マンションを売る際の流れと高く早く売るコツ・注意点とは?

所有しているマンションを売ることになった場合、どうしていいかわからない方も多いのではと思います。

しかし、できるだけスムーズに、そして少しでも高く早く売りたいというのが心情ではないでしょうか。

そこでこの記事では、マンションを売る際の流れや高く早く売るコツについて解説していきます。

さらに、マンションを売る際の注意点についてもお話ししていきますので参考にしてみてくださいね。

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マンションを売る際の大まかな流れ

まず、マンションを売る際の流れについて見ていきましょう。

一般的な大まかな流れとしては、

①マンション査定会社・仲介会社を探す

②媒介契約

③マンションの売り出し

④内覧や問い合わせへの対応

⑤価格交渉

⑥売買契約

⑦決済・引き渡し

となります。

このとき、もしもマンションの住宅ローンが残っていて、その残債がマンションの売却代金では賄いきれないとき、自己資金を捻出する必要がありますので注意が必要です。

また、今住んでいるマンションの売却と同時に新居に引っ越す予定であれば、新居探しも同時に行う必要が出てきます。

さらに、マンションの売却の際には下記のような費用がかかります。

・不動産会社への仲介手数料
・登記を行う際の費用
・印紙税

また、マンション売却時に利益が出た場合は納税(譲渡所得税)も必要になります。

マンション売却決定後にすることとは?

前の項では、マンションを売る際の大まかな流れについてご説明しましたが、ここではマンションの売却が決まった後にすることについてご説明いたします。

マンションには管理組合がありますので、まずはそちらに連絡を入れましょう。

そして、管理組合の脱退手続きを行い、返却するものなどがあるか確認をします。

さらに、住宅ローンの残債があれば、金融機関で一括繰り上げ返済の手続きを行います。

マンションの決済・引き渡し日には、下記のことを行います。

・売却金の受け取り

・手数料等の支払い

・マンションの管理費や修繕費の精算

・マンションの管理規約書類と鍵の引き渡し

・登記書類の確認

・固定資産税の精算(日割りで計算して精算)

また、マンションの決済・引き渡し日には以下のものが必要になります。

・身分証明書

・実印

・印鑑証明書

・マンションの権利証

・通帳

すでに新居へ引っ越し済みの方は、この他に住民票が必要になります。

また、マンションの管理規約書類や鍵なども忘れないように注意しましょう。

注意!マンション引き渡し後のトラブルを防ぐには?

無事にマンションを売ることができ、引き渡しを完了したと思っても、その後にトラブルになるケースもあります。

それは、マンション自体の「欠陥」についてです。

マンション売却時には売主側がまったく気が付いておらず、マンション購入者が暮らし始めてからその欠陥が現れてしまうことがあるのです。

基本的に、マンションの売主には「瑕疵担保責任」というものがあります。

これは、買主にマンションを引き渡してから、いついつまでは売主が責任を持ちますというものです。

しかし、一般的にマンションの個人売買においては瑕疵担保責任が免除の場合や、あっても2~3か月というケースが多いのです。

そのため、売主は引き渡し後のトラブルに備え「インスペクション(建物検査)」を行い、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入するといいのではないでしょうか。

インスペクションとは、住宅に詳しい専門家がマンションの劣化や不具合について調査することです。

既存住宅売買瑕疵保険とは、マンション引き渡し後1年もしくは5年以内に発見された不具合などの修繕にかかる費用を保証してくれるというものになります。

中古物件の場合は、注意して使用していたとしてもいつの間にか劣化していたということがありますから、売却前にインスペクションを行い、既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討することをおすすめします。

マンションを少しでも高く早く売るコツ

マンションを売ることになったならば、できるだけ高く早く売りたいというのが心情ですよね。

ここでは、マンションを高く、かつ早く売るコツについてお話ししていきます。

まず、一番大切なことは、同じような物件より印象をよくするということです。

中古マンションを購入する方々は、立地や価格、部屋の広さなどを基本に、いくつかの物件を比較して購入を検討することが多いです。

ですから、できるだけ高く早く売るには同じような物件と「差」をつけることが重要なのです。

例えば、

・汚れが気になる水回りに関しては掃除を徹底的に行うなどして注意を払う

・パッと見てすぐわかるような傷などは補修しておく

・売り出しのときに出す写真は綺麗なできあがりのものを用意する

などです。

これらのちょっとしたことで、条件が同じような物件と差をつけることができるかもしれないのです。

次の項では、マンションを高く早く売るコツについてもう少し掘り下げていきます。

マンションを高く早く売る際の注意点

同じような条件のマンションと差別化を図り、少しでも高く早く売るにはほんの少しのコツがあります。

まず、水回りの汚れは最も気になる部分の一つですから、掃除は注意して徹底的に行いましょう。

水回りは、その家がどれぐらい大切にされてきたか一番わかる部分です。

どのような方でも、水回りが汚く、大切にされていなかった物件というのは買いたいとは思わないでしょう。

そのため、水回りの掃除はとても重要になります。

また、パッと見てすぐわかるような傷は補修しておくことをおすすめします。

こちらも水回りと同様、どれぐらい大切にされてきた物件なのかがわかる部分でもありますので、可能な限り補修しておくようにするといいでしょう。

最後に、マンションの売り出しで使用する写真についてです。

中古マンションを探している人は、インターネットサイトで情報収集することも多いです。

その中の判断材料として、立地や価格もそうですが、写真の良し悪しで反応が変わってくることがあるのです。

つまり、素人が撮った写真とプロが撮った写真では、同じ物件だとしてもまったく違う物件に見えてしまうことがあるということです。

基本的には、物件購入者は立地や価格などの基本条件で購入を決めるものですが、最終的に複数の同じような物件で迷うときにはこれらのような事柄の差で結果が出ますので、注意するようにしましょう。

マンションをリフォームしてから売る際の注意点

マンションを売却しやすくするために、リフォームしてから売ることをお考えになる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、マンションをリフォームしてから売却することにも注意していただきたい点があります。

マンションをリフォームするにはある程度の費用がかかります。

マンションを売る際には、そのリフォーム費用も上乗せして価格を決定することになるでしょう。

しかし、その価格分がネックで購入者が現れないというリスクもあるのです。

購入者が長期間現れないと、結果的に売却価格を値下げすることになります。

そうすると、リフォームにかかった費用を回収できなくなるかもしれないのです。

最近では、リノベーション目的で中古物件を手頃な価格で購入するという方も多いです。

したがって、マンションの売却時にリフォームをすることに関しては熟考する必要があると言えるでしょう。

マンションを少しでも有利に売却しよう

ここでお話ししてきたように、マンションを売る際にはちょっとしたコツや注意すべき点がいくつかあります。

中古マンションの購入者は、基本的には立地や価格などの条件をもとに購入する物件を決めることになります。

しかし、同じような物件と競合になった際には少しの「差」で運命が左右されます。

少しでも有利にマンションが売却できるように、ここでご紹介した内容を参考にしていただけますと幸いです。