の相場を知ろう

適正な分譲マンションの修繕積立金の算出方法が分かると、マンションを選ぶときの目安になります。

マンションを購入する前に、その周辺にあるマンションの修繕積立金の金額をいくつか見ておくと、そのエリアの相場が分かります。

おそらく、マンション修繕積立金に関するガイドラインにある目安には及ばないでしょう。

国交省の調査によると、2割以上のマンションが積立金不足に陥っていると言います。

つまり、修繕積立金は圧倒的に足りていないので、今後「修繕積立金は値上げされる」ということが分かります。

分譲時は低く設定された修繕積立金は、「段階増額積立方式」が採用されている場合が多いようです。

「段階増額積立方式」は、最初の設定金額は低いですが、その後数年ごとに修繕積立金が値上がりする方式のことです。

ガイドラインの修繕積立金適正額と、提示されている修繕積立金の「差を埋め合わせるとしたら」と考えると、段階的値上げや修繕費の一時金の支払いも止むを得ません。

「修繕積立金」は不足しているが「管理費」の相場は高め!?

分譲マンションの修繕積立金について、現状の積立金額では実際のところ、かなり不足していることがお分かりいただけたかと思います。

ところが、管理費については少し事情が変わってきます。

先程、「管理費の相場は修繕積立金に比べ、高く設定されている」と述べましたが、これも明確な規定がないので管理会社が決めています。

しかし、管理費に関しても「適正な管理費」について、国交省がガイドラインを提示しています。

それによると、管理費の全国平均相場は145円/m²ということです。

先程の例で見てみると、145円×60m²=8,700円が適正な管理費ということになります。

こちらも周辺のマンションの管理費を見てみると、そのエリアの相場が分かるので、事前にチェックしておくことをおすすめします。

マンションの修繕積立金は相場ではなく適正な金額で

修繕積立金や管理費には、きちんとしたガイドラインがあり、自分でもおおよその金額を算出することができます。

自分のマンションの修繕積立金や管理費が適正であるか、確認してみてください。

また、これから分譲マンションを購入される方は、相場ではなく適正金額で修繕積立金を見るようにしましょう。

差額が大きければ、段階的な値上げや、修繕一時金が掛かることを頭に入れておくと良いかもしれません。