賃貸物件を探そうとするとき、管理会社や取引様態など見慣れない言葉を目にすることが多くあります。
また、管理会社と契約する際にかかる費用はどういったものがあるのでしょうか。
その費用も取引様態によって変わってくるなど、賃貸物件を探す際には、知っておいた方がいい事項がいろいろとあります。
費用のことを中心に、管理会社と直接契約をするメリットなどをご紹介していきます。
管理会社と仲介会社の違いとは
部屋探しをするとき、管理会社と仲介会社という言葉を聞いたことがある方も多くいらっしゃることでしょう。
管理会社と仲介会社は何が違うのでしょうか。
まず管理会社は、主に建物のオーナーである貸主から直接業務委託を受けて、貸主の代わりに建物の管理をする会社です。
清掃を始めとする建物の管理や維持、入居者と家賃や駐車場代収入の管理、更新手続き、退去時の立ち合いや清算、トラブル対応などを行います。
仲介会社は賃貸物件を探している人と、貸主や管理会社との間に入って仲介役をする会社です。
実際には、入居者の希望に沿った部屋を探し、現場案内、重要事項説明、賃貸借契約を締結するところまでを行います。
仲介会社は、それ以降の管理業務やトラブル対応などは行わないことがほとんどです。
以上のことから、入居前までのことは仲介会社、入居後のことは管理会社が担うということがわかります。
ただ、実際には管理や仲介をそれぞれ専門に行っている会社だけでなく、両方の業務を行う会社が多くあります。
賃貸で発生する仲介手数料
賃貸物件を探すときや契約するときに、よく耳にする仲介手数料とはどのようなものなのでしょうか。
近年では、オーナーと個人的に直接賃貸借契約を結ぶよりも、仲介会社や管理会社に問い合わせをして部屋を探してもらって契約をしたりすることの方が一般的です。
部屋を探してもらう、内見に連れて行ってもらう、契約書を作成してもらうときにはオーナーと交渉してもらう、などといった手間への費用が仲介手数料です。
いろいろとしてもらうための手数料ですが、最終的に契約まで至らなければ、仲介手数料はかかりません。
それでは、仲介手数料はいくらくらいかかるものなのでしょうか。
仲介手数料に関しては、宅地建物取引業法という法律でルールが決められています。
その中で、仲介をした仲介会社や管理会社が受け取れる仲介手数料は、上限が賃料の1か月以内分と定められています。
実際に1か月分の仲介手数料を受け取ることができるのは、借主の承諾を得た場合に限られていて、原則はオーナーと借主双方から賃料の半月分とされています。
貸主と借主の直接契約？仲介？賃貸の取引様態とは
賃貸物件を探すときには、取引様態という言葉もよく見かけます。
この取引様態は、先述した仲介手数料にも関わってきますが、どのようなものなのでしょうか。
取引様態の中には、「貸主」「代理」「仲介」があります。
「貸主」とは、オーナーや管理会社などが借主と直接物件を賃貸取引することです。
貸主と借主の直接取引となるため、仲介手数料が発生しないことになります。
ただ、「貸主」には宅地建物取引業法が適用されないため、重要事項説明の義務がなく、退去時のことなど様々な条件を契約時に借主が確認しておくことが重要です。
「代理」とは、貸主から依頼を受けた管理会社などが、貸主の代理で入居者募集や契約を行う様態のことです。
宅地建物取引業法が適用されるため、仲介手数料が発生します。
この代理の場合は、貸主が仲介手数料を負担することも多いため、事前に確認しておく必要があります。
「仲介」は、貸主と借主の間に管理会社や仲介会社が入り、内見や契約などの取引を行うことです。
この取引も宅地建物取引業法が適用されるので、仲介手数料が発生し、この場合は借主負担となることがほとんどです。
管理会社に支払う管理費は何に使われる？
次に賃貸契約の際にかかる費用として、家賃や敷金、礼金などの他によく見る「管理費」というものがあります。
この管理費というのは、どのようなもので何に使われているのでしょうか。
管理費は仲介手数料とは異なり、法律で規定されているものではなく、賃貸物件によって管理費の金額は異なります。
