一戸建を賃貸併用住宅に!二世帯住宅を収益物件にする

一戸建の二世帯住宅というと、親世帯や子供世帯との同居が思い浮かびます。

異なる世代との二世帯同居は、将来人数に変動がある可能性が高く、スペースが余ってしまうなどという問題も出てきます。

そういった場合の解決方法として、空いた部屋を賃貸物件として貸し出す方法があります。

この賃貸併用住宅とはどういったものなのか、ご紹介していきます。

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一戸建二世帯住宅のパターン

一戸建の二世帯住宅には、いくつかのパターンがあります。

まず、完全分離型と呼ばれるパターンの一戸建二世帯住宅です。

これは、それぞれの世帯に玄関を設け、キッチンなどの水回りや居室を全て完全に分離させた二世帯住宅です。

生活のペースが違う二世帯でも気を遣わず生活でき、お互いのプライバシーを守れるというメリットがあります。

住宅の形としては、外階段を付けた上下分離型、壁を隔てた左右分離型があります。

このパターンは、将来一世帯になったときに、賃貸物件として使用できるメリットもあります。

次は、一部共有型と呼ばれるパターンの一戸建二世帯住宅です。

これは、玄関や水回りなど、一部だけを共有する二世帯住宅です。

一部を共有することで、プライバシーを守りながらコミュニケーションも取りやすくなるというメリットがあります。

完全分離型に比べると、建築費用が安く済むのも魅力の一つです。

そして、完全同居型と呼ばれる一戸建です。

これは玄関、水回り、居室など全て共有する形の一戸建です。

お互い助け合えるというメリットがある反面、プライバシーの確保が難しくなるというデメリットもあります。

完全同居型は、建築費用が抑えられ、使用できる床面積が広くなるというメリットがあります。

とはいえ、一部共有型と完全同居型の二世帯住宅では、賃貸として将来活用することは難しいので、賃貸併用住宅にする場合は完全分離型の二世帯住宅にすることが必須ともいえるでしょう。

将来を考えて建てる一戸建二世帯住宅

先述したように、完全分離型の一戸建二世帯住宅は、将来一世帯になったときに、自宅を賃貸として活用できる可能性が出てきます。

このように、将来的なことを考えて一戸建を建てる場合は、最初から人に貸せる住宅を建てておく必要があります。

ただ居住スペースを分離するだけではなく、ガスや水道メーターを分けておきましょう。

また、親族だと聞き逃せる生活音も、他人だと大きなストレスになることもあるため、防音や遮音も大切なポイントです。

親子同居の二世帯住宅でもプライバシーの問題はよく起こります。

隣に親族ではない大家さんがいるのは居住者からすると、とても気を遣うことです。

そのことも考え、出入りが見えないところにそれぞれの玄関を設置する、洗濯物を干す場所が見えないようにするなどの気配りも必要です。

車が出入りする音、車のドアを閉める音などは案外気になるものです。

そのため、どんな生活ペースの人でも入居できるように、駐車場も離れた場所に確保できると理想的です。

隣に大家さんがいると気を遣う反面、近隣トラブルがなく、防犯面や設備の面でも安心と考える人も多くいます。

賃貸物件としてみたときに、ここに住みたいと思える一戸建二世帯住宅を建てておくと、将来活用できる可能性が広がります。

一戸建を賃貸併用住宅にするメリット

一戸建を賃貸併用住宅にするメリットは、まずローンが残っている場合、家賃収入をローン返済にあてられるという点があります。

そのローンも、建物の2分の1以上のスペースを自宅として居住していれば、金利の高いアパートローンではなく、一般の住宅ローンを利用することができます。

ローンを返済し終えていれば、家賃収入はそのまま収入源となり、老後の生活にゆとりが生まれることもあるでしょう。

また、もう1つのメリットとしては、相続の際に節税対策になることが挙げられます。

この賃貸併用住宅を相続する場合、貸家建付地として評価されるため、一般の一戸建住宅を相続するよりも相続税が安く済みます。

その他には、家族の人数が変わった場合などに、柔軟に対応できることもあります。

最初は親世帯と完全分離型二世帯住宅で同居し、一世帯になったら賃貸として家賃収入を得ることができます。

また、最初から賃貸併用住宅として建てた場合、必要であれば後から親世帯や子供世帯がそこに居住することも可能です。

以上のように、賃貸併用住宅には様々なメリットがあります。

知っておきたい賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は家賃収入もあり、メリットがたくさんあるように感じますが、デメリットも多くあります。

