「あれ？どうして、こんなに安いんだろう」と疑問に思って確認したところ、実は建蔽率・容積率オーバーの中古物件だったということがあるでしょう。
オーバーしていることで、どのようなデメリットがあるのでしょうか。
「建蔽率って何？」「なぜ建蔽率・容積率オーバーの中古物件があるの？」ということから書いていきますので、参考にしてみてください。
建蔽率と容積率とは？
建蔽率・容積率オーバーの中古物件のデメリットについてご説明する前に、言葉の意味からお伝えしていきます。
建蔽率とは「土地面積から見て建物を建てられる面積」のことです。
「建築面積÷土地面積×100」という計算式で計算されます。
各地で用途地域と言われるエリアがあり、それぞれの上限があります。
たとえば、建蔽率が60％と決められているエリアなら、100m²の土地に対して60m²の建物が上限になります。
この場合の60m²という数字は建築面積と呼ばれます。
土地によりますが、一つの土地で違う用途地域とされていて、それぞれに建蔽率が設定されていることもあります。
建築面積は建物を上から見た時の面積で考えますから、地面に接している面積ではありません。
そのため、1階が駐車場になっていれば2階の床面積が当てはまります。
また、バルコニーなどが1m以上突出していれば、その先端から1m狭いところまでが建築面積とされます。
ちなみに、よく並べて書かれる容積率とは、「敷地面積から考えてどのくらいの床面積で建てられるか」という計算の際に示される割合です。
上限の床面積は「総床面積」と呼ばれます。
これで、三階建ての建物が建てられるかといったことを判断できます。
建蔽率や容積率が決められている理由・オーバーしているデメリット
建蔽率や容積率は、「現状、土地がどのように使われているか」「今後どのように使われていくか」などのことによって決められるものです。
したがって、建物が密接していたほうが利便性の高い商業地域などでは高く設定されても、ゆとりを持たせたほうは暮らしやすい住宅地では低く設定されます。
調べるためには、管轄する役所の建築課に問い合わせたり、業者に問い合わせる方法があります。
ポータルサイトからも確認ができることが多いでしょう。
では、中古物件などで、建蔽率がオーバーした建物を購入することにはどのようなデメリットがあるのでしょうか。
簡単にご紹介しますと、「住宅ローンが組めない場合がある」「是正勧告を受ける可能性がある」「売却しにくい」ということがあります。
それぞれの内容をご説明する前に、「なぜ建蔽率・容積率オーバーの建物が存在するのか」ということに触れておきましょう。
その理由は大きく分けて二つです。
一つ目は、違法新築物件。
「建築確認」とは異なる違法性の高い物件を建て、完了検査を受けない、もしくは検査に通らなかった物件です。
行政から除去命令が出されたり、罰則の対象となってもおかしくありません。
二つ目は、既存不適格物件です。
こちらについては、建物のデメリット面と併せて次項でご説明します。
建蔽率オーバーの中古物件は安い？デメリットを確認
建蔽率や容積率が法的に適合していない物件として、既存不適格建物が安く売られていることがあります。
過去の基準は守っていた物件でも、法改正によって建蔽率や容積率がオーバーしてしまうと、既存不適格建物ということになります。
また、周辺の環境が変化して土地の一部が買取りされ、残された土地で計算するとオーバーしている場合もあります。
意図的にしたことではありませんし、こうした物件が数多くあるため、「解体しなさい」と言われることは考えにくいでしょう。
しかし、物件を購入する際、特約に「是正命令を受ける場合がある」と記載されていることがあり、不安な気持ちになる方もいます。
デメリットは他にもあり、融資が通りにくいため、自己資金が足りないと購入できません。
金融機関では、ローン審査で物件の担保能力の審査を行いますが、建蔽率オーバーの物件には担保能力がない、あるいは低いと判断します。
改築・増築時のデメリット！お得に買える場合も？
建蔽率オーバーの中古物件を購入するデメリットとして、「是正勧告の記載」「融資が通りにくい」ということを挙げました。