また同じ物件でも部屋によって金額が異なることがあるのは、専有面積によって管理費に差があること、部屋を借りたときの築年数によることが挙げられます。
管理費は、管理会社が物件の共有部分の管理をするための費用として使われます。
管理人がいればその人件費、エレベーターの点検、共有部分の補修や清掃、共有部分の水道代などの費用です。
物件によって管理費が異なるのは、その物件に備わる設備が多くなるほど、補修や点検などでかかる費用が多くなってくるからです。
家賃の他に管理費がかかり、管理費が高く感じることもあります。
しかし管理費があることで、何か設備に不具合があった場合に自分で直接業者に連絡をしたり、共有部分の清掃をしなくて済んでいるとも言えます。
管理費は必要経費であるため、あらかじめ管理費も含めた金額を確認しておきましょう。
管理会社と直接契約を結ぶメリット
ここまでは、賃貸物件を契約するときにかかる費用を見てきました。
続いて、賃貸物件を管理する管理会社と直接契約をするメリットを考えていきます。
管理会社が貸主でなければ、仲介手数料がかかりますが、それでも管理会社と契約をするメリットはたくさんあります。
まず、物件を管理する管理会社と直接話ができることで、借主の希望が伝わりやすいという点は大きなメリットです。
管理会社も借主の希望がわかりやすいため、貸主のオーナーなどに伝えやすく、交渉がスムーズに進みます。
更に、管理会社はその賃貸物件のことを熟知しています。
個人情報以外で、オーナーがどのような人なのか、近隣の状況、トラブルの有無などを事前に教えてもらえることがあるのもメリットと言えます。
重要事項説明もその管理会社に直接してもらえるため、入居時退去時の条件などが明確で、疑問にもすぐに答えてもらえるという点も挙げられます。
また、賃貸物件に入退居する人が少ない閑散期と呼ばれる時期や空室をなくしたいときなどに、管理会社が独自で仲介手数料無料や仲介手数料半額などのキャンペーンを行っていることがあります。
そのキャンペーンは、その管理会社で直接契約した場合にのみ適用される場合がほとんどです。
管理会社に、キャンペーン対象になっている物件を中心に部屋を探してもらえば、希望に合う部屋がタイミングよく見つかるということもあるかもしれません。
直接賃貸契約をしても安心な管理会社の見極め方
管理業務は、宅地建物取引業の法律では定められていないため、管理の範囲や方法はそれぞれの管理会社次第になります。
しっかりと管理してくれる会社かどうかを見極めるためにも、物件のゴミ置場や駐輪場が乱雑ではないか、雑草が伸びっぱなしになっていないかなどをチェックしてください。
また、法律では定めがないものの、国土交通省による賃貸住宅管理業者登録制度があります。
賃貸住宅管理業者登録制度では、登録された管理会社は会社名などが公表されます。
借主は、その情報を調べることができるので、安心して任せられる管理会社かどうかを見極めるポイントのひとつとすることができます。
この制度では、賃貸管理業務に対するルールが設けられています。
ルールが守られなければ登録抹消ということもあり得るため、ここに登録されていることは安心の材料と言えます。
賃貸住宅管理業者登録制度は、いい判断材料ではありますが、まだ任意加入のため全ての管理会社が登録しているわけではありません。
気になる物件の管理会社が登録されていなくても、直接問い合わせをして、自分の目でどのような管理会社なのかを確かめるということも重要です。
自分に合った管理会社を見極めて希望通りの部屋を
賃貸物件を借りる際には、どのような費用がかかるのかを挙げてきました。
仲介手数料や家賃、管理費など様々な費用が発生します。
そういった仲介手数料や管理費など費用がかかっても、宅地建物取引業法が適用される管理会社と直接契約をすることは多くのメリットが多くあります。
管理会社との関係は、契約するときから退去するまで続きます。
信頼できる管理会社を見つけて、希望通りの部屋が借りられるといいですね。