賃貸併用住宅は、一般の一戸建に比べると価格が高くなり、ローンの額も大きくなります。

家賃収入がある間はいいのですが、空き家になるとローン返済額が更に大きくなって、負担になってしまうことも考えられます。

そして、管理会社を間に入れたとしても、設備の交換や修理、防犯対策などは賃借人の自己負担になります。

設備や防犯はしっかりしておかないと入居者も決まらないため、一般の一戸建よりもメンテナンスの費用はかかってしまいます。

続いて、入居者とのトラブルの可能性です。

二世帯だとすぐ隣に入居者がいることになるため、騒音問題、設備や管理の問題など、直接関わらなくてはならないことも出てきます。

入居前に審査をすることはできますが、そこに時間をかけてしまうと入居者が決まらず、家賃収入が得られないという事態も起こりえます。

賃貸併用住宅は家賃収入が重要なため、デメリットとなるポイントを知っておくことが成功への一歩と言えます。

一戸建賃貸併用住宅を継続的に成功させる秘訣

二世帯の一戸建賃貸併用住宅のメリットとデメリットを述べてきましたが、それを念頭に置いて、賃貸併用住宅を成功させる秘訣をご紹介します。

まず、賃貸併用住宅を建てようとしている、または既に二世帯住宅が建っている場所は、賃貸物件の需要が多い場所なのか、家賃の相場はどのくらいなのか、調査することが重要です。

やはり家を借りようとする側は、立地や家賃など少しでも条件のいい物件を探すからです。

地元のことをよく理解している不動産会社で話を聞くのも一つの方法です。

また、新しく一戸建賃貸併用住宅を建てようとすると、どうしてもマイホームを建てる感覚になってしまいがちになります。

賃貸併用住宅は、マイホームが中心という建て方では、成功しにくくなります。

需要が多いのはどのような間取りや設備なのかをしっかり調べ、入居者目線で建てることが長く家賃収入を得られることにつながります。

また設備は日進月歩で進化しているので、親世帯との二世帯を賃貸併用住宅にする場合、設備を一新するのも早く入居者が決まる近道です。

入居者が入れ替わるときも、しっかりと修繕や掃除をすることも、空き家期間を短くするために大切です。

そのために、リフォームやメンテナンス費用を計画的に準備をしておくことが重要になります。

常に入居者に心地よい住居を提供する、という心構えが成功の秘訣だと言えます。

二世帯でも賃貸併用住宅になれば大家さん!

二世帯一戸建でも、それが賃貸併用住宅になれば、大家さんという立場になります。

大家さんは事業主なので、確定申告が必要になってきます。

そのために、個人事業開業届と青色申告承認申請書を提出しなくてはなりません。

どちらも提出期限が決まっているので、早めの手続きが必要です。

また、賃貸併用住宅となれば、まず入居者を募集しなくてはなりません。

知り合いで入居希望者でもいない限り、個人で入居者を募集して入居審査までするのは非常に困難です。

そのため、管理業務を行っている管理会社に任せるのも一つの方法です。

入居者募集、家賃や敷金などの集金、入居者トラブルの解決、設備の故障対応、退去時の立会いと清算、クリーニングと必要な修繕まで代行で行ってくれます。

入居者が決まらない場合、家賃相場を調べて減額するなど対応策の相談にも乗ってもらえます。

実際、入居後には様々なトラブルが起こります。

対応をきちんとしてくれる管理会社を選ぶことで、賃貸併用住宅の大家さんとしてのストレスも減らせることでしょう。

賃貸併用住宅で家賃収入を得てゆとりのある生活を

一戸建の賃貸併用住宅は、マイホームを持ちながら家賃収入を得られるというメリットがあります。

賃貸物件の大家さんとなるため大変なこともありますが、ローン返済に家賃をあてられること、ローン返済完了後も収入があることは大きな魅力です。

入居者が長く住みたいと思える賃貸併用住宅を建てて、ぜひゆとりのある生活を手に入れてください。