その他に、改築や増築の際に希望通りの建物にすることができないかもしれない、ということがあります。
10m²以上の増築では建築確認を提出することが求められますが、建蔽率がオーバーした建物において許可が下りることはないでしょう。
建て替えしたいと思っても、より良い建物にするどころか狭くて住みにくい建物になってしまう可能性があります。
とはいえ、既存不適格建物はデメリットばかりではありません。
さきほどもお伝えしたように、既存不適格建物の是正勧告が現実に起こることは、現状ではほとんどありません。
利便性の高い場所に建っていて、比較的キレイで新しい物件なのに相場よりも安く購入できる、ということでお得だと考えられることもあります。
マイホームを安く買いたい場合、周辺の環境を調べつつ担当者とよく話し合い、不安点を解消して納得したうえで購入することができれば、既存不適格建物を候補として考えることに問題はないでしょう。
実はオーバーしていなかった！？確認するためには
実は、土地の再測量や建蔽率不算入部分などを確認することで、既存不適格建物が適法になるケースもあります。
土地の測量が間違っていて、再測量したことで土地面積が広かったことが分かった場合、既存不適格建物ではないということになります。
そうすれば、融資や改築、増築のデメリットは無くなると考えられます。
しかし再測量をした結果、逆に土地面積が狭かったことが判明するケースもあります。
そうなればさらに不適格な建物だということになりますので、再測量にはデメリットもあります。
また、調査して「建蔽率不算入部分」を見つけることができれば適法とすることができます。
バルコニーや軒、庇（ひさし）などが正しく計算されているか確認した結果、誤差があるケースもあるようです。
容積率についても同じで、車庫や駐車場、階段、エレベーター、エントランスホールなどの部分は算入されないので、確認することもできるでしょう。
とはいえ、こうした方法で適法にできる建物は多くありません。
建蔽率がオーバーしている既存不適格建物は、デメリットがあり買い手が見つかりにくいので、特に投資用不動産としては避けるのが無難です。
不動産投資から考える既存不適格建物
建蔽率がオーバーしている既存不適格建物は、デメリットだけの物件とは言い切れない、とお伝えしました。
最後に、不動産投資を考えている場合に既存不適格建物をどうとらえるべきか考えていきます。
既存不適格建物であっても、融資の可能性がゼロというわけではありません。
買い手がまったく見つからないというわけでもないでしょう。
売却価格は低く見積もらなければいけませんが、必ずしも損になると決めつけられるわけでもありません。
安く購入でき、利回りが高いなら一考の価値があります。
早期に投資費用を回収できる見込みがあれば、絶対にマイナスになるとは限りません。
周辺の土地を購入して再建築するビジョンがあるなど、不動産投資上級者ならではの投資術があれば可能性は広がります。
ちなみに、「建蔽率や容積率が低い土地」も不動産投資では避けられる傾向がありますが、数字だけで判断できることではなく、土地の広さや環境なども考えるといいでしょう。
土地が広ければ、建蔽率や容積率が低くても十分大きな建物が建ちますし、庭の広さを「ゆとり」として魅力的にアピールすることもできるでしょう。
一方、現状では明らかに有利な条件が揃った物件や土地であっても、工場や大学の移転、何らかの事件、震災などで価値が低くなってしまうこともあるのです。
建物の資産価値を見極めよう！
建蔽率や容積率がオーバーしている中古物件のデメリットは下記の点になります。
・融資が通りにくい
・「是正勧告を受ける場合がある」という注意書きが精神的な負担に
・改築や増築で広くすることができない
・売却価格が安い
マイホームとして購入することを考えている場合、自己資金を用意できて、家そのものや周辺の環境を気に入り、近い将来増築したいという考えがないので候補になるでしょう。
ただ、人生何が起こるか分かりませんので、できるだけ資産価値の高い家を購入することをおすすめします。
