アパートを退去する際に、かかる退去費用に頭を抱えてしまう方もいるのではないでしょうか。
また、ほかに「原状回復」がありますが、これは「アパートを借りたときの状態に戻すこと」と解釈されている方も多いです。
しかし、実際はそうではありません。
そして、この原状回復は経年劣化や通常損耗、入居年数によっても差が出てくると言われています。
一般的に10年以上住んだ場合は、退去費用が安くなる傾向にありますが、場合によっては高額な請求をされることもあります。
ここでは、アパートにおける原状回復と退去費用について解説していきます。
アパートの退去費用における原状回復の仕組み！10年以上住めば安くなる？
アパートを退去する際に支払う退去費用ですが、この退去費用をめぐるトラブルは非常に多いと言われています。
まずは、退去費用における原状回復の仕組みについて簡単にご説明していきましょう。
結論から言いますと、退去費用は敷金から原状回復に使用する修繕費用を差し引き、使用されるお金です。
そして、最初でもお伝えしたように、この原状回復は「アパートを借りたときの状態に戻すための費用」として解釈されている方が多いですが、実際は「経年劣化」や「通常損耗」以外に回復させる必要があるものに使用されます。
経年劣化は、月日の経過により自然に生じてしまった消耗のことを指し、通常損耗は人が生活する上で自然に生じる消耗のことを意味しています。
つまり、アパートなどの賃貸では、経年劣化と通常損耗、それ以外の原因で生じてしまった損耗を含めた上で、原状回復の負担額が変わってきます。
基本的に、通常の使用で発生する汚れやキズ（通常損耗）、経年劣化に関しては、貸主の負担となります。
一般的な考えとして、10年以上もアパートに住んでいれば、壁紙や床なども自然に劣化していくことが考えられますし、多少のキズや汚れに関しては住んでいれば少なからず生じてしまうものです。
そのため、長く住めば住むほど退去費用の負担額は少なくなる傾向にあると考えられています。
10年以上住んでいればかからない？経年劣化や通常の使用でのキズや汚れとは
先ほどお伝えしたように、アパートの退去費用は、経年劣化と通常損耗以外での支払いに使用されます。
経年劣化や通常損耗で発生した汚れやキズに関しては、借主ではなく貸主が負担する可能性が高くなりますが、どのようなものに当てはまるのでしょうか。
・日光による壁紙や床の日焼け
・画鋲やピンによる小さな穴
・テレビや冷蔵庫など、家電による黒ずみ（電気焼け）
・家具の配置によるヘコミや跡
いずれも10年以上住んでいれば自然と発生してしまう可能性が高いものばかりですので、この場合は原状回復が借主に求められることは少ないと考えられます。
1つの例として壁紙がありますが、この壁紙に関しては6年以上で耐用年数になり、その価値は1円になると言われています。
そのため、住んでから10年以上経過しているお部屋に関しては、壁紙の残存価値はほとんどないと考えられるのです。
基本的に、壁紙だけでなく年数が経つにつれさまざまな備品や設備は劣化していき、価値が下がっていくという考えがあります。
ただ、これはあくまでも通常損耗や経年劣化によるものであり、中には原状回復が求められるケースもあります。
その内容については、次に詳しくご説明していきましょう。
アパートの入居年数が10年以上でも原状回復が求められるケース
仮に、住んでいたアパートの入居年数が10年以上経っていたとしましょう。
先ほどお伝えしたように、通常損耗や経年劣化によって発生したものに関しては、借主が退去費用として負担することは少ないと考えられます。
しかし、借主の不注意や故意によって発生してしまったキズや汚れに関しては、借主負担になる可能性が高くなります。
例として挙げると、
・ジュースなどの飲み物をこぼしてついたシミ
・壁紙への落書き
・重いものを落としたことで発生したヘコミ
・換気扇やキッチンの焦げ
・鏡の破損
・掃除を怠ったことで発生したカビ
・エアコンの水漏れの放置による壁の腐食
・何かを引きずったような床のキズ跡
・ネジや釘などの大きな穴
などがあります。
この場合はたとえ10年以上入居していたとしても、借主に原状回復が求められる可能性が高くなりますので、注意が必要です。
アパート契約書に特約がある場合は注意が必要
賃貸の中には、アパートの契約書に特約が入っていることがあります。
この場合、通常の原状回復の範囲を超えて借主が退去費用を負担しなければならないことがあります。
これまでお伝えしてきた原状回復では、経年劣化や通常損耗は貸主負担となり、故意による過失に関しては借主負担になると言いました。
しかし、特約がある場合、経年劣化・通常損耗の補修費も借主負担とする場合があるのです。
仮に10年以上住んでいたとすれば、お部屋には多くのキズや汚れが発生していると考えられますので、修繕費用の額は大きくなると思われます。
そのため、契約時には特約があるかどうかをしっかりと確認することが大切です。
ただ、この特約に関しては賃貸契約の際に具体的な内容の説明を、貸主から受けていると思います。
仮に特約内容の説明がなかったり、契約書への明記がない場合には無効となる可能性もあるようですので、覚えておくとよいでしょう。
また、敷金ゼロの物件にも注意が必要です。
敷金ゼロ物件は、最初にかかる費用を抑えることができますが、退去費用として差し引かれるお金がないため退去時の修繕費用をまかないきれないという状況になりやすいのです。
敷金ゼロのアパートに住んでいる方は、退去時のための費用をあらかじめ貯めておいたほうがよいと言えるでしょう。
アパートの退去費用をなるべく抑えたい！できることは？
アパートを退去する際、通常損耗や経年劣化によって発生したキズや汚れに関しては、貸主負担になる可能性が高いとお伝えしましたが、やはり10年以上も住んでいれば故意不注意によるキズや破損なども目立つことも考えられます。
退去費用は、アパート物件によっても請求額が大きく異なることがありますし、どれほど金額がかかるのか不安に感じる方も多いでしょう。
ここでは、なるべく退去費用を抑えるための策をお伝えしていきます。
●退去前は掃除を行っておく
退去費用は原状回復のほか、クリーニング費用としても使用されることがあります。
そのため、退去前はなるべくお部屋を綺麗にしておくことで、退去費用を抑えることが期待できるでしょう。
キッチンの油汚れ、お風呂の水垢やトイレの黒ずみ、床などの目立つ汚れはできるだけ自分で掃除を行っておきましょう。
●残置物を残さない
「処分するのが面倒だから」「次の入居者が使うかも…」といった理由で残置物を残していく方もいるようですが、基本的には撤去されることが多いので、撤去費用として追加で退去費用がかかることが考えられます。
なるべくご自分で処分するようにしましょう。
退去費用によるトラブルを未然に防ぐために行っておきたいこと
アパートなどの賃貸物件に引っ越した際、すでにお部屋に汚れやキズがあることもあります。
その部分に関しては、新たに住む入居者に責任がないことはあきらかですから、退去費用を支払う義務はないわけです。
そのため、まず引っ越した時点でキズや汚れがないか隅々まで確認をし、もしキズや汚れが見つかったときは写真に撮って保管しておきましょう。
入居した日の日付けが入った写真があれば、あらかじめ汚れやキズがあることの証明になります。
この一手間で、退去費用を抑えることができるかもしれません。
また、実際に敷金からどのように修繕費用として使用したのか、明細書を貸主から請求することも大切です。
基本的に、貸主は借主に対して具体的な費用を説明する義務があります。
敷金から何へ修繕費として使用したのか、明細書を見て金額へ不備がないのかしっかりと確認しておきましょう。
10年以上もの年月を過ごしている場合、どちらが負担するのか難しい問題も多いですが、基本的には経年劣化や通常損耗に関しては貸主が負担するのが一般的とされています。
もし、経年劣化や通常損耗と考えられる範囲なのに、原状回復として敷金から差し引かれているのならば、貸主に伝え話し合いをする必要があります。
原状回復となるのかどうか分からない、または自信がないのであれば、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にしてみてください。
ここでは、壁や床などそれぞれの部位ごとに誰が責任を負うべきなのか細かく記載されていますので、参考資料とするとよいでしょう。
アパートの退去費用は契約書とガイドラインを参考に
アパートの修繕に使われる費用は、どちらが負担するのか判断が難しいことも多いです。
一般的には、通常損耗や経年劣化の場合は貸主が負担するとされていますが、特約がある場合はどんな状況であっても借主負担となることもありますので注意しておきましょう。
退去費用で疑問が残る場合は、しっかりと明細書をもらい、アパートの契約書やガイドラインを参考にしてみてくださいね。
